2025年以来，供给侧延续三年缩量趋势，土地交易量仍在持续同比下滑，成交建筑面积同比下降17%，已经低于同期商品房成交规模。市场热度方面，京沪杭蓉等核心城市频频拍出高溢价地块，尤其是取消限价的杭州，其内圈层地块溢价率突破40%已经是屡见不鲜，全国平均溢价率也由此得以达到连续4个月在8%以上，为2021年下半年以来首次出现。

  当前，地方主管部门对于土地市场“控量提质”的调控思路已经愈发明确。专项债等纾困类利好落地也在进一步缓解地方财政压力、改善市场预期。据财政部主办网站披露数据，2025年广东、四川、合肥等省份新增专项债额度同比增长58%、162%、77%，预计这些省份将进一步加快专项债收储的脚步，并助力土地市场交易规模维持在合理低位，让去化预期、利润空间确定性更强的土地，在土地市场中占据更高的市场份额，并促进房地产一二级市场加快迈向健康发展的新阶段。

  1、4月供地规模同比降幅进一步扩大，低密地块占比延续高位

  截至2025年4月25日，4月土地供应建筑面积4354万平方米，环比上升2%，同比下降27%,降幅较上月扩大19个百分点。得益于中央转移支付与专项债对地方财政压力的缓解，2025年供地规模得以在2024年低位基础上进一步下行。据官方披露数据，至截稿时，31个省市2025年新增专项债6861亿元，同比增幅高达58%，大大缓解了地方政府对于土地财政的依赖。

  3月末新版项目住宅规范正式发行，对高品质住宅作出了新的要求，如层高不小于3米，四层以上住宅必须设置电梯等。4月土地供应平均容积率1.94，连续9个月低于2.0，如杭州、南京、天津等城市供应宅地平均容积率均低于1.9。

  正如我们所预计，4月份土地供应量保持结构性优化并进一步缩量，保证优质宅地供应供应节奏的同时，也克制住了扩大供地规模的倾向。得益于特别国债、专项债额度提升的支持，再加之一二手成交总量同比回正的正反馈，预计后期土地供给侧将进一步优化供应规模和时序，确保核心城市土地市场维持应有的热度，从行业最上游稳定市场预期，助力房地产市场更快达成供求新平衡。

  2、各能级成交建面均同比下降，仅二线城市成交金额同比上升

  土地成交方面，截至4月25日，全国经营性土地招拍挂成交2698万平方米，同比下降23%，降幅较上月全月扩大了12个百分点；成交环比3月同期上升50%，主要是由于3月基数过低所致。4月杭州、南京、厦门成交总价超过50亿元，南京、杭州、惠州、重庆、沈阳等成交建面超过50万平方米。因优质用地占比持续高位，4月平均楼板价3280元/平方米，同比上升14%。

  具体来看各能级表现，CRIC监测数据显示，一线城市仅北京有一宗宅地成交，成交建筑面积17万平方米，同比下降73%，环比下降68%。二线城市成交建筑面积631万平方米，环比下降10%，同比下降14%，成交金额516亿元，环比上升8%，同比增加13%，杭州、南京4月成交金额均突破100亿元。4月1日，杭州迎来新一轮土拍，共出让8宗含宅用地，6宗溢价成交，4宗溢价率超过50%。三四线城市成交规模延续低位运行，至25日成交建筑面积2320万平方米，环比上升48%，同比下降23%。

  4月三四线城市交易规模虽环比有所恢复，但同比来看仍在低位运行，成交均价1827元/平方米，同比上升9%。4月部分三四线地块拍出了超高溢价，确定性较强的回购地块受到开发商青睐，如温岭市出让的2宗回购宅地，溢价率均超过160%。

  3、一二线连续4月溢价率超10%，南京时隔5年再现超40%溢价

  市场热度方面，至截稿时4月平均溢价率为9.9%，再度回落至10%以下。正如3月所预计，由于三四线等非热点城市成交占比上升，整体溢价率有所回落，但是一、二线城市本月平均溢价率分别为13%和14%，已经连续4个月超过10%。热度仍在持续保持。杭州、重庆、苏州本月平均溢价率均超过20%，北京、宁波也都在10%以上。北京、杭州、厦门、重庆、宁波出现了多宗高总价高溢价地块，南京住宅用地也迎来了睽违已久的超高溢价，杭州聚彩竞得的新街口宅地拍出了43%的高溢价，而上一次南京有地块溢价率超过40%，还是在5年之前的2020年5月。

  得益于优质地块热度的维持，以及投资信心的持续提振，2025年核心城市土地市场竞拍信心持续高位。正如我们预计，在上海、杭州等热点城市之外，南京、重庆等更多城市也迎来了高溢价地块成交。就全年发展趋势来看，如若各地主管部门能够继续维持当前“量缩质优”的供地策略，并加快落地中央关于高品质住宅建设的相关要求，以产品升级换代催生新质住房需求入市，并带动行业一二手房、保障房交易构建新的交易链条，2025年上半年核心城市的土地市场热度有望继续在下半年维持，并有更多供求关系转好的高流量板块迎来热度复苏。

