本报告对今年前4月全国房地产行业进行观察，主要从市场、政策等多维度进行分析，以把握行业动态和市场特征，更好理解我们所处的行业阶段和趋势，也更好落实“持续巩固房地产市场稳定态势”的相关工作。

  一、政策方向：促稳且需巩固

  2025年前4月，全国房地产市场以“止跌回稳”为重要工作导向。相比去年提法，今年尤其强调应对外部冲击尤其是“对等关税”冲击，同时房地产工作更为聚焦，即立足于内循环导向和提振消费目标。在系列政策推动下，房地产市场各指标总体向好发展，据此也提出了二季度新定位和新要求，即“持续巩固”。

  各地结合“一城一策”和稳经济促消费等工作要求，持续优化地方政策。其中在“调减限制性措施”方面部分城市取消了限售或限价。除此之外，政策颗粒度做细和优化创新成前4月亮点。在这方面，一项最重要的政策即多地推出或探索“低月供”模式。该模式吻合了年轻人“收入先低后高”特征，采取前5年不用付利息或本金等方式，客观上提供了缓冲期，也使得购房门槛或月供门槛降低，最终促进购房积极性持续增加。统计显示，目前至少苏州、南京、无锡、青岛等城市已在探索此类模式，是今年房贷政策的创新点之一。当然除了此类模式，部分城市推出“商品房共有产权式认购”的模式，即购房者和房企共用产权的模式，这也使得购房者购房压力大减，自然增强了购房吸引力。总结此类政策，说明今年前4月各地持续创新购房等领域政策，政策更贴地气，较好激活潜在购房需求。

  二、产品创新：新国标促产品升级

  今年前4月房地产领域一句重要的表述是“优质供给创造新的需求”。今年各地都在高品质住房需求或改善型住房需求方面持续发力，持续优化产品创新。在这方面，最为关键的就是产品的新国标出台即《住房项目规范》。此次规范出台，呼应了最近几年住房改善和好房子需求，也较好回应了群众诉求，比如说“住房问题投诉最多的是噪音和隔音问题”。因此此次住房项目规范发布，引起了市场广泛关注和好评。相关规范对于房屋质量、居住舒适度等要求不断提高，落实了“安全、舒适、绿色、智慧”导向，同时兼顾经济合理性，持续推动房地产产品优化升级。举例来说，楼层层高从2.8米变为3米、4层以上小区需配建电梯、各地需要优化防噪隔音或取暖设施等，都说明住房产品越来越好，这是今年前4月非常重要的产品创新导向，显著影响后续供给端和产品端。

  当然政策落地，也意味着各地项目设计、施工和工程等都要和此类标准对接。因此针对市场投诉较多的隔声、串味和渗漏等问题，住房部门当前正加强监管和整治力度，确保新规落地、项目合规，也从源头上确保了产品品质。各地也立足于市场诉求，合理优化地方版本。如部分地方针对“业主想自己装修”、“房东希望买价格更便宜的毛坯房”等诉求，也对精装修毛坯房的比例落实了更灵活的比例范围，市场反馈积极。

  三、购房市场：活跃度明显提升

  购房市场积极活跃，是今年前4月的重要表现，也是房地产市场向好发展的核心指标和重点领域。今年前4月，全国各地购房者入市积极性增加，原因是房价调整到位、政策总体给力，以及好房源也较多。

  新房市场方面，购房者入市积极性增加。目前观察到，如上海等大城市，其新房销售表现积极，包括内环和中环的项目总体上呈现较高认购量。其中前4月至少有10个项目触发积分制；部分项目供求比为1:4，通俗说是4个客户抢1套房。这都说明高品质和高端房源的销售状况不错。此类购房需求释放，一部分原因是二手房较好出手，目前进入到换房新阶段。另外一部分原因是此类新房周边地王频出，市场预期改善，购房积极性明显增加。

  二手房市场延续去年以来的较好态势，呈现了交易规模继续同比正增长的态势。当前大城市的二手房认购性价比进入历史最好阶段，部分买家也开始计算“租售比”，进而对认购信心和决心明显增大。以上海为例，目前该市连续七个月二手房成交量保持较高水平，也突破了荣枯线以上水平，体现了二手房政策到位和市场活跃的特征。

  市场活跃的过程中，也得益于各地积极的营销工作和努力。比如说今年前4月一项营销活动颇受市场关注，即无锡、盐城、十堰、杨凌、西咸新区等五个城市或区域出台了“跑马拉松赛给予购房补贴”的政策。政府搭建此类平台，有助于对接供需、激活需求，同时也将体育消费和购房消费等有机结合在一起。

  四、土地市场：优增量盘存量

  购房市场的止跌回稳和向好发展，对于土地市场也有非常直接的支持作用。随着房屋买卖市场的回暖，开发商销售资金状况改善，同时对于后续土地投资的预期也在增强。在全国25个重点城市的分析中，上海、成都、杭州三个城市最强，即呈现了土地交易量价升温的态势。部分城市单个地块的溢价率甚至超过100%，如成都市场。这说明从今年前4月的观察看，年轻人数量多、购房需求规模大、城市居住和投资形象好的地方，都会成为房企主动投资的区域，说明对相关市场的投资价值高度认可。

  相比去年土地工作，今年一项重要新工作即是“盘活存量”。各地积极推进收购存量商品房和存量土地工作。其中，广东走在改革前沿，今年率先发债和收储存量土地，也在很大程度上促进了房企闲置土地的盘活。在存量房收储方面，高校购置存量商品房用于宿舍的武汉案例受关注，也对于各地在“收购主体、价格和用途”创新方面有教大的启发。各类工作更好盘活了存量，也真正优化了供求关系，对于住房保障等工作也有较大支持。

  五、市场需求：打通堵点满足各诉求

  今年前4月，购房政策不光体现在优惠或支持力度加大上，也体现政策颗粒度做细、增强覆盖面和更精准支持方面。比如说4月28日广州南沙发文明确，兑现此前买房送学位的承诺，明确在南沙购房可以给予义务教育的学位支持。这一政策非常务实，因为目前购房者确实都很关心孩子入学和教育工作。通过此类学位的支持，将购房居住和受教育等工作有机结合，促进人口导入和购房需求较好释放。

  类似广覆盖的好政策还很多。今年关于灵活就业人员的各种讨论都很多，包括“保洁阿姨配休息室”、“外卖小哥缴社保”等内容，因此针对灵活就业人员的住房领域支持也在持续增加。其中房源产品方面，各地陆续推进城市建设者管理者之家模式，如北京上海等，这都说明超大城市对于此类新业态群体落实了更好的住房支持。而在金融政策方面，上海近期推出了公积金灵活缴纳政策，覆盖了个体工商户、快递员等各类灵活就业人员。此类政策说明房地产政策覆盖面更广，也真正确保政策精准，最终更好促进就业和城市居住等工作。