中国房地产市场第四季度研究报告_中房网,权威的中国房地产行业网站

多数城市房价涨幅回落，部分城市房价有所下降

国家统计局发布的70城市房屋价格指数变动情况显示，第四季度新建住宅价格向下调整的态势更加明确，12月末仅有2个城市价格出现环比上涨；价格指数同比下跌的城市有8个，持平的有3个，涨幅回调的有59个，且绝大部分城市房价涨幅都在5%以内。总体看，四季度末房价回调态势更加明显。

第四季度，二手房价格指数调整更加明显，12月末，70个大中城市中，价格指数环比下降的城市有51个，持平的城市有16个。与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有29个，比11月份增加了8个。

提前完成了全年保障性安居工程的开工建设任务: 在各级政府的坚强领导和各有关部门的密切配合下，1-10月份，全国城镇完成保证性安居工程开工建议已超过1000万套，提前一个月实现了年初计划的目标。

开发投资先平后扬

第四季度各月房地产投资额呈现先平后扬的格局，环比10月份下跌较大，11月份收窄，12月份出现较大幅度正增长。

第四季度住宅投资额也呈现先平后扬的格局，办公楼投资额呈现先高后低的格局，商业营业用房投资额呈现逐月上涨格局。

第四季度东部房地产投资额逐月上升，12月份上升幅度较大；中西部地区房地产投资额呈现两头高、中间低的态势。

第四季度房地产投资总量及主要分类、分地区市场表现出的波动，主要原因一是前期投资下去，后期投资自然要跟上；二是年度投资计划一般要保证完成，一些未完成投资计划的企业存在年末加大投资力度的客观要求；三是保障房建设在四季度完成了全年开工目标，后续投资继续加大。

表1-1：2011年第四季度房地产开发投资及增长情况

土地购置面积升，购置费降

第四季度内，土地购置面积逐月上升，但土地购置费用先增后降。一方面是年底出让土地多以底价成交，另一方面，土地成交结构偏向工业用地，导致季度末土地成交面积有所反弹，但土地购置费用却下降的现象。

另外，根据国土部公布的全国城市地价动态监测系统最新数据，2011年第四季度全国地价总体水平微幅上涨，环比、同比增速持续回调。全国各业用地价格增速深度回调，住宅地价环比零增长。 2011年第4季度，全国主要监测城市地价总体水平为3049元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为5654元/平方米、4518元/平方米和652元/平方米；环比增幅分别为0.29%、0.69%、0.00%、0.44%；同比增幅分别为5.94%、9.02%、6.58%、3.88%。

表1-2：2011年第四季度土地购置面积及费用情况

土地购置面积升，购置费降

第四季度内，全国房屋建设情况出现较大异动，新开工面积环比增幅在本季后两个月实现连续增长，而竣工面积则逐月增长，12月份的竣工面积为上月的两倍。

第四季度竣工面积指标实现了加速，明显优于新开工。主要原因四季度传统上为项目集中竣工期，而项目新开工则一般安排在上半年，导致了不同建设指标在各季度的冷热不均，另外与统计机构的数据处理因素也有一定影响。

第四季度傲视全年，且竣工量是其他季度的2-3倍。分类市场中，住宅新开工在第四季度环比跌幅达到16.1%，是本季房屋新开工面积环比下跌的主要动因。

表1-3：2011年第四季度房屋建设情况

商品房销售面积和销售金额年末冲高，一些限购城市销售面积同比下降

从第四季度内商品房和商品住宅销售面积情况看，除10月份较上季度的9月份环比大幅回落外，后两个月逐步走高，12月份销售面积达到年内高点。同期商品房和商品住宅销售金额与销售面积走势类似，季度内呈现逐月增长态势，且12月份销售金额达到万亿，不但达到年内高点，且比前两个月的总和还多。

上述市场表现的原因主要有三方面：一是统计因素，各月漏计的集中在年底汇总；二是登记因素，当年各月未办好产证的拖到年底集中办理，导致12月份数据指标暴增；三是企业因素，为了完成年度销售计划，加大了推盘力度及打折力度，促使成交有所上升。因此，12月份商品房销售量暴增，不能简单视同为当月实际成交和市场回暖。

40个重点城市第四季度商品房销售面积为13774.07万平方米，同比下降9.3%；40个重点城市商品住宅销售面积为11729.66万平方米，同比下降10.52%。

