中国房地产市场2014年1月报告_中房网,权威的中国房地产行业网站

中央一号文件：引导和规范农村集体建设用地入市: 中共中央、国务院1月19日印发2014年中央一号文件《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》，全面定调2014年及今后一个时期农业农村工作。这是中央一号文件连续11年聚焦“三农”。文件中称要“引导和规范农村集体经营性建设用地入市”。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。有关部门要尽快提出具体指导意见，并推动修订相关法律法规。各地要按照中央统一部署，规范有序推进这项工作。

12月CPI同比增2.5%，国民经济发展稳中向好: 2013年12月及全年各项主要经济指标继续呈现复苏迹象。具体来看，四季度GDP增长7.7%，和上年持平；12月居民消费价格指数同比上涨，2.5%，全年CPI上涨2.6%，低于物价调控目标；PMI指数连续15个月位于临界点以上，显示制造业继续保持增长态势；进出口保持较快增长，12月出口额再创新高；消费同比增长13.6%，且明年形势依旧看好。总的来说，2013年全年国民经济呈现出整体平稳、稳中有进、稳中向好的态势。

商品房销售量，销售额再创历史新高: 12月份全国商品房和住宅销售量较11月份环比增长均在30%左右，且高于同比增幅。12月全国商品房销售量和销售额分别为19744万方和11482亿元，环比增长32.7%和31.9%；其中商品住宅销售量和销售额分别为16852万方和9006亿元，环比增长28.2%和25.0%。从商品房销售面积同比增幅走势看，2013年以来整体呈现逐步放缓的态势。主要是年底全国多地纷纷收紧调控政策，导致市场成交受到一定影响；另一方面，去年同期基数逐步上升，也造成同比增幅持续放缓。

65城房价环比上涨，69城房价同比上涨: 12月份70个大中城市新建商品住宅价格，从环比看，环比上涨的有65个，比上月减少1个，且环比涨幅进一步回落，环比持平的城市3个；从同比看，同比下降的城市仅为1个，69个城市保持上涨态势，但同比涨幅扩大的势头见缓。近期房价走势进一步趋缓，表明一线城市和部分二线热点城市在进一步加大房地产市场调控力度、努力增加保障性住房供应等一系列政策措施作用下，市场预期渐趋稳定。

宏观经济月度数据（工业、外贸、消费、信贷、指数）

房地产月度数据（投资、建设、销售、指数）

宏观经济月度累计数据（工业、外贸、消费、信贷）

房地产月度累计数据（投资、建设、销售）

全国宏观经济政策：“一号文件”以改革推进农业现代化，证监会加强IPO监管

2014年中央一号文件公布，以改革推进农业现代化。中共中央、国务院日前印发2014年中央一号文件《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》，全面定调2014年及今后一个时期农业农村工作。这是中央一号文件连续11年聚焦“三农”。今年的关键词“全面深化农村改革”站到了俯瞰全局的高度，提出抓紧构建新形势下的国家粮食安全战略，利用国际市场调剂和补充国内粮食供给，首次提出赋予农民对承包地承包经营权抵押、担保权能。文件确定进一步解放思想，稳中求进，改革创新，坚决破除体制机制弊端，坚持农业基础地位不动摇，加快推进农业现代化。文件一大亮点是突出强调了食品安全的责任，把食品安全纳入考核评价，有利于把农产品质量安全监管责任落到实处，把监管的网撒下去，确保“舌尖上的安全”。

证监会加强IPO监管，多家公司暂缓新股发行。中国证监会1月12日晚间发布《关于加强新股发行监管的措施》，称为进一步加强首次公开发行股票过程监管，将采取三大措施。受上述《措施》影响，五公司此次暂缓IPO发行，而《措施》是为进一步规范新股发行的相关细则，根本目的在于规范新股发行，扶助资本市场。但值得注意的是，2014年以来，虽然资金面已经缓解，但随着IPO的重新开启，市场信心再次遭受重大打击，大盘又呈现跌跌不休的走势。虽然有政策的呵护，在当前信心崩溃的环境下，市场积重难返，投资者应注意把握结构性机会，关注涉及我国新经济转型的相关企业。

