2023年初典型城市库存压力及结构性特征研判

  导语

  “按需定供”之下，2022年销许领取放缓，狭义、广义库存规模走向也因此出现背离。

  ◎  文 / 马千里 邱娟 李诗韵

  专题视点

  2022年，中国楼市经历了1998年房改后最大的全国性深度调整，行业投资、施工、新开工等各项指标均出现了深度回调，其中新房成交同比下降27%，库存去化压力急剧攀升，在此背景下，全年土地成交更是出现了深度调整，土地购置面积同比下降53%。为进一步明晰目前各城市所面临的库存压力，研究中心对各城市目前的长短期库存压力进行了全面梳理，并对去化周期指标进行了结构性分析，对各城市不同面积段、不同户型上的分化进行了深入探析。本文主要结论如下：1，2022年领取销许放缓、新推案减少，致狭义库存假性回落。2，预期修复助一线城市狭义库存规模“逆市”上行。3，广义库存同比增幅达6%，长期库存压力仍在攀升。4，成交低迷下整体狭义、广义消化周期均显著上行，并已超过了前期2014年的高点。5，一线城市狭义消化周期仍低于2014年高点，三四线供求信心双双“塌方”致去化压力骤增。2022年末三四线消化周期23.7个月，较2014年高点增加了26%。6，中大户型产品去化表现更为稳健，二房产品库存压力高企。大多数城市均做到了“以需定供”，库存规模相对较高的100-120㎡左右的三房、四房，同时也是去化表现最佳的一类产品。7，预期修复和库存压力缓解，均需要经历由点至面的长期过程。

  PART.01
  竣工未售、广义库存创新高
狭义库存却高位微降（节选）

  2022年，同步于商品住宅成交面积的大幅下滑，全国住宅竣工待售面积创下了近年来的新高。狭义库存却不增反降，超过六成的典型城市狭义库存同比下滑，需求端表现稳健的上海反而成为了库存规模领涨的代表城市之一。1，住宅竣工未售率重回三成以上，待售面积创近五年新高、仍低于2015年高点（节选）2022年末全国住宅竣工未售面积2.7亿㎡，同比上升18%，创近5年新高，但是就历史数据来看，仍远低于2015年4.5亿的历史高点。其中2022年初出现了历史最大的单月待售面积增量，较2021年12月末增加5552万㎡，这一方面固然是因为大量住宅竣工的统计上报时间聚集在了年末，但更重要的，还是竣工住宅售出率出现了显著下降，导致相关库存指标出现了急剧上升。

  根据住宅待售面积和其他统计指标的逻辑关系，进一步联系历年住宅竣工面积、现房销售面积，可以测算历年中国竣工住宅的未售率，并由此判断库存积压情况的变化。可以看到2016年以后，中国竣工住宅的未售率逐年下降，至2019-2021年达到低点，考虑到销售到竣工一般需要1-2年的施工期，这也与此前中国房地产市场的发展趋势一致。2022年，竣工住宅的未售率攀升至32%，也与2020年起始的市场去化率的下行相一致。考虑到2022年全国商品住宅销售规模较上一年下降了4亿㎡，若2023年消费者预期和行业销售不能得到良好回正，竣工住宅未售率必将在接下来一两年内继续上行，并导致商品住宅待售面积加速攀升。

  2，狭义库存低于2014年高点，独立行情下上海、杭州“主动”增库存（节选）统计范围进一步拓宽到取得销许、尚待售出的狭义库存方面，也是监测业内和主管部门所重点关注的中短期指标。不同于以往行业规模整体扩容、内部分化的市场周期，上行的库存规模普遍代表着低迷的去化速度，在当前的市场发展阶段下，少数需求侧表现相对良好，供给侧信心较足的城市更愿意保持甚至推升新房的供给规模。