表1-4：2011年第四季度商品房销售情况

大部分城市新建住宅价格同比增幅放缓，环比下跌

第四季度内，开发企业资金来源总量逐月走高。10月份环比下跌10.1%，后两个月则环比逐月上升，显示年末企业资金供应有所缓解。

表1-5：2011年第四季度开发企业资金来源情况

资金来源年末有所缓解

表1-6：70大中城市新建住宅前三季度价格指数同比变化情况

国家统计局发布的70城市房屋价格指数变动情况显示，12月末仅有2个城市价格出现环比上涨；价格指数同比下跌的城市有8个，持平的有3个，涨幅回调的有59个，且绝大部分城市房价涨幅都在5%以内。总体看，四季度末房价回调态势更加明显。

取3、6、9、12月份作为四个季度房价指数的观察点，除了太原、上海、合肥、青岛、广州、深圳等23个城市，其房价指数有上下波动迹象外，其余大部分城市则呈现价格指数同比涨幅逐季回落或下跌的态势。12月份房价指数与3月份相比，同比增幅下调前五名为：丹东、兰州、石家庄、安庆、赣州，降幅在8.5-15.3%之间。比较而言，北京、上海、广州、深圳四个一线城市，价格同比涨幅回调的是北京，但也仅为3.9%，深圳为0，上海和广州的价格指数也基本稳定，涨幅都已经落到2%左右，这说明一线城市价格指数涨幅已经基本稳定。

保障性安居工程推进顺利: 2011年，由于各级领导的高度重视，各有关部门的密切配合，保障性安居工程建设推进顺利。全年提前完成了1000万套保障性安居工程的开工建设任务，还完成265万户农村危房改造任务；实际开工建设保障性安居工程1033万套，基本建成400万套。

开发投资全年各季走势平稳，同比增幅逐季递减

从全年各季度房地产投资额情况看，除一季度房地产投资呈现传统季节性低值外，二、三、四季度投资额总体平稳，都超过了1.7万亿元。

从各季度分类市场房地产投资额情况看，也与投资总额的走势相仿，投资平稳，没有出现大起大落。

从各季度区域市场房地产投资额情况看，东部地区环比平稳向上，中部地区第四季度环比下跌，西部第四季度环比大幅回落。

第四季度房地产投资额绝对量并不少，仅略低于第三季度投资量，远高于第一季度。但增幅方面，第四季度出现环比负值，但是否出现趋势性的投资拐点，仍需要在2012年上半年予以观察。

2011全年，全国房地产开发投资61740亿元，同比增长27.9%，增幅较第三季度回落4.1个百分点，较上半年回落5个百分点。住宅开发投资总额是44308.43亿元，同比增长30.2%。从增长幅度看，住宅投资大于房地产投资。房地产开发投资全年表现平稳，除一季度季节性因素外，二、三、四季度都保持了1.7万亿左右的投资规模。

从历年数据演变看，2006年房地产开发投资为1.9万亿元，2008年为3万亿元，2010年为4.83万亿元，2011全年我国房地产投资为6.17万亿，在2011年增加的房地产开发投资中，保障性安居工程是一个重要因素。房地产投资仍然是我国全社会固定资产投资的重要组成部分。

全国40个重点城市（主要是直辖市、省会城市和计划单列城市）房地产开发投资总额是33323.46亿元，同比增长24.1%；住宅开发投资总额是22676.70亿元，同比增长27.1%。

综上比较，可以得出结论：一是40个重点城市的房地产和住宅投资增幅都小于全国房地产和住宅投资的增幅，差距是3-4个百分点；二是如果排除40个重点城市，全国其他城市的房地产和住宅投资的增幅还要高；三是房地产政策调控的作用40个重点城市大于全国；四是房地产和住宅开发投资增长的主要贡献不在一二线城市，而是在三四线城市。

从区域发展态势看，前三个季度中、西部地区房地产投资，无论是同比还是环比，增幅都远大于东部地区。但进入第四季度，中、西部区域的发展势头明显放缓，而东部地区则保持了相对稳健的发展。

2011年房地产投资各季同比增幅前高后低，高位回调的发展态势，明显异于往年。主要原因是紧缩性调控政策确实已经从市场层面影响到了投资层面，去年开工项目顺延的追加投资因素也逐步消退，开发投资开始实质性、季度周期的环比下跌。

从投资结构看，各分类市场的占比在季度累计数据中变化不大；区域市场方面，东部地区逐季下降，而中部地区则逐季上升，西部基本平稳。总体看，东部地区的投资依然超过半壁江山。

