点击查看完整版报告：[易居研究院]二手房挂牌激增现象研究

  本报告对全国重点城市上半年二手房挂牌量激增现象进行分析，以更好理解该市场热点和问题本质。我们认为，观察2023年上半年二手房市场，其最大的热点问题就是挂牌量激增现象，反映了供求矛盾恶化、交易堵塞的新情况。同时，从历史长周期角度看，过去二手房总体处于“不愁卖”阶段，而现在二手房开始步入“愁卖”阶段，这意味着二手房市场已经从卖方市场开始悄然变为买方市场。该阶段划分可供各地政府决策和参考。

  一、挂牌总量

  1、总体情况

  我们选取了全国13个重点城市二手住宅挂牌量的情况。统计显示，今年6月初13城二手住宅挂牌量为199万套，相比今年年初159万套增长了25%。这说明，今年上半年二手房出售意愿很强，但由于市场交易遇阻，进而产生了房源激增的问题。

  观察13个城市二手房挂牌情况，可以看出这13个城市均出现了房源激增的现象，说明该问题比较普遍。从绝对规模看，重庆、成都和上海的二手房挂牌量规模相对大，6月初分别为22、20和18万套。同时，对比年初挂牌规模，今年6月份上海、武汉和西安的增速最大，分别为82%、72%和40%。我们认为，类似增速说明，二手房供求关系出现了非常重大的变化，即供大于求的矛盾持续凸显。这也可以解释为什么当前二手房“越卖越多”的现象。

  2、去化情况

  我们观察到，今年一季度和二季度二手房的行情及心态明显不同。一季度二手房交易屡屡创新高，市场供求关系非常好。而二季度供求矛盾持续尖锐，市场情绪非常糟糕。据此我们把一季度和二季度二手房的去化情况进行对比。我们定义：一季度二手房去化周期=3月底二手房挂牌量/3月份二手房成交量；二季度二手房去化周期=6月初二手房挂牌量/5月份二手房成交量。

  统计显示，今年一季度全国13城二手住宅去化周期为10个月，而二季度该指标为15个月，出现明显增长。通俗理解是，当前二手房挂牌量激增的情况下，二手房要出手，则交易周期将明显延长，即增加5个月的时间。而且此类问题在这13个城市中都有所体现。我们认为，二手房出售的难度骤然加大，容易产生恐慌性降价的问题，也会影响房东“卖一买一”的操作。