  1）、2020年后狭义库存进入高位盘整期，新增供应降速助库存暂缓上升（略）

  图：2014年以来50个典型城市狭义库存（略）

  2）、各能级库存走势明显分化，预期修复助一线城市狭义库存规模再上台阶

  各能级城市表现方面，可以看到各能级城市库存指数涨跌趋势变化与整体大致相同，但各阶段变化幅度不一，这一方面与销售表现相关，另一方面也反映了供给侧信心的差异。

  一线2022年狭义库存逆市上涨，但相比2014年的降幅仍是各能级中最大的，从中折射出的市场信心也更为坚定。在2015-2017年的“去库存”周期中，一线城市狭义库存规模下降最大，至2017年末一线城市狭义库存仅2235万㎡，不及2014年末的一半，而2020年下半年的成交的补偿性上涨，也使得2020年一线城市狭义库存出现了各能级中唯一的同比回落。因此在经历了2021年下半年到2022年三季度的盘整周期后，得益于优秀的销售表现，以及相对前期高点最低的各能级中最低的狭义库存规模，2022年下半年一线城市供给侧信心不降反升，狭义库存规模反而再上台阶，2022年12月末库存达到近3807万㎡，反而较年初上升了8%左右，也是各能级城市中唯一2022年库存规模上升的。

  二线城市供给侧“转向”及时，狭义库存两连降。二线城市狭义库存在2017-2020年间增长了54%，2020年末即达到了2.7亿㎡左右的高位。进入2021年后，面对需求景气的下行风险，即便成交面积同比微增2%，2021年二线狭义库存指标“率先”发出了转向信号，供给侧早早开启了“以销定供”模式，2021、2022年狭义库存规模连续两年负增长。对比2014年的前期高点来看，2022年末二线城市狭义库存降幅约17%，略高于一线城市，也正是得益于狭义库存规模控制的相对良好，整体来看二线城市供给侧依旧保持了一定的信心，项目开盘规模仍能与市场成交规模相匹配，2022年狭义库存同比下降3%，降幅明显小于三四线城市平均。

  三四线城市信心“衰退”，需求弱市下狭义库存快速回落。相较二线城市而言，三四线城市市场的转向速度相对较慢，确定方向后的“加速度”也更快，三四线2022年年末狭义库存同比降幅高达6.5%。相较于低迷的销售端而言，三四线城市供给侧出现了更为显著的规模收缩，在市场走向不明、企业资金面承压的情况下，再加之前期土地交易量下降的影响，2022年三四线新房项目领取销许的规模明显下降，并且明显超过了新房交易规模的下降速度。另一方面，结合更长时间的库存和成交数据来看，可以看到在2016-2019年的成交放量周期中，三线城市交易量出现了更大幅度的上升，其狭义库存指数也一直领跑于各能级城市，2021年末三四线狭义库存指数高达97，也是各能级中唯一接近前期2014年高点的，高企的库存指标也给城市供给侧造成了更大的压力。

  3）、仍有四成城市库存高于2014年高点，上海同比领增彰显供给侧信心（节选）

  2022年城市整体库存较2014年的前期高点下降了16%，但是仍有20个城市狭义库存高于2014年的整体高点。就个性特征而言，这些狭义库存高于2014年的城市主要可分为三类：

  第一类是规模领先城市，年住宅成交面积均在千万㎡级别或更高，如郑州、武汉、南宁等，城市的高流量吸引了大量项目进驻竞争，2017年以来库存规模均出现了快速上涨，典型如武汉狭义库存规模较2017年末上升了5倍达到2000万㎡，相比此前武汉市一年2000万㎡左右的交易量而言规模尚可，不过在交易量仅余1000万㎡左右的2022年，其狭义库存去化压力显著提升。

