引言：

  2026年上半年，苏州市区房地产整体延续筑底修复态势。尤其是进入二季度以来，楼市活跃度逐月修复，土地市场也出现了点状高热，整体行情阶段性企稳态势渐趋明朗。

  政策层面，2026年上半年，宏观信号积极引导，纵深从“稳楼市”向“稳房价”推进，市场预期也迎来明显修复。

  综合上半年苏州房地产市场表现，预计在市场良性修复、预期向好的前提下，下半年苏州房地产市场有望走向新一轮“动态平衡”。

  土地市场呈缩量提质、分化加剧特征。

  上半年苏州市区成交涉宅经营性用地16幅，总建面72.99万㎡，总价106.33亿元，楼板价14568元/㎡，平均溢价率3.9%，底价成交占比87.5%，无撤牌流拍。分区域来看，园区楼板价和热度居高，与其他区域形成鲜明分化。

  新建住宅市场呈供应收缩、成交修复、供求结构优化特征。

  上半年供应116.0万方、成交129.4万方、成交均价27576元/㎡，供求比0.90。

  分月度来看，1、2月为低点，3月起逐月修复至6月峰值，整体呈现出边际修复态势。
分结构来看，整个上半年，苏州刚需及普改类新建商品住宅进一步出清去库存，核心区豪宅、有明显产品优势的新规产品依然具备独立行情，整体供求结构进一步“向上”优化。

  存量住宅市场呈供给收缩、成交走强、主导强化特征。

  上半年苏州二手房挂牌存量逐月连续走低，截至6月底降至8.5万套左右。二季度成交同比全面走强，上半年成交规模创近五年半年度新高。值得关注的是，上半年苏州市区二手房成交套数达新房约3.82倍、占比升至79%，在整个住房市场中主导地位进一步强化。

  一、宏观环境

  核心关键词：因城施策、货币宽松、边际放松、结构性提质

  1.1 全国政策环境

  2026年上半年，全国房地产政策以边际放松为主线、货币宽松为金融支撑、因城施策为实施路径，构建短期稳市场、长期促转型的完整调控体系。

  需求端持续解绑限购限贷、加码置换及公积金配套政策；供给端常态化纾困房企、盘活存量库存；流动性维持结构性宽松、房贷利率持续低位，居民置业成本下行。

  顶层下放调控权限，各地结合库存与人口基本面差异化落地。短期依靠需求松绑与宽松信贷托底信心，长期依托城市更新+好房子建设推进推动房地产市场结构优化。

  1.2 本市楼市政策

  苏州市区四限工具已于2024到2025年全面松绑出清，2026年延续无调整，构成上半年政策底盘，强刺激空间基本用尽，政策发力点由短期刺激转向结构性优化与长效机制建设。

表1，苏州市区现行四限政策一览

  数据来源：苏州克而瑞。统计口径：苏州市区现行楼市调控政策要点。监测范围：苏州市区六区。数据周期：截至2026年6月30日。

  上半年新政围绕需求减负、供给提质、保障纾困三条主线系统展开。

  需求端，公积金政策进一步优化，包括首套认定标准优化、额度增加、利率下调、各类购房需求和购房群体额度上浮等；二手增值税满2年免征、不足2年降至3%；全市统一以旧换新国企置换平台。供给端，土拍分区动态控供（低库存增供、高库存停供）、涉宅地块出让需明确施教学校、鼓励各类主体收购存量住房用作保障房、人才房等用途。保障纾困端，保交楼白名单常态化等。

  政策效果：预期修复、政策底确认。

  二、土地市场

  核心关键词：低密主导、分化加剧

  2.1 全市土地市场整体概况

  土地供应方面：2026年上半年供应20幅、总建面88.18万㎡、出让底价121.47亿元、楼板价13776元/㎡，容积率1.1以下的超低密地块占比超五成。

  土地成交方面：成交16幅、总价106.33亿元、总建面72.99万㎡、楼板价14568元/㎡。

  综合来看，上半年苏州市区土地成交情况表现为极致分化。园区湖东金鸡湖右岸宅地，至少有8家实力房企参拍，最终由中海以68920元/㎡的楼面价拿下，溢价率30%。

  但其余宅地中，仅姑苏护城河内板块一宗宅地溢价2.91%成交，其余均为底价成交，整体面貌仍以“安全”为先。

  从出让地块素质来看，低密化趋势进一步深化，高密地块（容积率≥1.5）成交占比由2022年81.9%降至2026上半年18.8%，从源头倒逼房企转向低密改善型产品。

表2　近5年苏州市区土地供应汇总

  数据来源：苏州克而瑞。统计口径：商住+纯住宅+综合三类合并、招拍挂方式。监测范围：苏州市区六区。数据周期：2022年-2026年（上半年），截至2026年6月30日。

