中国房地产市场2013年8月报告_中房网,权威的中国房地产行业网站

中央政治局：促进房地产市场平稳健康发展: 中共中央政治局7月30日召开会议，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作。会议认为，要坚持宏观经济政策连续性、稳定性，提高针对性、协调性，根据经济形势变化，适时适度进行预调和微调，稳中有为。要统筹稳增长、调结构、促改革，积极扩大有效需求，着力推进转型升级，不断深化改革开放，着力保障和改善民生。针对房地产，会议提出要积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。

主要经济指标有所改善，政策微调效果初显: 7月主要经济数据普遍较6月有所好转，显示经济增速缓中趋稳，也反映出宏观经济政策微调效果开始显现。工业增速回升至9.7%，较6月加快0.8个百分点；进出口增速回升至7.8%，扭转6月负增长态势；累计投资增速20.1%，与上半年持平，终止了连续放缓势头；消费13.2%，仍保持较快的增速；信贷6999亿元，同比增加近3成。这是7月以来宏观经济政策局部微调，促内需、稳增长系列政策措施效力初显所致。

7月商品房销售量季节性放缓，同比仍保持相对活跃: 7月份全国商品房和住宅销售量较6月份环比回落两成左右，但同比保持10%以上的增长。7月全国商品房销售量和销售额分别为9700万方和6173亿元，环比回落21%和18%；其中商品住宅销售量和销售额分别为8658万方和5165亿元，环比回落20.7%和17%，7月商品住宅近8700万方，较去年7月增长约15%，创下历年7月同期新高。这一方面是市场仍然保持较高的活跃度，房地产企业供应继续加大以及购房需求仍保持高位，使市场交易仍相对活跃；另一方面，7-8月是传统的销售淡季之一，再加上今年各地高温炎热，致使消费者看房购买意愿下降，出现环比回落的态势。

62城房价环比上涨，69城房价同比上涨: 7月份70个大中城市新建商品住宅价格，从环比看，环比上涨的有62个，较6月份减少1个且环比涨幅趋缓，环比持平的城市4个；从同比看，同比下降的城市仅为1个，69个城市保持上涨态势，且同比涨幅继续扩大。其中，一线城市环比涨幅有所趋缓，但同比涨幅依旧位居前四。整体看，70城市房价虽涨幅趋缓，但上涨态势仍在延续，压力依然严峻。

宏观经济月度数据（工业、外贸、消费、信贷、指数）

房地产月度数据（投资、建设、销售、指数）

宏观经济月度累计数据（工业、外贸、消费、信贷）

房地产月度累计数据（投资、建设、销售）

全国宏观经济政策：央行快速推进利率市场化改革，国务院出台系列扩内需稳增长新举措

央行松绑金融机构贷款利率，金融创新快速推进。在市场普遍认为央行有望在年末会对金融制度有所改革，但央行在二季度经济数据出炉之际就果断选择取消贷款利率下限管制，政策推进明显快于市场预期。全面放开贷款利率管制后，金融机构与客户自主协商定价的空间将进一步扩大。一方面有利于促进金融机构采取差异化的定价策略，降低企业融资成本，并不断提高自主定价能力，转变经营模式，提升服务水平，进一步加大对企业、居民的金融支持力度。另一方面，将促使企业根据自身条件选择不同的融资渠道，随着企业越来越多地通过债券、股票等进行直接融资，不仅有利于发展直接融资市场，促进社会融资的多元化；也为金融机构增加小微企业贷款留出更大的空间，提高小微企业的信贷可获得性。

促信息消费，扩内需稳增长和调结构。近日国务院下发了促进信息消费扩大内需的若干意见，《意见》提出，挖掘消费潜力、增强供给能力、激发市场活力、改善消费环境，建立促进信息消费持续稳定增长的长效机制，推动面向生产、生活和管理的信息消费快速健康增长。相关测算表明，信息消费每增加100亿元，将带动国内生产总值(GDP)增长338亿元。因此，在当前投资拉动作用减弱、出口低迷的形势下，促进信息消费不仅对扩内需、稳增长具有重要作用，也有利于国民经济持续健康发展，建立促进信息消费持续稳定增长的长效机制，能够有效拉动需求，催生新的经济增长点，促进消费升级、产业转型和民生改善，既利当前又利长远、既稳增长又调结构。

金融支持小微企业发展，利于经济市场稳定。小微企业是国民经济发展的生力军，在稳定增长、扩大就业、促进创新、繁荣市场和满足人民群众需求等方面，发挥着极为重要的作用。在当前的经济形势下，增长、就业、创新、内需这四点个个都是关键，都关系到经济社会能否长期稳健的发展。为此，国务院办公厅近日发布了金融支持小微企业发展的实施意见，要求进一步做好小微企业金融服务工作，全力支持小微企业良性发展。具体讲，《意见》强调从融资渠道、服务方式、服务主体、考核评价等多方面引导金融机构“用好增量、盘活存量”，向小微企业倾斜金融资源。这一政策的着力点在于引导商业银行进行差异化服务。因为从本质上说，中小企业融资难是市场失灵问题，金融市场的发展完善是顺利解决小微企业融资难题的基本前提。

