中国房地产市场2014年3月报告_中房网,权威的中国房地产行业网站

首两月经济数据逊于预期，全年平稳增长依然可期: 2月CPI同比上涨2.0%，创近13个月新低；PMI为50.2%，创8个月新低；出口大幅下滑，同比下降18.1%，创四年来新低；固定资产投资和房地产投资双双下降。从近两月的数据来看，一季度经济形势不容乐观。然而，忽略短期的季度性波动，全年实现宏观经济平稳增长依然大有空间。

政府工作报告：对不同城市实行分类调控: 3月5日，十二届全国人大二次会议在人民大会堂开幕，李克强总理代表国务院向大会作政府工作报告。关于今年两会涉及的房地产内容，李克强总理提出，要完善住房保障机制，创新政策性住房投融资机制和工具。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求。同时提出做好房地产税等立法工作。

绿地等房企“出海”势头不减: 3月3日绿地集团对外宣布，集团就马来西亚新山市两个项目签署合作备忘录，计划斥资近200亿元人民币进行投资建设，这是继碧桂园、雅居乐、富力等房企之后，国内房企再次掘金海外市场。实际上，近期以来，包括万科、绿地、碧桂园等在内的大型房企纷纷进军海外房地产市场。

易居拓展新平台，互联网、金融、房地产三联动: 3月11日，易居中国发布全新发展战略，将建立房地产金融服务平台和社区增值服务平台。与此同时，旗下从事房地产互联网业务的全资子公司——乐居控股将分拆上市，已向美国证监会递交招股书。此举表明，近年来，以房地产业为代表的金融业与互联网合作趋势愈发明显，未来房地产业将向着网络一体化、合作化的渠道，渗透到更多领域，探索全新的合作方式。

57城房价环比上涨，环比涨幅进一步收窄: 2月份70个大中城市新建商品住宅价格，环比上涨的有57个，比上月减少5个，且涨幅进一步回落。本月房价涨幅收窄有着多重因素。第一，春节因素导致交易量持续回落；第二，银根收紧也是交易量萎缩和价格横盘的原因；第三，近期频繁出台的一些政策，如北京自住型商品房，地方加强版限购令等一定程度上使购房者预期发生变化。总体来说今年房价将呈现温和上涨的走势。

宏观经济月度数据（工业、外贸、消费、信贷、指数）

房地产月度数据（投资、建设、销售、指数）

宏观经济月度累计数据（工业、外贸、消费、信贷）

房地产月度累计数据（投资、建设、销售）

全国宏观经济政策：国务院推进城乡养老保险并轨，央行落实差别化信贷政策

城乡居民基本养老保险制度并轨，推进基本公共服务均等化。2月21日，国务院印发《关于建立统一的城乡居民基本养老保险制度的意见》，决定将现行新型农村社会养老保险制度与城镇居民社会养老保险制度合并实施，建立全国统一的城乡居民基本养老保险制度。意见的出台，有利于解决跨地区流动就业人员的养老保险关系转移及其权益保障问题，可以进一步扩大养老保险基金调剂范围，逐步改变各地区养老保险基金收支与结余不均衡的状况，提高基金承受能力和资金使用效率，对于统筹城乡、推进基本公共服务均等化，建立更加公平可持续社会保障制度，意义重大。

央行抛"定心丸"，2014年满足首套房贷款需求。央行近期下发了2014年信贷政策工作意见，明确今年信贷重点支持目标。对于市场关注的房贷政策，央行明确提出要落实差别化住房信贷政策，满足首套自住购房的贷款需求，切实提高保障性安居工程金融服务水平。这对于首套购房者来说是一个利好的消息，在现在楼市供给市场房源有限的情况下，二套房首贷比例的增加在一定程度上会使一部分二套以上购房者退出市场，从而达到遏制投资投机，保障刚需购房者需求，有效平抑房价的目的。