表3　近5年苏州市区土地成交量价及溢价率汇总

  数据来源：苏州克而瑞。统计口径同表2。监测范围：苏州市区六区。数据周期：截至2026年6月30日。

  2.2 分区域土地市场表现

  供应分化、成交集中、楼板价两极分化。

  吴中区以7幅、53.04亿元、36.76万㎡，在成交量上居首，成交宗数占全市近半，但溢价率0.00%、以平台托底为主。

  园区仅成交1幅，凭湖东金鸡湖右岸商改住地块以16.88亿元、68920元/㎡、溢价30.04%拔得价格头筹。

  仅园区、姑苏区出现溢价，其余四区均底价成交，园区楼板价约为相城区（8710元/㎡）的7.9倍，价格梯队层级清晰。

图1　2026上半年各区域土地成交楼板价对比

  供地结构低密化、差异化并存。新区、相城、吴江三区供地全面低密化；姑苏区以护城河内0.68超低密纯住宅与护城河外2.00商住形成两端组合，凸显古城区存量盘活+精供优供的差异化供地思路。

  表4　2026年上半年各区域土地成交概览

  数据来源：苏州克而瑞。监测范围：苏州市区六区。数据周期：截至2026年6月30日。

  2.3 典型企业拿地情况

  地方国资/城投拿地11幅、72.42亿元、占比68.1%；央企（中海地产、中国金茂）2幅、23.40亿元、占比22.0%；民企2幅、6.57亿元、占比6.2%；非本地国企（建发房产）1幅、3.94亿元、占比3.7%。

  从市场化房企拿地动作来看，对于非核心板块或去化压力较大的区域，房企投资意愿较低，补仓动作主要集中在确定性强的安全区。

  不过，在普遍审慎的基调下，一些头部市场化房企依然选择“错峰拿地”，以获取高性价比地块。例如，金茂拿下姑苏南门地块、建发拿下狮山外围地块，嘉盛、中亿丰等本地实力民企持续拿地，均体现了市场化房企对苏州不同层级地块价值的理性判断。

  表5　2026年上半年企业性质拿地汇总

  数据来源：苏州克而瑞。监测范围：苏州市区六区。数据周期：截至2026年6月30日。

  2.4 土地市场核心特征总结

  综合看，上半年土地市场呈现几大特征：一是低密化持续强化，低密地块成交占比升至81.2%；二是分化加剧，园区与相城楼板价相差约7.9倍、溢价向核心稀缺地块极度集中；三是市场化房企仍在“错峰”拿地，也为土地市场的平稳运行提供了重要支撑。

  三、新建住宅市场

  核心关键词：供应收缩、成交修复、价格平稳、结构改善、库存承压

  3.1 供求表现

  整体处于平稳修复通道，无趋势性爆发行情。

  上半年供应116.0万方、供应均价37323元/㎡；成交129.4万方、成交均价27576元/㎡、成交金额约356.86亿元；供求比0.90，新增供应低于成交。

  月度节奏上，成交从1月低点逐步攀升，6月达上半年峰值29.7万方，全程未现集中爆发节点。

  下图显示，全市新房成交逐月修复、成交均价平稳运行于2.6万到2.9万元/㎡区间，量价修复延续（数据来源：苏州克而瑞）。

  图2　2026年1—6月全市新房月度供求及成交均价走势（统计口径：普通住宅+别墅；监测范围：苏州市区六区；数据周期：2026年上半年，截至2026年6月30日）

  近五年同期对比看，供应连续三年收缩。成交套均面积由2022年125.3㎡持续扩大至2026年148.5㎡，大面积改善需求持续主导市场，为五年间最显著的结构性变化。

表6　2022到2026年上半年新房供求对比

  数据来源：苏州克而瑞。统计口径：普通住宅+别墅。监测范围：苏州市区六区。数据周期：截至2026年6月30日。

  3.2 成交结构分析

  产品结构改善化趋势深化，呈K型分化。

  面积段上，100到144㎡刚改区间合计成交占套数47.9%，为核心支撑；100㎡以下刚需小户持续萎缩；144㎡以上改善各段全线上行。

  总价段200万元以下（供求比0.22依赖存量消化）与500万元以上两端走强，350万到500万元中端改善持续收缩形成腰部真空；500万元以上高端占比升至约20.7%、1200万元以上豪宅升至3.1%。

  图3 2026年1—6月新房总价段成交结构（统计口径：普通住宅+别墅；监测范围：苏州市区六区；数据周期：截至2026年6月30日）

  房型上，四房成为绝对主力，成交套数占比由2024年40.0%升至48.0%，三房降至37.2%；别墅类合计占比由4.1%升至10.2%，低密改善扩容不可逆。

  表7　2026年上半年面积段供求结构

  数据来源：苏州克而瑞。统计口径：普通住宅+别墅。监测范围：苏州市区六区。数据周期：截至2026年6月30日。

  表8　2026年上半年房型成交结构（含2025年对比）

  数据来源：苏州克而瑞。统计口径：普通住宅+别墅。监测范围：苏州市区六区。数据周期：截至2026年6月30日。

  3.3 开盘市场监测

  上半年市场推盘节奏整体平稳，去化表现呈现显著分化态势。在64个取得预售证的项目中，仅有9个项目采取集中推盘策略，其中8个为新盘首发，1个为老盘加推，集中推盘率为14.1%，超过八成项目选择常态化平推方式入市。集中开盘项目当日整体去化率约为30%。项目间去化差异持续扩大，部分优质项目表现亮眼，如熙和云启观棠在1至6月期间三次加推均实现售罄；与此同时，超过半数项目首开去化率低于20%，市场冷热不均特征明显。