地方房地产政策：福州鼓励企业参建公租房，济南要求开发商不得参与搬迁

福州多项政策鼓励企业参建公租房。由于开发公租房利润空间小，经营风险大，因此，房地产开发商在参与公租房开发的积极性不高。保障房的建设历来需要政府的推动，给予参建企业一定的政策、土地、资金优惠，来鼓励企业参与保障房建设。为此，近日福州市政府出台关于支持和鼓励企业投资建设公共租赁住房的若干意见，鼓励企业在外来务工人员集中的开发区和工业园区建设公租房，并从用地、资金补助、税收减免、优惠政策等各方面鼓励企业投资建设公共租赁住房。开发区和工业园区的生活配套设施用地中应安排不低于30%用地作为公共租赁住房等保障性住房建设用地。

济南明确要求开发商不得参与搬迁。8月1日，济南市国有土地上房屋征收与补偿办法正式发布实施。办法明确禁止建设单位参与搬迁活动，且房屋征收应当先补偿、后搬迁，断水断电、暴力拆迁或将追究刑责，采取暴力、威胁或者以中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。此外，对因旧城区改建需要征收房屋的，超过百分之五十的被征收人有异议的，将召开听证会听民意。这对于解决近年来越演越烈的暴力拆迁问题具有十分积极的意义。

武汉出台“14条禁令”治理房地产中介。7月初，住建部出台《关于集中开展房地产中介市场专项治理的通知》，要求各级房地产管理部门、工商行政管理部门要按照各自职责，严肃查处房地产中介机构和经纪人员的以下违法违规行为，并明确了10种房地产经纪行业违规行为。随后，武汉市迅速响应通知要求，于8月1日发布整治房产中介违法行为的“14条禁令”，明确禁止中介捏造散布涨价信息、混合标价、捆绑收费、捂盘惜售、赚取差价、改变房屋内部结构分割出租等14项违法违规行为的发生，并迅速展开了集中整治的工作安排。这预示着住建部重拳整治中介违法行为的措施在全国范围内开始推广和实施，对房地产经纪行业的规范将起到积极的推动作用。

地方房地产政策：广州天津等地加强土地利用管理，北京管制出租屋人均居住面积

广东省推进节约集约用地方案获批。近日，国土资源部批复了广东省深入推进节约集约用地示范省建设工作方案。提出广东可在土地审批制度改革方面先行先试，加大闲臵土地处臵力度，加快批而未供建设用地供地进度，盘活利用存量用地，且在保护农民权益的前提下可探索宅基地退出机制。另外，近期天津市开始启动2012年建设用地批后实施情况核查工作，对完成情况不好且整改不到位的，适当核减该区县土地利用年度计划指标、暂缓受理报批新增建设用地。

北京管制出租屋人均居住面积。受房价居高不下、房租水涨船高等因素的影响，不少城市低收入者和城市打工，被迫选择“群租”，目前这种现象在各大城市都十分普遍。由于群租存在严重的安全隐患，并给城市管理者带来诸多困难，为此住建部于2010年出台的《商品房屋租赁管理办法》，不少城市也选择出台政策治理群租，但成效甚微。北京市禁止群租的文件，在2011年形成草稿，2012年全面征求意见，今年7月18日正式公布实施。这一政策出台虽然能够保障部分租房者的利益和权益，但同时也将使这部分群体的居住更加艰难，部分刚毕业的大学生和低收入的打工者将被迫离开北京。从实际执行效果来看，这一政策能否有效执行也存在着较大的困难。

宏观经济政策对房地产市场的影响

央行全面放松对金融机构贷款利率的管制，将进一步加快房地产开发企业的优胜劣汰的过程。房地产行业作为资金密集型行业，想商业银行贷款规模较大，因此，商业银行贷款利率的浮动对房地产企业的影响较大。如取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，这就意味着房地产开发企业与商业银行之间协商定价的空间有所拓宽，价格的博弈会引导房地产贷款额度向大型优质房企聚集，从而更加增强了大型优质房企的资金能力、降低其融资成本，中小房企的融资压力和融资成本都将进一步增大，房企分化将逐渐加大。

国务院加快发展养老服务业的若干措施，对处于起步阶段的养老地产将是一则重大利好。我国不仅是世界上人口最多的国家，更是老年人口最多的国家，近2亿人，且老龄化程度在逐年增强，养老成为最大的社会问题之一。根据国务院会议要求，新城城区和新建居住区要按照标准同步建设养老服务设施，探索以房养老机制；通过简化和规范程序，减免行政事业性收费，支持社会力量举办专业化养老机构，鼓励境外资本投资养老服务业等，这将极大的推动房企、投资机构加入养老地产开发行列。