  第二类是规模扩容型城市，如兰州、芜湖等，近年来城市成交规模的提升推高了库存规模， 以芜湖为例，在2014-2015年间城市成交规模仅在100万㎡级别，而在2016-2020年期间成交规模骤升至300万㎡左右，与规模的扩容同步，这些城市狭义库存规模也同步增加，芜湖2022年狭义库存较2017年增加了157%。但是在交易规模大幅回落的2022年，这些城市狭义库存规模却难以快速调整，与第一类城市类似，处于高位的狭义库存仍需要长时间的消化。

  第三类则是基数库存指标较佳，处于相对低位，如广州、深圳、南京、宁波等，以南京为例，该城市狭义库存指标一直以来均控制得较为理想，即便是在2014年的市场库存高位，南京狭义库存指标也被控制在了900万㎡以内，2022年末虽上升至990万㎡，但对比其800万㎡左右的成交规模来看，南京狭义库存仍处于相对合理的范围。

  图：2022年末50个典型城市狭义库存规模（万㎡）（略）

  3，广义库存2022年同比增幅达6%，仅二线城市与2019年末规模相近（略）

  1）、一线2022年同比涨幅居首，三四线涨幅其次反而库存压力最高

  图：各能级城市住宅广义库存定基指数季度变化（2019年四季度末=100）（略）

  2）、八成城市广义库存同比上升，青岛同比增幅高达36%（略）

  PART.02
狭义消化周期超过2014年高点
广义消化周期突破3年

  典型城市狭义库存与广义库存虽然一减一增，但是在快速回落的销售面积影响下，狭义和广义消化周期都出现了迅速提升，其中狭义库存消化周期更是超过了2014年的前期高点。就2022年指标动向来看，相比供应端受到销许领取节奏变化影响、库存规模在一定程度上受到控制狭义消化周期而言，广义库存的消化周期增幅更为显著。1，平均消化周期超过20个月，一二线中仅四市低于10个月与受到供给侧控制的狭义库存指标不同，2022年去化周期指标出现了更大幅度的波动，各能级城市消化周期普涨，年内同比增幅超过六成。超过四成城市的消化周期超过两年，仅极少数城市消化周期能保持在10个月以内。

  1）、2022年消化周期超过2014年高点，突破18个月警戒线（略）

  2）、一线城市消化周期仍低于2014年高点，三四线供求信心双双“塌方”消化周期接近2年（略）

  一线城市狭义消化周期指标表现最佳。二线城市“以销定供”助狭义库存平盘，狭义消化周期与2014年高点相近。三四线供求规模“塌方式”下滑，消化周期领跑各能级城市。

  3）、仍有四成城市消化周期低于2014年，杭州同比增163%仍低于10个月（节选）

  2022年50城整体消化周期虽超过了2014年高点，绝大多数城市的消化周期也较2016年的低点出现明显上升，不过对比前期高点来看各城市表现明显分化，仍有22个城市的消化周期低于2014年，占比超过四成，其中大部分城市是由于狭义库存规模的回落，使得当前市场去化压力得以小于前期高点，典型如上海、杭州2022年末消化周期分别为6.9和6.4个月，较2014年末降幅均超过60%,这一方面是由于两地成交规模均维持在了1000万㎡左右的相对高位，但更重要的还是其狭义库存规模均控制在了较低水平，仅为500万㎡量级，使得狭义库存消化周期指标处于相对安全的范围。也有少部分城市是由于交易规模上新台阶，并能够在2022年仍能保持较高水平，典型如宁波2014年时住宅销售规模仅为400万㎡量级，但是在2016年市场规模迅速扩容至1000万㎡量级水平，2022年销售规模虽同比腰斩，但仍达到了640万平方米，正是得益于交易规模较2014年的大幅提升，在狭义库存较2014年增加24%至745万㎡的情况下，2022年末宁波狭义库存消化周期仍然只有14个月，较2014年下降17%，在样本城市中亦处于相对较优的水平。

