中国房地产研究会、中国房地产业协会于2011年12月16日在北京国谊宾馆召开“两会”专家座谈会，就当前市场形势和政策建议展开讨论。本文是在有关参会专家发言基础上提炼的综述稿。该文汇集了国内众多权威房地产业专家的观点精髓，对2012年房地产业的发展有重要的参考意义，因此我们将此文作为新年热点专题报告的第一篇，以飨读者。

2008年的金融海啸对世界经济的冲击，虽然在热点问题上不断变化，但却让中国的外部经济面临着三十年代大萧条以来最长最冷的一个冬天。世界经济的震荡已经从金融层面影响到实体经济和国际贸易，再从政府财政层面、货币层面扩大化进入到社会层面和政治层面。

外部经济的不确定性，已对中国经济市场基本面形成了负面影响。整个2011年，中国GDP逐季回落，CPI总体高位运行，对外贸易风险来临，资本市场深幅下跌，房地产和汽车销售增幅下滑，外汇储备和人民币币值均出现下降征兆。也正是在这种背景下，今年12月中央经济工作会议提出了“稳中求进”的发展新思路。

与会专家基本认同我国房地产业和房地产市场，在调控政策作用和宏观经济下行双重影响下，从今年第四季度开始，已经非常明显的进入下行通道。一、二线城市的房地产投资增幅快速下滑、市场交易规模萎缩、库存增加、交易价格松动下跌，以及二手房中介市场低迷等情况十分明显，已经波及蔓延到全国，总体市场形势陷入萧条。

作为国民经济的重要支柱产业—房地产业，对宏观经济的稳定和发展具有重大作用。在当前既要防止房地产市场的过快下行，也要防止产业下滑对宏观经济的负面影响，主动维护和服从宏观经济大局的安全健康运行。

座谈会上，一部分专家认为，我国存在过度调控和经济硬着陆的风险，需要对宏观经济及其政策进行适调、预调；也有的专家认为，我国经济不会出现滞涨现象，当前的经济问题是可控的，总体是宏观经济政策调控的预期结果。

一部分专家认为，中央提出的“稳中求进”应对宏观经济现状的思路方针，主要是针对货币政策、财税政策和投资政策等，并不适合于房地产业，难道市场需要扩大交易规模、阻止房价下跌吗？另一部分专家认为，“稳中求进”同样适合于房地产业，不是为了“稳”投资、“稳”房价和“稳”交易规模，而是要“稳”调控政策、“稳”市场预期、“稳”产业信心。要通过完善房地产调控政策，通过改革，在房地产产业规划和发展制度建设上实现“进”。

土地供应

完善市场配置的有偿土地转让和行政配置的无偿土地划拨，为实现商品房和保障房的双供应体系提供充分和稳定的土地资源；

探索市场配置和行政配置的合理配比的量化指标和空间布局；

兼顾国家、集体和投资单位利益的前提下，鼓励盘活旧城镇、旧厂房和旧村庄的土地；

实行城乡土地统筹规划，开创农村建设用地市场流转新路径，确保农村集体土地的经营权益，提高农民的土地收益；

将城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，对愿意在城镇落户的农民工，将其农村宅基地和承包土地作为资产进行流转，给予贷款支持，提高他们在城镇的住房支付能力；

拓宽租赁租房用地渠道，允许利用单位自有土地、农村集体建设用地等多种土地来源建设公共租赁房来源。

金融信贷

建立长期稳定可预期的，而不是短期不断波动的房地产业规模化货币信贷；

放开符合条件的房地产企业，上市融资、增发融资、发行债券、募集基金，提高房地产企业直接融资的比重；

允许承担保障住房建设任务的房地产企业，向社会发行企业债券，专项用于保障房的开发和管理；

推进信贷资产证券化试点，鼓励民间资金对房地产业实行间接投资；

开拓防范住房风险的保险渠道；

对首套购房的刚性需求和改善性购房需求(以小换大、以旧换新)，作为消费信贷的重点支持对象，在信贷规模上予以保障；

实行有差别的信贷利率政策，对中低收入者中购买首套普通商品住宅或经济适用房的消费者实行贷款优惠利率；

降低购买首套普通商品住宅或经济适用房的消费者的首付成数，一般首付成数2-3成，即给予购房贷款。

财政贴息和减税

财政对从事保障房建设的房地产开发企业实行贷款贴息；

财政对中低收入者中购买首套普通商品住宅或经济适用房的消费者实行贷款贴息；

对于购买首套普通商品住宅或经济适用房的消费者减免契税和印花税；

对于住房改善性消费者(以小换大、以旧换新)，凡是购买普通商品住宅的，减免契税、印花税和营业税；

对于承担保障房建设任务的开发企业，按照开发建设的规模数量，减营业税和所得税，免土地增值税。

提高收入

对城镇最低收入者的工资和养老金，强制性实行和当地财政收入(或GDP)增幅相挂钩的固定化收入提高机制，提高城镇最低收入者的住房支付能力；

对城镇劳动者及其所在单位强制性推行公积金缴交制度，允许公积金既能用于买房、大修房，也能用于公租房的租金支付，提高城镇劳动者的住房支付能力；

调整城镇劳动者的工资结构，法定增加“住房补贴”。

限购和保障房

消除非户籍人员购买当地商品房的制度性障碍,对普通商品住房限购，对高端商品住房不限购；对投机性购买商品住房限购，对改善性购买商品住房不限购；对增量商品住房限购，对存量商品住房不限购研究用税收等经济手段替代行政性限购措施，如针对拥有不同套数实行递增税收；研究限价、限贷和限购等政策交叉组合使用的新措施。

政策目标：保障房在促进社会公平，满足城镇居民基本住房需求，一定程度上调节国民收入分配格局方面发挥重要作用；保障房是为没有能力通过市场渠道获得合适住房的家庭，提供其基本住房权力和需求；保障房不应成为实现城镇居民财产性收入分配不公的调节机制；

政策期限：保障房的建设和管理是我国各级政府长期持续承担的基本职责，不宜将此项艰巨任务集中在短时期内予以重点解决；

政策要求：保障房建设应按照各地的经济发展水平，合理确定保障房的覆盖人群比重，合理确定保障房的建设规模，合理确定不同类型保障房的配比；取消“应保尽保”的模糊弹性概念，按照土地供应能力、资金筹措能力、房屋管理能力和保障房真实需求制定保障房建设规划；对保障房骗租骗售行为要通过立法来予以坚决遏制和打击；保障房是对商品房的必要补充，并不改变我国住房市场化的基本方向，是市场中有保障，保障中有市场，注重保障房和商品房的协调发展。

逐步用货币补贴部分取代购置出售型保障房和租赁出租型保障房的实物补贴；允许地方政府设立或委托有实力的企业开展房屋置换业务，收购或包租居民存量房、闲置房，作为公共租赁房、廉租房等保障性住房房源；保障房中经济适用房，推行购房人和政府共享产权，未来房屋转让出售时，可按一定事先约定比例，分享收益所得；逐步完善保障房的管理机制和退出机制。