一、政策环境

  （一）政策概览

  2026 年上半年青岛依托四大政策主线协同驱动市场长效修复，政策逻辑由短期市场托底全面切换至房地产业高质量发展轨道，形成 “需求端激活、金融端优化、供给端提质、涉企端纾困” 四维调控框架。

  公积金新政（2026年4月20日）：青岛市住房公积金管理中心发布《青岛市住房公积金管理中心关于优化调整我市住房公积金贷款及提取政策的通知》（青住金发〔2026〕3号），有效期至2028年4月19日，支持全周期住房消费，家庭最高可贷240万元。

  青13条（2026年5月15日）：市住房城乡建设局、市自然资源和规划局、市住房公积金管理中心等7部门联合发布《青岛市支持房地产高质量发展若干政策措施》，围绕促转型、降门槛、强保障、优服务制定13条措施；此前已陆续出台6批次50条政策，叠加青13条形成累计7批次63条政策体系。

  （二）政策要点

  1. 公积金优化新政核心条款

  信贷端分层额度调整

  基础信贷额度：单人基准额度由 60 万元上调至 90 万元，双人家庭基准额度由 100 万元上调至 130 万元；单人贷款最高额度 160 万元，夫妻家庭最高授信额度提升至 240 万元；公积金账户余额核算倍数由 15 倍提至 20 倍，账户余额授信门槛由 5000 元上调至 1 万元。

  人才专项授信：持有山东惠才卡、青岛高层次人才绿卡人才及全日制博士，公积金贷款额度上浮 30%。

  住房套数核减机制：覆盖多子女家庭、异地赡养老人家庭、绿色高品质住宅购置、新建商品住宅现房购置四类改善客群，降低改善置换信贷准入门槛。

  提取端场景全域扩容

  搭建 “三代联动” 代际互助提取体系，提取范围拓展至购房人双方父母、子女；新增物业费、契税、住宅专项维修资金三类提取场景，家庭年度物业费提取上限 6000 元；租房提取实行差异化标准，单身年度提取额度 2.4 万元，已婚家庭 4.8 万元；同步配套老旧住房原拆原建、住宅以旧换新专项提取通道。

  2. “青 13 条” 专项政策核心工具

  促转型维度：落地高品质住宅专项金融倾斜政策，扶持康养地产业态发展，老旧住房更新配套公共配套不计入容积率，拓宽城市更新项目盈利空间；

  降门槛维度：配售型保障房准入标准放宽，将非全日制专科人才、跨区域务工农业转移人口纳入住房保障覆盖范围；

  强保障维度：落地莱西市农村居民进城购房专项试点，打通城乡住房消费流通渠道；

  优服务维度：建立房企融资白名单常态化授信机制，放开项目借新还旧业务，搭建金融机构债权风险防护体系，简化租赁型人才住房产权转化审批流程。

  （三）影响分析

  政策精准匹配青岛改善主导型住房需求结构，公积金额度扩容、高品质住宅套数核减等工具直击改善置换核心诉求，资金端、价格端双重数据验证政策正向传导效能。

  信贷资金端：2026 年 5 月全市公积金放款 2789 笔，投放信贷规模 19.76 亿元，撬动住房消费规模 40.56 亿元，单月放款规模刷新 1992 年公积金建制以来历史峰值；

  房价走势端：国家统计局 70 城房价监测数据显示，5 月青岛新建商品住宅销售价格环比上涨 0.3%，实现连续 3 个月环比上行，涨幅位列全国第三，仅次于杭州、深圳。

  （四）政策展望与总结

  2026 年上半年青岛楼市调控政策维持宽松导向，调控重心由短期稳市场、稳预期、防风险，转向中长期产业转型、民生安居长效建设；公积金制度完成从单一信贷松绑向全住房消费场景赋能升级。当前政策底与市场底双向夯实，形成 “政策加码、市场回暖” 正向循环，后续改善型置换需求释放、高品质住宅去化、二手房流通、城市更新四大赛道将持续获得制度性支撑。

  二、整体市场

  （一）市场核心指标

  土地市场（统计口径：纯住宅、商住、商办及综合用地）

  成交总价 62.14 亿元　｜　成交总建面积 69.09 万㎡　｜　成交幅数 15 幅

  楼板价 8995 元/㎡　｜　溢价率 3.51%

  商品住宅市场

  成交金额约 936.27 亿元　｜　成交面积 271.15 万㎡　｜　成交套数 20993 套　｜　成交均价 15728 元/㎡

  （二）市场月度数据

  1. 经营性土地月度成交时序特征

  2026 年 1-6 月土地供应、成交呈现显著分化，2 月为上半年成交谷底，6 月迎来集中出让放量窗口，优质核心地块集中入市拉动土地市场热度修复。

  2. 新建商品住宅月度供求时序特征

  新建商品住宅供应端保持稳定推盘节奏，成交规模自 3 月起持续逐月递增，6 月达到上半年成交峰值，高端改善项目集中入市拉动成交均价结构性跳升。

  （三）市场分析结论

  2026 年上半年青岛房地产市场呈现结构性修复、总量收缩、品质升级、区域冷热二元分化的运行特征。

  土地市场呈现 “前低后高” 时序周期，6 月集中供地带动成交规模大幅扩容；涉宅用地楼板价 9382 元 /㎡，同比上涨 6.64%、环比上涨 45.91%，土地市场 “量缩质提” 结构性特征凸显。