  2，2022年广义消化周期骤增66%，仅四市广义消化周期低于3年就近年来住宅广义库存消化周期（以下简称广义消化周期）的整体走势来看，在2020-2021年期间仍能保持大致平稳，中长期去化压力指标的骤升主要还是出现在了2022年，至2022年末样本城市广义库存消化周期达到了6年，同比增幅高达66%。

  1）、一线城市广义消化周期仍与2019年末持平，三四线平均需8年方可去化完毕（略）

  2）、近一半城市广义消化周期高于6年，重庆同比增三倍达到10年

  就CRIC重点监测的30个城市指标变动情况来看，与狭义库存指标类似，广义消化周期在3年以内的仅余合肥、杭州、上海、泉州等四个城市。得益于土地供给侧的及时调整，以及前期广义库存指标的低位，使得这些城市广义消化周期仍能维持在安全区间。典型如杭州广义消化周期虽同比翻番，但仍能维持在2年左右的绝对低位。

  接近一半的城市广义消化周期达到6年以上，中长期库存严重承压，典型如重庆广义消化周期达到9.8年，达到了上年的四倍，其主要原因还是重庆商品住宅成交年内出现了大幅下滑至580万㎡，远远低于往年2000万量级的交易规模，再加之土地供给侧回调力度不足，年内土地成交规模降幅仅为一半左右，导致重庆广义消化周期出现了巨幅上升。特别需要说明的是，深圳与大部分城市被动上升的广义消化周期不同，深圳这一指标的高位有其特殊原因，作为近十年来人口规模增长最快的城市，再加之深圳本身多山少地的地理条件所限，开发商惜售造成广义消化周期高位亦在情理之中。

  PART.03

  小面积一房、两房库存积压

  中大面积三四房去化相对顺畅

  分面积段来看，小面积户型供需两弱，面临比大户型更显著的去化压力，一二线城市均呈现小户型库存占比收缩，但消化周期在快速攀升的现象，而100-180㎡中大户型库存压力可控。三四线库存全面承压，特别是80㎡以下、160㎡以上产品消化周期超30个月，去化压力不容小觑。

  分户型来看，一房、二房、五房及以上、别墅产品库存占比下降，但去化放缓更为明显，消化周期高企，去库存压力有增无减。而三房、四房市场供需主力地位进一步巩固，库存去化压力相对可控。

  1，面积段：小面积产品供需两弱库存积压，中大户型表现更稳定

  分面积段来看，由于小户型供需两弱，往往面临比大户型更显著的去化压力，一线城市70㎡以下、二线城市100㎡以下尽管库存占比收缩，但消化周期在快速攀升，反观100-180㎡中间面积段改善类产品，尽管库存占比增长，但消化周期基本都在警戒线内，库存压力可控。三四线库存全面承压，80㎡以下、160㎡以上产品尤为明显，消化周期超30个月。

  1）、能级：小户型库存占比下降但消化周期拉长，一二线100-180㎡去化压力更可控

  （1）一线70㎡以上占比下降，二线120-140㎡占比增加，三四线持稳100-140㎡仍最多（略）

  （2）小户型去化压力更大，一线70㎡以上、二线三四线100㎡以上库存积压（略）

  2）、城市：100-120㎡安全系数最高、亦是库存主力，嘉兴、莆田等整体无虞但结构性承压

  多数城市库存占比最大的产品是100-120㎡，7成以上城市100-120㎡产品占比在20%以上，反映市场的一致性认可和房企推货信心。具体到城市，哈尔滨、北海等新房全面滞销，长沙、嘉兴等刚需产品承压，小户型库存积压消化周期超30个月，大面积去化相对无压力，资阳、濮阳等改善产品承压，160㎡以上大面积产品去化不畅、库存积压，莆田、运城等两头承压，中间面积段去化无忧，一大一小产品库存积压，成都、合肥等库存无虞。