全国房地产政策：最严耕地保护制度出台，不动产统一登记提速

最严格耕地保护制度出台，严守18亿亩耕地红线。国土资源部下发《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》，要求各地将保护耕地作为土地管理的首要任务，全面强化规划统筹、用途管制、用地节约和执法监管，严守18亿亩耕地红线，确保耕地实有面积基本稳定、质量不下降。坚守耕地保护红线既是保障国家粮食安全的战略需要，也是加快经济发展方式转变的根本要求。《通知》充分体现了党中央、国务院对坚守耕地保护红线和粮食安全底线的战略定力，体现了深化改革创新和对子孙后代高度负责的鲜明态度。

不动产统一登记制度再次提速，楼市调控精准度提高。近日，国务院同意建立由国土资源部牵头的不动产登记工作部际联席会议制度，不动产统一登记制度再次提速。不动产统一登记制度是房产税开征乃至房地产长效机制建立的基础之一，将提高楼市调控的针对性。一方面是有利于房产信息的透明，多个部门的统计工作整合在一起以后，可以一目了然的了解到房产持有者名下的所有房产；其次，在知道购房者名下实际房产以后，也有利于当前房地产调控政策的有力执行。

地方房地产政策：南京创新土地出让模式，西安加强经适房小区管理

南京土地新政，首推“限地价竞配建”模式。为稳定商品房价格水平，2月21日，南京市国土局发布《关于土地出让模式调整的说明》。明确今后南京市土地出让将采取“限地价、竞配建保障房面积或资金”的方式出让，同时明确中小套型商品住房比例，全市90平方米以下商品房占全部商品住房比例不得小于50%。新政对土地、中小户型、保障房三箭齐发。具体来看，政府通过控制地价进而稳定房价，降低地价驱动房价的助涨效应，降低地王推涨房价预期的心理效应。新政是组合拳出击，传递调控信号，对市场进行降温，稳定房价预期。

西安加强经适房小区管理，转租闲置经适房将被严查。西安市房管局近日下发紧急通知，要求相关部门加大对经济适用住房违规行为的查处力度，特别是对转租转借经适房等违规行为将严肃查处。一直以来，市房管局十分重视对经适房违规使用的监管，对违规问题坚决查处，绝不姑息迁就。通知的颁布，对于进一步加强保障房动态监管，维护保障房分配的公平公正性具有积极意义。

宏观经济政策对房地产市场的影响

3月5日上午，国务院总理李克强在第十二届全国人大二次会议上做了《政府工作报告》，报告涉及内容广泛，涵盖了当前中国所有的重大领域改革方针，对诸多社会领域都做出了具体可执行的措施安排。从房地产行业的角度出发，2014年，我们认为主要有以下关注点：

首先，今年经济增长目标设定在7.5%左右，给房地产行业一颗定心丸。2013年全国房地产开发投资86013亿元，环比名义增长19.8%(扣除价格因素实际增长19.4%)，直接占全年GDP(同比增速7.7%)总量的15.12%，正是这样一个事关国民经济“命脉”的支柱性产业，必然需要在今年稳增长中扮演重要角色，尤其是在国内经济转型、众多产业收缩的背景下，要想实现7.5%左右的经济增长，房地产业投资增速也必须至少保持在20%左右。在这样的大背景下，今年的房地产行业不可能受到政府过分挤压，对近期相对微妙的行业形势而言，无疑保证7.5%的增长给房地产业吃了颗大大的“定心丸”。

其次，推进以人为核心的新型城镇化，给未来房地产发展提供有力支撑。此次报告中给出了“三个1亿人”的新提法和具体措施，这对房地产行业未来的需求总量增长将不可限量，这不同层面的3亿人口住房需求将让开发企业大有可为，而后续的差别化户籍改革以及针对农业人口市民化所存在的教育、医疗、就业等多方面的制度障碍给出了具体可行的解决方案，免除了城镇化人口的后顾之忧。

再次，提出宏观调控差别化，未来房地产市场调控更加市场化。在我们看来，国内房地产市场发展至今几乎成为影响社会和谐的最大问题其根本原因在于过去十年没有处理好政府和市场之间的关系。频繁使用行政性手段干预市场运行，而且都是全局性、大规模的“一刀切”式的房地产调控，价格机制基本失灵，导致参与市场的各方都陷入混乱、无序和猜忌之中。报告中，首次提出了针对不同城市情况分类调控，房地产调控去行政化已是大势所趋，市场化的步伐又往前迈进实质性一步。站在行业的立场上，这样的改变无疑将有利于实现市场健康稳定发展，对于房企和购房者都将有重大意义。