  3.4 项目销售排行

  榜单呈现三类结构性特征：

  其一，核心区豪宅（绿城玫瑰园二期、晋墅等）销售流速稳，占据金额榜头部；

  其二，新规低密产品（建发璟园、雲启观棠等）凭产品力走出独立行情；

  其三，高性价比传统产品（金融街融悦沁庭、大家东望、中建御璟峯等）靠以价换量保持流速。整体市场明显呈筑底企稳、自身调节能力增强、库存结构优化。

  表9　2026年上半年苏州市区商品住宅项目销售榜单TOP10

  数据来源：苏州克而瑞。统计口径：普通住宅+别墅。监测范围：苏州市区六区。数据周期：截至2026年6月30日。

  四、存量商品住宅市场

  核心关键词：供给收缩、成交走强、主导强化、结构分化

  4.1 挂牌量

  供给持续收缩、同比降幅逐月放大。

  上半年全市二手房挂牌存量自1月93985套逐月单边走低至6月85436套，无任何反弹月份。

  2026年各月挂牌量均低于2025年同期，且同比减量自上半年前段向后段逐月放大，至6月2026年挂牌量降至85436套，同比减少13591套。

  挂牌量持续走低，意味着二手房市场的供求关系，进入了新的拐点。

  图4苏州二手房月度挂牌存量对比（2025年1—6月 vs 2026年1—6月）（统计口径：商品住宅；监测范围：苏州市区；数据周期：截至2026年6月30日）

  4.2 成交面积/套数

  月度成交呈前低后高，二季度全面走强。

  一季度起步偏弱，4月起同比转正且增幅逐月扩大，5月、6月同比增幅分别约30%、34%，但高增长部分源于2025年同期基数偏低。2026上半年成交套数、面积均为近五年半年度最高值。

  同样值得关注的是，虽然二手房成交依然是靠低总价房源支撑，但上半年苏州二手房成交套均面积相比去年同期增加了近4㎡，这说明本轮出清范围开始扩大，部分改善面积段的二手房源流动性也开始提升，也表明苏州二手市场正在从流动性修复走向供求再平衡的阶段。

  图5 苏州二手房月度成交套数对比（2025年1—6月 vs 2026年1—6月）（统计口径：商品住宅；监测范围：苏州市区；数据周期：截至2026年6月30日）

  4.3 一、二手房对比与市场格局演变

  二手房主导地位持续强化。

  二手房成交套数达新房约3.82倍，市场占比由2024上半年约七成升至2026上半年近八成；新房成交占比持续萎缩、较高点降幅超50%，需求向二手房转移，占比上升部分源于新房市场的结构性调整。

  套均面积上，新房由2024上半年130.5㎡升至2026上半年149㎡、聚焦高端改善，二手房由106.5㎡升至111㎡，反映成交结构向改善房源集中。

  图6 近五个半年新房与二手房成交套数及二手房占比走势（统计口径：新房普通住宅+别墅、二手房商品住宅；监测范围：苏州市区；数据周期：截至2026年6月30日）

  表10　近五个半年新房二手房成交套数及占比对比表

  数据来源：苏州克而瑞。统计口径：新房普通住宅+别墅、二手房商品住宅。监测范围：苏州市区。数据周期：截至2026年6月30日。

  五、后市展望

  核心关键词：筑底企稳、分化延续、结构优化

  总括判断：苏州市区楼市整体处于L型筑底阶段，止跌回稳为核心目标，进入结构性动态平衡新阶段。

  新建住宅方面，预计延续底部修复态势，二季度企稳态势有望延续；低密改善、新规产品、核心区高端具备独立行情基础。

  结构性分化提示，市场主要矛盾由总量库存转向改善板块结构性竞争加剧与刚需供给持续短缺并存。风险因素在于外围高库存去化压力短期难以实质缓解，需持续关注居民收入修复节奏与加杠杆意愿。

  存量住宅方面，预计成交延续韧性、二手房主导地位持续强化，占比或将维持高位。

  土地市场方面，预计延续缩量提质、小而精与预供地模式，房企仍将聚焦核心板块安全资产，同时择机“错峰”拿地。

  结构性分化提示，溢价向核心稀缺地块集中、外围以底价成交为主基调。风险因素在于平台独立承接压力上升、外围板块承接力不足或制约供地节奏。

  数据来源与统计口径说明

  本报告数据统一来源于苏州克而瑞。

  统计口径：土地为招拍挂方式、涵盖商住+纯住宅+综合三类涉宅用地合并统计；新房为普通住宅+别墅；二手房为商品住宅。监测范围：苏州市区六区（园区、姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、新区）。

  数据周期：截至2026年6月30日。

  合规声明与风险提示

  本报告基于公开数据及专业模型分析，仅供市场研究参考，不构成任何具体的投资建议或操作指引。

  市场情况可能快速变化，读者应结合最新信息独立判断。报告制作方对因使用本报告内容而产生的任何直接或间接损失不承担责任。