  （1）多数城市100-120㎡库存占比最大，厦门、广州等70㎡以上产品库存最多

  静态来看， CRIC重点监测的城市中，4成以上城市库存占比最大的产品是100-120㎡户型，7成以上城市100-120㎡产品占比在20%以上，但这并不意味着市场上100-120㎡产品库存严重积压，恰恰相反，结合消化周期数据不难看出，这背后反映的是购房者对该类产品的一致认可以及房企的推货信心。例如淮南，100-120㎡户型是市场绝对主力，供求套数占比在50%左右，库存占比自然也多达40%。

  同理120-140㎡户型产品，由于供货量相对较大，也成为了多数城市库存占比最高或次高的产品种类，据统计，濮阳、泉州等半数以上重点监测城市120-140㎡产品库存占比超过了两成。

  除此之外，广州、厦门等一二线及强三线城市70㎡以上产品库存占比偏高。典型如厦门，受制于高房价，库存结构也随着需求结构呈现面积小型化态势，70㎡以下产品占比多达26%，是各类产品库存占比最高的，80-90㎡产品占比也接近20%。

  （2）五类城市结构性特征显著，多数中大户型去化压力较低

  由于城市数量较多，为了便于叙述，我们将依照分面积段的库存消化周期长短将典型城市大致分为五类——全面滞销、刚需产品承压、改善产品承压、两头承压、库存无虞。

  第一，哈尔滨、北海等全面滞销型，即新房严重滞销，所有面积段的库存消化周期均远超警戒线。例如哈尔滨，人口流失购房需求持续低迷，2022年政策连番松绑也难撬动住房消费，各面积段产品皆陷入滞销，库存去化周期拉长至30个月以上。

  第二，嘉兴、徐州等刚需产品承压型，即小户型库存积压消化周期超30个月，大面积去化相对无压力。典型如嘉兴，随着环沪市场转冷、外来投资客离场，小面积产品去化压力持续攀升，70㎡以下、70-80㎡产品库存消化周期都超过50个月，而本地改善需求支撑下大面积产品去化无虞，180㎡以上终改产品库存消化周期只有14个月，160-180㎡产品更是低至9个月。

  第三，资阳、濮阳等改善产品承压，160㎡以上大面积产品去化不畅、库存积压。资阳、濮阳等城镇人均可支配收入排在省内中下游位置，普通居民购买力不足制约改善性需求的释放，而高购买力人群可能选择去成都等更高能级城市置业。以资阳为例，70-120㎡各分段产品消化周期都在18个月以内，70㎡以上库存量不到1万方，库存压力实际并不大，而反观120㎡以上产品消化周期逐级攀升，180㎡以上终改产品消化周期多达80个月。

  第四，莆田、运城等两头承压型，中间面积段去化无忧，一大一小产品库存积压。这类城市市场更认可90-140㎡的主流产品，中等面积产品去化顺畅，而80㎡以上、160㎡以上产品或功能性缺失或总价偏高，库存压力犹存。

  第五，成都、合肥等库存无虞型。典型如合肥，80㎡以上各个面积段的库存消化周期都在10个月以内，120-140、140-160㎡产品库存更是接近出清，消化周期低于6个月。

  2，户型：三四房占比高但去化压力可控，一二房、五房两头承压（略）

  1）、能级：一线一房库存压力凸显，二三线一房、两房难去化，三四线别墅库存积压

  （1）三房、四房库存占比分别增至40%、15%以上，一线、三四线一二房库存占比下降

  （2）一二线三四房库存消化无忧，一房、五房成为各能级库存积压“重灾区”

  2）、城市：一二房产品库存压力高企，惠州、梅州等地三、四房去化周期超30个月

  （1）核心城市一房、旅居城市两房、返乡型城市三房、高出生率城市四房库存占比高

  （2）多数三四线二房去化缓慢，三房库存风险更为可控

  PART.04

  总结与展望

  就各地的库存指标变动情况来看，在新房供给和产品结构的策划上，大多数城市均已较好地做到了“按需定供”，狭义、广义库存指标也因此出现了背离。但是暂缓领取销许速度终究只是一时之举，尤其是对于那些广义消化周期达到8年以上的城市，如果销售规模不能快速回复，未来供给侧势必会面临更加严酷的竞争。