  从成交金额TOP20城市来看，京沪杭依旧位列前三，杭州以810亿元金额高居榜首，北京、上海分列二、三位，成交金额均超600亿元形成第二梯队。二线有9个城市入榜，除成都、西安外，均位于东部沿海省市。三四线城市有4城入榜，分别为常州、威海、扬州、台州，均来自东部沿海省份。其中常州以112亿元超过宁波，排在第9，主要是由于2024年末常州供地节奏变化，往年大量在年末12月成交的土地“延期”至2025年1月，导致常州土地成交规模大幅增长。从常州2025年2-4月土地交易量来看，仍然保持着三成以上的同比降幅。

  热度方面，得益于供求预期的改善，核心城市土拍热度明显回升，在TOP10城市中，有6个城市平均溢价率超过10%，其中杭州、上海平均溢价率更是分别高达39%和27%，成交了大量高总价高溢价地块。1-4月上海招拍挂市场共成交了9宗10亿元以上总价的土地，溢价率全部高于15%，其中虹口区89亿宅地溢价率更是达到38%。杭州表现更为突出，招拍挂市场共成交了44宗含宅地，其中31宗宅地溢价率超过20%，城东新城、湖墅、临平经开等热点板块，更是有15宗地块溢价率超过50%。

  通过已经获取供地计划的351个城市相关数据来看（统计有同口径可比数据的城市，下同），2025年各能级城市住宅用地计划供应量同比下降20%，较2024年降幅进一步扩大了2个百分点。

  分城市能级来看，二线城市降幅最大，同比下降31%，一线城市其次，下降22%，三四线降幅最低，下降14%。在控制土地供应方面，二线城市一直都是控增量的“排头兵”，譬如2024年二线城市住宅用地供应计划同比下降25%，降幅同样为各能级最大 。联系实际土地市场成交来看也是如此，2024年二线城市土地成交金额同比下降30%，同样显著高于一线（23%）和三四线（15%）。

  面对恢复市场供求平衡的挑战，近年来二线城市在控制和减少土地供应规模方面执行的更为突出，一方面是出于更为迫切的去库存需求，在2021年前的上一扩张周期，二线城市确实供应了过多土地，导致武汉、南京、郑州等城市的不少高流量板块也陷入了高库存境地，而一线城市在供求关系方面把控较好，因此在减少宅地供应方面的诉求也相对较低，尤其是商品住宅用地，2025年一线城市计划供应量仅减少了9%，为各能级城市最低。另一方面则出于存量盘活的需求，相比三四线城市而言，二线城市通过城市更新、低效用地再开发等方式，可从存量用地中带来更多高质量的土地资源，对于新增土地供应的依赖度也低于三四线城市。

  分城市来看，2025年有58%的城市宅地供应计划同比下跌，下调供应计划的城市占比与2024年相同。其中有21%的城市供应计划较2024年减少超过一半。不少三四线城市更是计划在2025年暂停土地供应，如桂林永福县、阳朔县，池州石台县，阿拉善左旗等，2025年住宅用地供应计划均为0。

  结合典型城市表现来看，一线城市中，北京、上海宅地计划供应量均分别同比下降33%和40%。主要是由于2025年京沪减少了保障类住宅用地供应计划，如果仅看商品住宅供应计划，北京和上海的降幅分别为20%和15%。广州宅地供应计划上升21%，则主要是由于保障类住宅用地供应增长达到207万平方米，较2024年增长了120%，如果仅看商品住宅类用地供应规模变化，广州仅同比增长3%。

  二三线城市方面，同比降幅普遍超过三成，如郑州、成都、厦门同比降幅均在三成以上。其中郑州表现尤为值得关注，2025年市八区计划供应住宅用地514万平方米，同比下降34%，其中只有一半是商品住宅用地（占地267万平方米），商住用地计划供应量同比降幅高达66%，按容积率折算，2025年郑州计划供应商品住宅用地建面下降至400万平方米量级。自2020年以来郑州新房市场进入调整周期后，新房住宅年交易量已经从1000万平方米下降至400万平方米级别，2025年也是郑州商品住宅用地供应计划首次与上年商品住宅成交量规模相若。再加上郑州在2025年初早早列出了全年计划供应宅地清单，明确以市场需求为导向确定土地供应规模、时序和结构，在土地市场方面的积极调整，势必推动郑州房地产市场进一步加快企稳向好。

