降息影响地产几何？_中国房地产研究会_中国房地产业协会官方网站

购房者得实惠

21日晚间，中国人民银行宣布，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款基准利率0.4个百分点。这是央行继2012年7月降息后，时隔28个月后再次降息。

在当前中国经济下行压力凸显、房地产市场处于调整期间，央行这一举措再一次触动了购房者和开发商那敏感的神经。或许，在大众看来，央行降息最直接的受益者就是购房群体。

此次央行降息与以往相比，可谓一步到位。以五年以上商业贷款利率为例，一次性下降0.4个百分点，相当于变相为购房者打了不到9.4折的利率优惠。

我们以等额本息还款法，商业贷款100万、20年计算，如果按照基准利率借贷，央行降息后，购房者至少可以减少月供234元/月，20年合计可以减少5.6万元的利息支出。这个差价至少可以为目前市面上的普通住宅进行一次简单的装修。如果将贷款期限设为30年，则每月可少还261.32元，总还款额将减少94074元。这个差价足够可以为购房者省下一辆普通小汽车的价钱了。

可见央行降息，最直接的受益者就是那些潜在的购房群体们。而本次贷款利率一次性下降0.4个百分点，打破了此前一贯的0.25个百分点的常规降息节奏，降息幅度之大出乎市场预期。

而此前央行和银监会在9月30日是发布的房贷新政中，对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升。央行和银监会当日发布的通知中除对首套房再启“认贷不认房”的界定标准外，也明确商业银行可以将贷款利率下限设定至基准利率的0.7倍。

事实上，自930房贷新政发布以来，各商业银行似乎对新政并不“感冒”。除少数银行有条件地将房贷利率优惠在8.5折以外，多数银行房贷利率优惠普遍在9折左右。央行此次降息后对部分房贷利率现行9折优惠的银行来说，相当于在原有基准利率上打了8.5折的大优惠，央行此举似乎有你不降我帮你降的意味。

降息通道或开启

回顾以往，最极端的情况曾出现在2008年。从当年的9月到12月，历时 4个月，连续降息5次。但目前中国经济所面临的现状并没有严峻到当年的地步。而距离现在最近的一次降息通道是2012年2月到6月，两次降息、两次降准，用时5个月。部分市场分析人士认为，此次开启降息通道大概需要6-9个月的时间。

同样，据外媒路透近日社援引接触决策层的消息人士指出，因为担心不断下滑的物价水平引发债务违约、企业破产和员工失业等因素，中国领导层和央行已经做好准备再次降低基准利率并放款放贷条件限制。

同样，据新浪财经11月25日消息，多名交易员证实，央行25日以利率招标方式开展了14天50亿正回购操作，中标利率从3.4%降到3.2%，较此前再度下调20个基点，这也是自今年8月以来第三次下调。本次中标利率下调符合市场预期，同时也意味着，央行再度引导市场利率向下。

影响地产几何？

那么，对于房地产行业来说，降息会产生多大影响呢？

需求方面，必需承认的是，贷款利率的下调，确实会减少购房者购房成本。从而将那些潜在的购房者目光重新吸引回房地产市场。而一些一线城市和一些人口密集的城市，房价存在一定反弹的可能性。

资本市场方面，降息有利于资本市场上涨。尤其是A股中的地产股，据中房网粗略统计，降息后的首个交易日，大概有12只地产股涨停，房地产上市公司股票平均上涨幅度超过3%。

宏观经济方面，我们不能说房地产绑架了中国经济，但房地产行业一定是与中国经济最紧密相关的一个行业。在整个经济下行的背景下，要想房地产行业一枝独秀并不现实。与加息相反，降息代表经济正处于下行通道，特别是保持既定经济增速压力巨大。而此前每一次降息，都是经济探底的过程，在未来一段时间中国经济或仍将回落。

房地产市场方面，降息不会改变房地产市场基本面。今年中国房地产的基本面就是供大于求。此外，从土地供应来看，供求失衡的压力短期内不会有明显改善。

房企成本方面，降息不会对开发企业成本产生实质影响。银行贷款利率的下滑，带来的企业财务成本的下降也只是一厢情愿。在当今多元化融资渠道下，房企从银行“借钱”已经不是其融资的主要手段。

因此，本次降息仅是针对宏观经济下滑时，运用货币政策手段进行调整的一种常态。进一步有针对性地引导市场利率和社会融资成本下行，与救房地产并不相关。[详情]

竞争会成为房地产市场主旋律

开发企业对于降息不要过于乐观，库存过高和企业资金链紧张的局面难以改变。对于那些中小企业，仍然可能面临债务违约的市场风险。实际上，今年以来房地产行业已经进入到一个全新的阶段。供大于求的局面或持续相当长时间，房企从线上到线下的各种竞争，将成为房地产市场主旋律。作为房地产企业，还是应该根据市场表现来制定发展战略，切勿盲目涨价。

中房数读

专家观点

丁祖昱：降息决不是单纯救地产

易居中国执行总裁丁祖昱认为，此次央行降息会对市场产生诸多方面影响，决不是单纯救地产。降息代表着经济走下行通道，短期内极大提升市场信心。但降息不会改变房地产市场基本面，不会真正降低房地产成本。

杨红旭：一线城市必然率先反弹

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，货币政策与政府救市双轮驱动，市场只有一种可能：苏复。而10月成交量大增，印证了逻辑。近日全面降息，进一步加强逻辑，一线城市必然率先反弹。

张大伟：房企最困难的时候已经过去

中原地产首席分析师张大伟表示，预计一线城市9折将成为主流，甚至有出现85折或者8折的可能性。目前整体房地产市场的资金链依然比较紧张，而贷款利率下调对极缺钱的开发商来说是很好的消息，意味着从银行贷款的利率更低了，融资的成本降低了，房企最困难的时间已经过去。

余丰慧：降息效果如何有待观察

经济学家余丰慧表示，央行降息不按常规出牌，正在重蹈08年应对金融危机的手段。这是酿造危机，吹大经济泡沫，特别是房地产泡沫的做法。但是效果如何有待观察。利率手段作用非常有限，降低贷款利率作用已经不大，银行不会按照降息幅度放贷。

降息影响地产几何？