美国商务部：第二季度美国经济增长1.7%

美联储褐皮书：美国经济稳步增长

欧盟统计局：欧元区二季度GDP环比增长0.3%

日本内阁府：第二季度经济增速放缓至2.6%

G20财长和央行行长会议：敦促各国调整货币政策

经合组织：新兴市场增速趋稳或放缓

国际经济形势对我国经济的影响

CPI 同比上涨至2.7%，PPI 降幅收窄至2.3%

官方PMI 微升至50.3%，逆季节性回升

进出口同比双双由负转正，外贸形势超预期好转

工业同比增速9.7%，创年内次高

7 月消费同比增长13.2%，整体仍显疲软

7 月固定投资4.04 万亿，累计增速止跌回稳

7月新增信贷6999亿元，社会融资创21个月新低

财政收入11849 亿元，同比增速回落

重要讲话、会议和重大经济事件

国内经济形势对房地产业的影响

7月经济数据意外回暖，在通胀温和的背景下，工业、进出口、投资、信贷等多个好于预期的数据给市场带来经济缓中趋稳的积极信号。7月经济数据出现好转，主要原因：一是近期国务院接连出台金融、减税、投资、外贸等支持扩内需、稳增长、调结构的一系列微刺激措施；二是去年同期基数较低，出现同比增速好转；三是简政放权，减少不必要的行政干预，刺激市场活力。

当前经济仍面临着三大问题：一是当前内需、外需增长乏力。国内消费需求基本平稳、未见向上拐点，外部需求弱势趋稳、出口提振有较大难度，促进经济增长的原动力不足；二是我国长期依赖投资保增长，导致一些工业行业产能过剩，结构性矛盾突出。三是当前金融风险不断加大，此前发生的所谓“钱荒”已预警。这些都成为我国经济发展中的制约因素。

从目前形势看，一个基本平稳的经济运行局面还将保持下去，这将为各行业发展营造了一个非常良好的稳定经济环境，对房地产市场的影响也是积极的。在上述经济和政策背景下，预计将会对房地产业短期内产生以下五方面影响：

一是下半年房地产投资将保持稳定增长态势。前七个月固定资产投资中，唯有基建和房地产投资保持了较高的增速，今后这一趋势不会有根本性改变。从中央及地方项目投资持续回升，尤其是基建投资依然强劲，多个省市加快“十二五”规划中的铁路、公路、机场建设，并做好城市基础设施、棚户区改造等项目储备，以促进投资的快速增长。与此同时，随着房企拿地步伐加快，新开工面积实现正增长，这也将有效支撑房地产投资保持较快增长。在上述背景下，今后房地产投资将继续保持稳定增长，全年将有望再创历史新高。

二是下半年楼市调控政策温和，不放松、不加码，且略有微调。在近期中共中央政治局会议上，并未提出要加强对房地产市场的调控，而是提出促进房地产市场平稳健康发展。而政策微调的基调是更重视土地供应的增加、房地产企业再融资放开等方面。重点不再是打压市场和房价，而是着眼于增加市场的供应，盘活存量、增加供给的长效机制的逐步建立，这也将有利于市场平稳健康发展。

三是下半年楼市成交量将会稳步增加，全年有望再创历史新高。虽然在经济放缓、流动性偏紧等情况下，下半年的市场运行面临的不确定性因素将增多。但在政府鼓励首臵和改善、企业资金较为充裕以及企业加大供应的共同作用下，市场交易量将保持稳步增加态势，预计全年销售量有望再创新高，房企的销售业绩也将再迈向一个新台阶。

四是下半年房价仍将继续上涨，但涨幅趋缓，总体与各地GDP增幅及城乡居民收入增幅相当。当前70城房价环比涨幅已连续四个月收窄，一二三线城市均有不同程度趋缓。整体来看，在宏观经济增速放缓的背景下，稳增长是主基调。在市场需求尤其是刚需提振、政策环境仍相对稳定的作用下，下半年房价仍将将维持震荡上行，但不具备大幅上涨的基础。

五是房地产市场在区域间、城市间、企业间差异性更加明显，大型房企市场集中度进一步提高。从十大房企销售面积区域占比的变动来看，7月份在长三角的占比有所上升，从21%上升至28%，珠三角从23%上升至24%；而中西部则从25%下降至19%。相比而言，长三角与珠三角的市场份额有所扩大；从70个大中城市房价指数来看，一二三线城市分化明显，一线城市环比数月房价领涨全国，与部分三四线城市开始下降形成巨大反差。近期的市场走势已说明，楼市在不同区域、城市、房企之间分化加剧，随着区域市场差异性特征愈发明显，政府今后调控思路应更具有针对性和差异性，减少“一刀切”，允许各地因地制宜，发挥市场效力。

数据：房价上行持续放缓，楼市呈现高位调整

城市：7月市场成交延续高位盘整，重点城市新房库存持续减少

企业：14家典型企业拿地热情继续高涨，房企融资开闸预期再起

房地产金融：房地产信托上半年新增3000亿，创2010年以来最高水平

保障房：前七月保障房已开工500万套，完成79%

中国一线城市2013年7月房地产相关数据
如需了解报告详细信息，或有意见建议及其他相关问题，请联系中房研协研究中心，电话010-88380916 。