全国房地产政策：公积金贷款实行差别化管理，住建部推广绿色保障房建设

公积金个人贷款差别化管理，国管公积金再贷须隔5年。国管公积金中心日前发布了《关于加强中央国家机关住房公积金个人贷款差别化管理的通知》。通知指出，职工首次住房公积金个人贷款结清满5年后，方可按规定再次申请住房公积金个人贷款。职工购买第三套住房的，不予受理贷款申请。一系列规定的出台可看出，国管公积金的总体方向仍是保刚需，有利于反腐。对于进一步规范中央国家机关住房公积金个人住房贷款业务，改进差别化信贷政策的具体管理措施，更好体现住房公积金制度的互助性与公平性，使更多的职工特别是中低收入职工享受到制度优惠，有着积极意义。

住建部推进保障房建设，实施绿色建筑行动。住房城乡建设部日前下发通知,要求各地积极推进在保障性住房建设中实施绿色建筑行动，同时具备政府投资等4项条件的率先实施。保障性住房是政府投资或政府主导的项目，在保障性住房中实施绿色建筑行动，将保障性住房建设成为绿色保障性住房，可有效提高保障性住房的安全性、健康性和舒适性，对在全社会推行绿色建筑具有示范效应。

地方房地产政策：武汉出台公积金新政，二线城市政策面或再收紧

厦门2016年起取消“购房入户”政策，或短期推涨房价。为进一步促进厦门市房地产市场平稳健康发展，加强户籍管理，使户籍人口增长、户籍人口结构与经济社会发展相适应，厦门市再出楼市新政策，对“购房入户”政策做了重大调整。根据《通知》，两年后将取消“购房入户”的优惠，这对于商品房附加值会起到一定影响，会“倒逼”开发商尽快把手上的存量房进行开发、上市，有利于缓解供求矛盾，控制房价过快上涨势头，也有利于盘活该市房源存量。而另一方面，不排除部分房地产商会利用手中已经取得的土地，针对“购房入户”政策进行概念炒作，从而进一步推高、推快市场节奏。在未来半年内，刚性“购房入户”需求或将集中释放，这意味着短期内可能进一步引发房价快速上涨。

武汉出台公积金新政，首套房认房又认贷。12月26日上午，武汉公积金管理中心正式对外发布《关于完善住房公积金政策支持职工解决基本住房需求的通知》，对武汉地区的个人住房公积金贷款业务有关政策进行调整。调整内容中，明确规范公积金贷款资格条件由原“认公积金贷款”调整为“认房认公积金贷款”，此举被认为是差别化调控下一线及部分热点二线城市根据自身情况收紧的又一调控政策。新政将压制部分改善型需求，支持首套基本刚性住房需求，坚决遏制投资投机性购房，无疑将对市场交易热情造成压力，从而达到平抑房价涨势之目的。

宏观经济政策对房地产市场的影响

中共中央、国务院印发了2014年一号文件，此次意见对比2013年，在征地制度和补偿制度方面都有所差异。诸多差异中，可能对房地产行业产生影响的有四个方面，第一，在征地补偿制度中首次提到“留地安置”；第二，在农业转移人口市民化中提到“建立流动人口居住证制度”；第三，在完善宅基地制度中提到“宅基地可以抵押、担保”；此外，今年的文件新增加了一项内容，即引导和规范农村集体建设用地入市。

一号文件在征地补偿制度上的提法颇具亮点，“留地安置”首次出现在中央文件，此前在中央政府制定的征地法律和指导性文件中，只有货币补偿和人员安置的原则性条款。但实际上，部分地方已尝试在征地中通过留地安置进行补充，这属于地方自发的创造性试验。在我国城市化进程中，征地产生的社会、经济矛盾较为突出，主要表现在征地过程中的信息不对称以及征地补偿制度的不完善。这种方式一方面有利于农民住宅问题的解决，同时，村集体可以通过对留用地进行商业或工业开发来获取收益，这都有助于征地的推进，并实现农民受益增长。

一号文件中称要引导和规范农村集体经营性建设用地入市，在符合规划和用途管制的前提下，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。由于土地所有制的城乡二元存在，农村集体建设用地不能像城市用地那样在公开市场拍卖出让，因而农民实现土地收益的途径受到限制，同时，城市发展需求所产生的土地投资开发进程也因此受到制约。因而，农村集体建设用地入市，逐步实现土地同权同价，具有积极意义。