土地购置面积全国同比增幅明显回落，中部地区负增长

表1-9：2011年各季度土地购置面积及费用情况（单季）表1-10：2011年各季度土地购置面积及费用情况（累计）

从季度走势看，第二季度购置面积达到高点，三、四季度较二季度回落了三成左右，且同比去年分别下降了12.4%和17.6%。土地购置费除一季度外，其余三个季度绝对量相差不是太大，二、三季度都在3400亿左右，四季度环比回落一成左右。单位地价第四季度环比第三季度呈现出下跌态势。但是，2011年第四季度单位地价和2010年同期相比，仍然上升11.58%；2011年全年单位地价和2010年比较增长11.29%。

各季度地价同比增幅为正，但第四季度地价环比为负，说明相对2010年，2011年的单位地价仍在上涨，但年末单位地价已经出现了疲态，开始环比下跌，高位回调。

2011年全国土地购置面积达到40973万平方米，同比去年增长2.6%，而2010年较2009年增幅为28.4%，可见2011年土地购置面积增幅已经大幅回落。从区域土地购置面积情况看，东、西两区增幅为正，中部地区出现负增长，这是今年各季度各区域累计同比中出现的唯一负指标。

2011年全国土地购置费金额同比增长14.1%，2010年同比增幅则达到65.9%，2011年增幅回落明显。

从均价角度，2011年商品房价格增幅为6.9%，商品住宅价格增幅为6.1%。2011年土地价格增幅为11.29%。全国2011年度土地购置费用11412.82亿元，土地购置面积40972.95万平方米，均价为2785.45元；2010年度土地购置费用9999.92亿元，土地购置面积39953.10万平方米，均价为2502.92元。

2011年土地均价涨幅为11.29%,高于当年商品房和商品住房均价涨幅4.4-5.2个百分点。说明地价涨幅在如此严厉的政策调控下，仍是推动房价上涨的重要因素。因此，政府在调控房价时，必须同时要调控地价。

另外，国土部公布的数据显示，全国综合地价环比增速较上一季度下降1.04个百分点，增速连续四个季度回调；同比增速连续2个季度回调，较上一季度下降2.43个百分点。全国各用途平均地价增速持续放缓，商服、住宅、工业地价环比增速连续三个季度回调，同比增速连续两个季度回调。

全国主要监测城市地价增幅普降，综合地价环比负增长的城市约占1/3。住宅地价变化与综合地价基本一致，环比增幅超过3.0%的城市仅有5个，分别为太原、邯郸、兰州、石家庄、岳阳；环比负增长的城市由上一季度的12个增加到37个，其中，降幅较大的城市有芜湖市(-9.47%)、温州市(-7.58%)、嘉兴市(-4.71%)、深圳市(-3.70%)、廊坊市(-3.29%)。同比负增长的城市增至8个，分别是温州、芜湖、杭州、廊坊、昆明、哈尔滨、厦门、合肥。

全年房屋竣工增幅依然低于新开工

从季度趋势看，新开工面积在第二季度达到本年的最高点，其后逐季明显缩减。第四季度较第二季度新开工面积缩减约三成。房屋竣工面积走势与新开工走势完全不同。

从全年角度看，房屋新开工、施工、竣工三项指标都实现了两位数以上的同比增长，但前两者的数据明显高于后者，说明不少房地产企业都在拉长开发周期，缩短开发战线，选择恰当时机向市场推盘。

全年销售面积和销售金额仍创历史新高，一些限购城市销售面积同比回落

表1-13：2011年各季度商品房销售情况（单季）

商品房和商品住宅销售面积总体是逐季上涨的，第四季度环比增幅分别达到43.9%和40.5%。商业营业用房在第四季度实现了同比、环比双增长。

值得关注的是，第四季度商品房和商品住宅销售面积出现了同比下跌，且幅度均超过了5%，这是2008年以来比较少见的情况，但这是否说明房地产市场已经走向向下通道，还有待观察。

地区发展态势，中、西部地区商品房销售面积均呈现逐季增长态势，且中部地区在第四季度实现同比、环比双增长，显示了在紧缩性调控政策环境下，中部地区刚性需求依然旺盛。

纵观全年各季度，商品房销售额逐季上升。前三个季度商品房销售额的同比增幅都在20%以上，第四季度则急转之下为同比下降3.7%。

表1-14：2011年各季度商品房销售情况（累计）

40个重点城市商品房销售量是39725.17万平方米，同比回落1.6%，销售金额30806.25亿元，同比增长3.5%。与此对应，全国商品房销售量和销售金额同比增幅分别为4.9%和12.1%。

40个重点城市商品住房销售量是34371.09万平方米，同比回落2.8%，销售金额24820.1亿元，同比增长0.9%。与此对应，全国商品住房销售量和销售金额同比增幅分别为3.9%和10.2%。