  2025年，在土地市场持续供应优质地块、土地出让门槛适度放松的推助下，企业投资有所回升，百强房企1-4月拿地销售比较去年有所提升，投资集中度进一步走高。

  从投资百强总量来看，截止至4月末，新增货值、总价和建面百强的总额分别为8309亿元，4285亿元和3915万平方米，同比均表现为上涨，涨幅分别为23.6%、41.5%和3.2%。

　　百强门槛值方面，4月末新增土储货值百强门槛值为17.6亿元，同比下降7%，降幅比3月末收窄12个百分点；新增总价百强门槛值为8.1亿元，同比增长26%，新增建面百强门槛值为19万平方米，同比微增3%。

  当前许多房企投资仍未启动，相比之下国央企投资积极性显著突出：1-4月份全口径拿地金额TOP10房企中除滨江集团以外的其余9家均为央国企，且绝大多数央国企投资金额超200亿。央国企投资表现亮眼，一方面缘于止跌回稳过程中改善型需求表现亮眼，央国企投资提前“抢跑”，聚焦核心城市核心地块；另一方面，与核心城市供地节奏、质量密不可分，尤其是部分核心区地块高溢价成交，中小房企想要捡漏难度颇大。

  2025年土地市场以“缩量提质”为核心特征，为全年市场奠定了“稳预期、强信心、促转型”的主基调。展望2025年发展趋势，随着政策端持续深化供给侧改革、需求端精准施策提振信心，叠加优质地块供给与企业投资意愿的良性互动，土地市场将在结构性分化中延续回暖趋势，并成为推动房地产行业向新发展模式转型的重要引擎。展望全年，土地市场发展将呈现三大核心特征：

  一，供给侧改革深化，增量优化与存量盘活双轮驱动。中央“稳预期、促转型”的政策导向进一步明确，土地供给侧改革成效显著。通过存量商品房收购、闲置土地收储等机制优化供给结构，形成“以存量换增量”的良性循环，既缓解库存压力，又为核心城市腾挪出优质土地资源。需求侧则通过构建“好房子”标准体系，推动新出让地块产品力升级，叠加降息、税费优惠等促消费政策，购房者预期持续改善。政策端的双向发力，既保障了土地市场的稳定运行，又为市场注入了长期健康发展动能。预计二季度核心城市土拍热度将保持高位，高总价、高溢价地块成交常态化，市场信心进一步巩固。

  二，核心城市引领效应强化，结构性热度向纵深传导。京沪杭蓉等核心城市2025年频现高热地块，溢价率创2022年以来新高，反映出优质资源的稀缺性与市场价值重估的强烈共识。北京、上海50亿以上高总价地块仍以高溢价拍出，杭州核心板块溢价率频频突破50%印证核心城市土地价值韧性。随着“人地挂钩”“增存挂钩”机制深化，核心城市供地将进一步向主城优质板块倾斜，低容积率、配套成熟的地块占比提升，推动土地资源向高品质开发集中。同时，核心二线城市如成都、苏州土拍热度攀升，沈阳、宁波、南京、重庆等城市亦出现局部回暖，三四线回购地块迎来多方积极争夺，溢价率甚至超过100%，以上种种表明市场信心正从核心城市向更多城市的优质板块扩散。尽管年中三四线城市供地占比季节性上升可能拉低整体溢价率，但优质地块占比提升将支持土拍热度延续，2025年有望成为2022年以来土地市场热度表现最佳的一年。

  三，企业投资聚焦核心，国央企引领行业新生态。预计房企投资将延续“央国企主导、核心城市聚焦” 的特征，从企业层面来看，国央企和个别民企将成为土地市场的主力，尤其是竞争优质地块的绝对主力，中小型房企投资则将持续本地化、深耕化；从城市层面来看，核心城市与非核心城市热度进一步分化。此外，收储专项债券的落地和收储行为的实施，将会进一步盘活存量土地、一定程度降低房企的债务压力和激活重新投资的需求，一定程度上对土地市场产生积极影响。政策的持续支持和惠及面持续增大、民企的参与度提升、以及销售端的回暖，将是土地市场重回正轨的主要动力。

  随着积极因素的不断积累，市场预期与行业转型将形成正向循环。土地市场的量价企稳与热度分化，本质是行业从“高周转”向“高质量”转型的必然结果。核心城市土地稀缺性溢价、产品力导向的定价机制、企业精细化投资策略，共同推动市场进入更可持续的发展轨道。土地端的回暖也在逐步传导至销售端，核心城市改善型项目去化加速，印证市场信心修复。随着“以销定投”“以人定地”机制深化，土地市场与住房市场的联动效应增强，2025年房地产行业有望加快构建“供需平衡、风险可控、创新驱动”的发展新模式。

  总体而言，2025年土地市场将在政策护航、核心引领、企业转型的多重作用下，走出“总量可控、结构优化、质量跃升”的复苏路径，为房地产行业长期稳定发展注入确定性。