但总体来看，农村集体建设用地入市在短期不会出现较大进展，一是我国土地权属现状较复杂，土地确权登记难度较大，二是土地流转相关的法律配套还未建立起来，限制了农村集体建设用地入市，三是出于保护耕地的考虑，在集体用地入市方面应该会设置较严格的标准和操作审批流程。值得注意的是，部分省份已自发地对集体用地流转进行了有相关试点探索，但都明确要求不得用于房地产开发，而外界一直期待的小产权房问题，暂时亦没有确权可能。

美国商务部：美国三季度GDP增速4.1% 创两年来新高

美联储褐皮书：美国经济温和增长

欧洲央行：维持利率水平不变

日本政府：批准创纪录规模预算案

经合组织：成员国通胀率回升

亚洲金融论坛：聚焦亚洲与全球增长

国际经济形势对我国经济的影响

GDP四季度增速7.7%，国民经济发展稳中向好

CPI同比涨幅回落，PPI基本稳定格局未变

PMI小幅回落，仍位于临界点之上

出口总额再创新高，但增速有所回落

工业同比增速9.7%，为近五个月新低

消费同比增长13.6%，明年消费形势看好

固定资产投资增幅略有放缓，房地产投资保持高位

新增贷款创年内最低，资金面短期仍偏紧

2013年财政收入12.9万亿，完成全年预算目标

重要讲话、会议和重大经济事件

国内经济形势对房地产业的影响

宏观经济趋稳，为房地产政策稳定创造了良好外部经济环境。中国全年GDP增幅初步核算为7.7%，完成了政府的预定目标。12月份CPI为2.5%，整体经济保持了稳定发展态势。房地产的政策调控表现为现有政策不放松，新的措施不加码，政府的工作重点转向为保障住房，对高企的房价采取了内紧外松交由地方政府处置的办法。在2014年全国两会之前，基本不会再有新的调控政策出台，市场对于政策的预期明朗化，有利于企业相机制定发展战略和投资决策。

电子商务突进和反腐力度加大，促使商业地产结构和总量调整加快。12月份电子商务和网络金融再兴波澜，创新不断，市场份额逐步扩大。也由于中国反腐措施趋向具体化，高星级酒店、高档餐饮、奢侈品消费、娱乐场所和会所、购物消费卡都受到明显的遏制。两方面的夹击将使商业地产供过于求的局面雪上加霜，调整由压力变为现实。招商困难，租金下降，人气难聚，投资总量增幅下降，规划和建筑设计重新调整，高星级酒店主动降格图存等现象蔓延扩散。

新年和春节已近，全国房地产交易市场差异分化显现。一般而言，年终是投资和劳动者一年收入最为丰厚的时节。但在一二线城市，卖方无心开盘，买方没空看盘，二手房市场观望加剧，挂牌量和带看量锐减，整个市场步入淡季。但是在三线尤其是四线城市，大批劳动者返乡看房置业，使当地房地产进入相对旺季。

自贸区有遍地开花陡然升温之势，助涨小区域供应量和房价的上升。中国自由贸易试验区试图走体制创新取代政策优惠的发展道路，也是破解中国当前深层次经济矛盾的艰难尝试，目前正从落地上海的一处，向全国更多的试验地区扩张。广东和天津会很快跟进，其他的一些城市也正在抓紧调研。从上海的实践经验看，试验区本身及其周边地区会出现投资和企业的快速集聚，商品房租金和价格短期暴涨，房地产开发和供应落后现实需求。

财政收入增速下降至10.3%，保障房建设面临量力而行的局面。2013年全国财政收入初步核算为12.9万亿元，增幅为多年来的新低。虽然当前各地保障房建设是以地方国有房地产开发企业自筹资金为主承担，阶段性财政压力并不特别大，因此2013年全国保障房建设指标也是总体得以顺利完成。从长远看，财力投入不足和保障房建设任务繁重的矛盾，还有保障房供给总量大和本地区市场有效需求总量相对小的矛盾将趋向尖锐。处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系，正紧迫性的摆在各地政府的面前。

数据：房价环比涨幅延续趋缓走势，一线城市上涨势头依旧明显

城市：12月各重点城市成交放缓，京沪市场单月供求矛盾加剧

企业：各大房企拿地态度趋于理性，年末融资总量小幅下降

保障房：2013年保障房建设年度目标任务完成

中国一线城市2013年12月房地产相关数据
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