综上，可以得出如下数据关系：一是40个重点城市的商品房和商品住房销售量增幅都小于全国商品房和商品住房销售量增幅，差距是6.5-6.7个百分点；二是40个重点城市的商品房和商品住房销售金额增幅都小于全国商品房和商品住房销售金额增幅，差距是8.6-9.3个百分点；三是全国商品房均价增幅为6.9%，40重点城市商品房均价增幅为5.2%；四是全国商品住房均价增幅为6.1%，40重点城市商品住房均价增幅为3.8%。

结论是40个重点城市（主要为直辖市、省会城市和计划单列市）调控成效明显，商品房的销售量增幅、销售额增幅、均价增幅全面低于全国水平。

保障性安居工程推进顺利

中国人民银行数据显示，房地产贷款增速总体回落，其中保障性住房开发贷款增量占比提高。

四季度末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额10.73万亿元，同比增长13.9%，比上年末回落13.5个百分点；全年累计增加1.26万亿元，同比少增7704亿元，即同比下降38%。全年增量占同期各项贷款增量的17.5%，比上年水平低9.4个百分点。

四季度末，地产开发贷款余额7680亿元，同比下降7.9%。房产开发贷款余额2.72万亿元，同比增长17.1%，比上年末低5.9个百分点。

四季度末，保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款增量的50.1%，比年初水平提高31.7个百分点。保障房资金来源除了银行渠道外，财政拨款、公积金增值收益、政府债券等也是重要资金来源。

综合看，在总量上，房地产贷款在减少，增幅下降，占银行总体贷款比重下降；房贷结构组成上，保障房开发贷款为主，商品房开发贷款为辅。银行对房地产业的贷款导向已经发生质的变化。

各季资金来源总量较均衡

除一季度外，其余三个季度的资金来源总量差异不大，平均2.1万亿左右，第四季度环比微增1.6%，同比下降3.1%。资金结构方面，第四季度自筹资金同比增长12.9%，其他三个资金渠道同比增幅均为负，其中，利用外资同比降幅达到60.7%，且其占资金比重也较二、三季度有明显的下滑。值得注意的是，国内贷款第四季度的占比达到15.7%，较三季度提高2.69个百分点，较二季度提高1个百分点。

从年度数据看，2011年开发企业资金来源总量为8.32万亿元，同比增加14.1%，增幅较为上半年和前三季度出现了明显回落。各资金来源中，国内贷款和利用外资增幅最小，自筹资金和其他资金有明显增长。与上半年及前三季度相比，利用外资增幅回落最为明显，主要原因是外资在中国的投资也逐步受到政策限制。

各路资金来源比重方面，国内贷款各季累计占比逐季走低，利用外资占比基本稳定，自筹资金占比持续上升，其他资金占比稳中有升。

三季度末，保障性住房开发贷款余额2808亿元，前三季度累计增加1150亿元，占同期房地产开发贷款增量的52.3%，比上半年高9个百分点。

表1-15：2011年各季度开发企业资金来源情况（单季）

表1-16：2011年各季度开发企业资金来源情况（累计）

高周转模式有助企业取得市场优势

中国房地产信息集团联合中国房地产测评中心发布的《2011年中国房地产企业年度销售TOP50排行榜》榜单显示，企业集中度继续提升，但上升幅度已经明显减缓，呈现趋稳态势。2011年度全国前十强企业市场销售金额占比达到10.43%，较2010年上升了0.32个百分点，与2010年比2009年的1.97个百分点的增长相比明显萎缩，TOP20、TOP30企业情况也基本类似。

从企业入榜门槛看，TOP20门槛提升最明显，分别达到180亿元和166万平方米；且对比2010年，TOP20企业销售金额入榜门槛增幅更达45亿元。除此之外，TOP10门槛也十分瞩目，虽然销售金额TOP10有所下调，但是从销售面积TOP10的门槛来看也提升了45万平方米，达到300万平方米。而TOP50的销售金额和销售面积门槛也分别达到了78亿元和63万平方米，均较去年分别上升了50%和37%。

在今年信贷紧张，资金成本很高的特定环境下，高周转显然已成为众房企的追求目标，“快进快出”提高效率使这一模式有了更大的生存空间。今年金额榜排名前八的企业中，万科、恒大等都是典型的效率高周转企业。以商业地产为主的万达集团，目前的第三代产品目标均为50万平方米以上的体量，其中仅30%左右为商业部分，剩余的都是住宅，且基本布局于三四线城市。可以说，今年金额榜前八位均为高周转企业。排在其后的企业则是世茂、雅居乐、绿城等低周转企业。事实证明，从今年的表现来看，高周转模式更胜一筹。