最后，保障性住房目标更加客观，措施更加落地，有利房地产市场持续稳健发展。今年的保障性住房无论是目标还是措施都一改以往冒进做法，设定的目标更加符合市场实际情况，开工700万套与基本建成480万套相比以往都更加客观，量力而行，一方面稳定了商品房市场预期，另一方面也减轻了地方政府的业绩指标压力。在保障房体系方面，提出了公租房与廉租房并轨，推进共有产权型保障房，这同样减轻了地方政府在保障房建设方面的资金、管理压力，在分配环节减少牟利漏洞，将保障性住房分配到真正需要的城市中低收入家庭，分流普通商品房市场需求，长期有利于房地产市场稳健发展。

美联储褐皮书：严寒天气干扰美国经济

美国劳工部：2月非农就业数据超预期

欧元区：经济信心达两年来新高

日本内阁府：上季GDP实际仅增0.7%

经合组织：全球经济短期内仍温和增长

BIS报告：全球债务升至100万亿美元

国际经济形势对我国经济的影响

CPI涨幅快速回落，PPI同比下降2%

PMI指数略高于临界点，预示经济增长稳中略降

出口增速大幅回落，复苏犹有支撑

工业同比增速8.6%，持续回落

前2月消费同比增长11.8%，显著低于预期

固定资产投资同比增17.9%，货币政策或将放松

新增贷款6445亿元，略低于市场预期

前2月全国财政收入24923亿元，高于全年目标

重要讲话、会议和重大经济事件

国内经济形势对房地产业的影响

固定资产投资增速下滑，宏观经济对于房地产的依赖度增强。1-2月份，全国固定资产投资3.03万亿元，同比增长17.9%，增速明显放缓，经济面临明显下行压力；同期房地产投资同比名义增长19.3%，增速仅比去年全年回落0.5个百分点，保持相对稳定。宏观经济放缓，为了保持经济增速稳定，客观上房地产投资的重要性得到提升，经济对房地产行业的依赖度不但不会削弱，反而会增强。

新增存款同比骤减倒逼利率市场化进程，对房地产贷款形成明显约束。2月人民币存款增加1.99万亿元，但综合1-2月，累计新增存款较去年同期大幅减少8339亿元。余额宝等互联网金融产品的出现是导致银行存款下降的主要原因。银行存款的流失也进一步倒逼利率市场化进程加快。面对日益上涨的融资成本，银行面临一定的竞争压力，同时也会将成本向贷款领域传导，特别是对房地产市场而言，开发企业融资成本高企，且难度加大，购房贷款方面也将日益趋紧，打压了一部分购房者的消费需求。

人民币汇率下降遭遇贬值，仍难刺破房价泡沫。人民币自1月下旬以来的持续走贬，3月20日人民币对美元汇率中间价报6.1460，较前一交易日下跌109个基点，创年内新低。年初以来不到三个月时间累计贬值接近3%。人民币贬值对房地产市场有影响，但并没有部分媒体和评论人士说的那么大。海外资金进入中国，或者国内资金出海，决定因素除了汇率变动外，更重要的是利差及资产增值情况。目前看，人民币对主要货币的利差依然较大，另外在新型城镇化浪潮推动下，城市房地产增值空间依然可期。因此，目前汇率方面的变动很难撼动国内市场的价格体系和基本面。

楼市长效机制落地过程长期化，对房地产市场暂无影响。2014年中央不再要求地方出台房价控制目标、全国住房信息联网延后到2020年完成、房产税试点暂不扩大范围，房地产税立法工作也有一个漫长的过程。政府对于房地产市场调控更多地交由市场机制调节。楼市发展长效机制的建立需要相当长时间的建设，短期内不会对楼市发展产生太大影响。

数据：房价温和上涨涨幅收窄，国房景气指数再度下滑

城市：2014年2月楼市供应骤减，各城市本月短期供求比较高

企业：典型企业拿地趋于理性，房贷风险传闻影响地产股走势

保障房：今年新开工保障性安居工程700万套以上

中国一线城市2014年2月房地产相关数据
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