  1，现状特征：推案减少致狭义库存假性回落，成交低迷、广义库存攀升进一步激化供给侧竞争

  自2017年住建部、国土资源部联合发文，要求供地规模的增加、减少和停止与直接消化周期挂钩之后，库存指标已经成为了地方市场调控的悬顶之剑，并且鉴于各城市内部市场的进一步分化，近年来对于消化周期的管理已经进一步细分到了行政区甚至板块。而在行业销售量的收缩周期中，地方主管部门和房地产项目均有放缓销许发放和领取的动机，一方面是为了保证地方土地出让基金性收入的平稳有序，另一方面也是为了缩短项目销售期、控制成本，并防止市场信心进一步下滑。

  2022年典型城市狭义库存规模的小幅下滑， 更多的还是应当视为供给侧技术性调整所致，反倒是那些狭义库存上行，且交易端数据表现较好的城市或个别板块，如上海、杭州内圈层等，当下的市场韧性更值得期待。但是结合销售规模指标来看，即便供给侧有意识地控制住了新房销许的领取节奏，但是在超预期下滑的成交指标影响下，2022年样本城市的狭义库存消化周期平均仍增长超过了60%，超过了2014年的前期高点达到20个月，七成的城市消化周期突破了18个月的警戒线。

  联系广义库存来看问题更为严峻，广义消化周期平均同比增幅达到了66%，样本城市平均达到了6年，与我们前期研究中测算的全国在建和待开发项目去化周期相近。并且广义库存的绝对值也上升了6%，考虑到当前行业成交规模的收窄、以及后期提振市场信心仍需持续进场的新增土地交易，这意味着当下住宅市场供给侧的竞争将进一步激化，也只有那些能够真正符合市场需求、并具有显著产品优势的项目才能脱颖而出，在新的行业秩序建立中占得先机。

  2，城市差异：分化进一步加剧，仅少数城市去化周期保持在10个月以内

  在整体狭义和广义消化周期大幅上升的背景之下，各能级、各城市之间表现进一步分化。就城市能级角度而言，一线城市表现依旧最佳，也是各能级城市中唯一狭义消化周期指标低于2014年的，在充沛的人口指标和稀缺的土地资源两方面作用下，除广州少数远郊板块之外，不论是在土地市场还是在商品住宅的销许领取方面，均表现的更有“底气”，2022年狭义库存、广义库存双双主动上升，狭义、广义消化周期的表现也更为稳健。典型如深圳广义消化周期虽达到了12年以上，但考虑到其可开发土地的日益稀缺，这一指标也应当解读为众多企业提前拿地布局，而非其他负面评价。

  二、三线城市分化显著，既有去化周期高企的兰州、大连、长春等地，狭义消化周期达到了3年左右或更高，若严格按照宅地五类调控目标，市内均只有少数去化情况较佳的区域或板块可以继续供地；也有狭义消化周期仍在合理范围甚至低位的杭州、苏州、南京、太仓等长三角强市，典型如杭州、合肥由于基期狭义库存较低，在2022年住宅销售同样经历回调的情况下，消化周期依旧维持在10个月以下。

  不过整体来看，二线城市得益于前期销售规模的高位，目前库存规模相对可控，狭义库存去化周期与2014年相近、广义库存规模与2020年末相近，三四线城市则出现了“失速”风险，2022年在广义库存较快攀升的基础只上，狭义库存反而出现了下滑，且狭义库存消化周期显著高于2014年的前期高点，商品住宅市场供给侧信心严重不足。

  3，户型结构：中大户型产品表现更为稳健，二房产品库存压力高企（略）

  4，趋势预判：预期修复由点至面，各城市、各类产品库存压力亦需分批次缓解（略）