调控的积极效应和随之产生的问题均比较突出: 在限购、限贷等多项措施的调控下，房地产市场发生了积极的变化，多数城市房价同比涨幅明显趋缓，环比普遍下跌，投资投机性需求得到遏制，市场运行总体平稳。但调控政策也带来了一些问题，房地产信贷收紧后，一些自住性、改善性需求被抑制；一些中小企业通过高利贷融资增加了风险，供需双方普遍对市场出现了观望；一些城市成交量明显萎缩，存量房明显增加；多数企业对住房市场前景迷茫，竣工速度放慢，拿地积极性不高。这对今后市场的健康发展将产生不利影响。

保障性住房建设计划、房型设计与实际落实存在矛盾: 不少地级以下市县政府反映，当地的保障性住房目标不是自下而上按需上报的，而是自上而下摊派的，形成供应与需求的不匹配，也加重地方政府的财政负担。一些城市反映，保障性安居工程规定的套型面积偏小，租售方式规定的过死，不适合当地情况。如对引进的人才提供的公租房，在住房面积、租金价格等方面应与当地的经济社会发展水平相一致。

部分房地产企业面临生存难题: 在市场经济条件下，企业的优胜劣汰属正常情况。当前不少企业面临生存难题，既有限购、限贷、限价等政策措施的影响，改变了企业的市场预期，也有企业发展战略不科学，经营管理不善的因素。包括往年主要开发经营高端物业，做精品的部分大型房企，也面临库存增加，去化缓慢、债务危机等问题。因此，企业和政府有关部门都要做好市场下行和企业“洗牌”中的风险防范，需找应对策略和办法。

防止开发企业盲目转型: 科学的符合企业发展与市场需求的转型，是方向，但由于限购、限贷政策的实施，一些以住宅为主的传统开发企业也在盲目向商业地产、旅游地产、产业地产和养老住房建设等方面转型，这是必须要防止的。因为有些地产在中国的发展还不成熟，其市场容量和需求本来就不大，也有其自身发展的规律。如果开发企业盲目进入商业、旅游、养老等地产领域，很可能造成这些领域短期内供应过剩，造成浪费，同时也恶化相关投资企业的现金流。

在调查研究和借鉴国外成功经验的基础上，不断完善以政府为主提供基本保障: 以市场为主满足各层次需求的住房供应体系；组织制定好城镇住房发展规划，引导居民合理消费，有计划有步骤地解决好百姓的“住有所居”。

推进房地产财税制度改革: 当前地方政府对土地收入的过度依赖是造成调控政策难落实的重要原因。应在合理界定中央政府和地方政府事权财权的基础上，规范二者在土地出让收入上的分配；将土地收入纳入财政预算管理，提高土地出让净收益用于保障房建设的比例；逐步在“限购”城市扩大房地产试点范围，探索完善住房保有环节税收制度，减轻房地产流转环节税收，鼓励有多套住房的居民将多余住房推向二手房市场租赁市场。

加快房地产金融产品创新: 探索地方政府发行债券的科学机制，将偿债来源从以土地收入为主转为以地方政府未来可用财力逐步偿还。进行信贷资产证券化试点，开拓防范住房贷款风险的保险渠道；适时推出房地产投资信托基金和公租房建设基金；鼓励房地产企业通过重组兼并提高企业经营实力，支持承担重大项目和保障住房开发、偿贷信用好的大型房地产开发企业上市融资、增发融资、发行债券，提高房地产企业直接融资的比重。

对房屋置换给予一定的政策支持，以盘活城镇存量房产: 当前我国一些地方空置闲置房总量偏大，且部分居民由于求学就业、医疗养老、住房改善等原因存在房产交易或转换需求，可通过推动存量房流通，满足这部分合理需求，保持适当的市场活跃度。如，在存量房较多的地方，可结合保障房建设，由政府设立或委托有实力的企业开展房屋置换业务，收获或包租居民存量房、闲置房作为公共租赁房、廉租房等保障性住房房源。可出台对自住房、闲置房和改善性住房交易、置换的优惠政策，对承租公共租赁房居民给予货币补助；对以小换大、以旧换新的居民给予一定的信贷、税收优惠；对房屋置换公司给予一定的服务经费支持。对愿意在城镇落户、并通过农村宅基地及房产流转的农民工，从贷款上予以支持，提高他们在城镇购买或承租住房的支付能力。