  商品住宅成交规模自 3 月起持续爬坡，6 月成交套数、成交建面同步触达上半年峰值；6 月成交均价结构性上行至 18858 元 /㎡，实现量价同步回升。改善型客群成为市场核心需求支撑，核心城区高端改善项目去化表现强势，远郊刚需板块走量承压，区域市场分化格局持续深化。

  三、土地市场分析

  （统计口径：纯住宅、商住、商办及综合用地）

  核心数据展示

  成交幅数 15 幅　｜　成交总建面积 69.09 万㎡　｜　成交总价 62.14 亿元

  楼板价 8995 元/㎡　｜　溢价率 3.51%

  （一）土地供求月度走势

土地成交规模呈现显著季节性分化，2 月为上半年成交底部，成交建面仅 1.58 万㎡、楼板价 1829 元 /㎡；6 月进入集中出让窗口期，成交建面 28.08 万㎡、楼板价 9093 元 /㎡、溢价率 5.58%，单月土地成交规模、地价水平同步站上上半年高点。土地成交建面与楼板价时序走势高度正相关，核心城区优质涉宅地块集中挂牌出让，房企优质地块拿地意愿持续修复。

  （二）涉宅用地成交结构分析

  1. 行政区地价梯度分化

全市土地价值呈现清晰圈层梯度，主城核心区地价、竞拍热度显著高于外围板块：崂山区楼板价 12961 元 /㎡、溢价率 9.75%，两项指标均位居全市首位；市南区楼板价 12562 元 /㎡；市北区楼板价 10024 元 /㎡、溢价率 4.87%；李沧区楼板价 9445 元 /㎡、溢价率 3.86%；西海岸、城阳、即墨、胶州、平度、莱西等外围区域地价、溢价水平显著下探，区域价值分层格局固化。=

  2. 细分板块价值格局

  高端改善核心板块价值领跑全市：崂山金家岭板块楼板价 22164 元 /㎡，板块溢价率 16.26%，为全市土地价值制高点；市南区北部、市北科技大学板块楼板价全线突破万元门槛，成为头部房企重点布局区域；李沧东李板块上半年出让 3 幅涉宅用地，铜川路更新单元两幅地块引发多轮竞价，最终由本土房企青特置业全额摘牌，板块市场认可度持续走高。

  （三）企业拿地分析

  房企投资策略趋于聚焦核心、收缩战线、择优补仓，本土龙头、全国性头部房企集中布局主城优质改善地块，中小房企拿地参与度持续走低。

  海信地产：以 15.05 亿元总拿地金额位居全市首位，两幅地块全部落子市北科技大学高端板块；

  青特置业：累计摘牌 3 幅涉宅用地，总投资额 13.34 亿元，含两幅溢价竞得的李沧东李优质地块、1 幅城阳北刚需地块；

  中国金茂：斥资 10.68 亿元获取 2 幅地块，布局崂山金家岭、黄岛北部两大成熟改善板块；

  华润置地联合青铁置业：合计投入 10.15 亿元拿下市南区山东路稀缺沿线地块，定位高端改善产品系。

  （四）成交明细（涉宅用地）

  （五）分析总结

  2026 年上半年青岛土地市场运行核心特征为成交总量收缩、地块品质升级、区域结构性分化加剧。全市涉宅用地累计成交 12 幅，涉宅用地楼板价 9382 元 /㎡，显著高于全类型经营性用地综合楼板价；市南、市北、李沧主城三区楼板价全线突破 9000 元 /㎡，崂山区地块平均溢价率 9.16% 领跑全市，李沧东李板块形成万元地价价值板块。海信地产、中国金茂、青特置业等头部房企持续加码主城优质地块，6 月集中供地窗口期土地市场投资热度显著回暖。

  四、商品住宅市场分析

  核心数据展示

  成交套数 20993 套　｜　成交面积 271.15 万㎡　｜　成交金额约 936.27 亿元　｜　成交均价 15728 元/㎡

  （一）月度供求走势

  2025 年 6 月 —2026 年 6 月长周期维度，新建商品住宅成交规模长期低位震荡，2026 年 6 月实现阶段性放量，单月成交建面 66.56 万㎡，同比下降 3.38%、环比上涨 22.66%；6 月成交均价 18858 元 /㎡，同比上涨 25.2%、环比大幅上行 32.45%，高端改善项目集中网签拉动均价结构性上涨；单月成交货值 125.52 亿元，同比上涨 20.98%、环比上涨 62.47%，创阶段成交金额新高。

  聚焦 2026 年上半年月度维度，成交规模自 3 月起持续线性递增：3 月 3349 套、4 月 3993 套、5 月 4293 套、6 月 4918 套，市场去化动能持续释放；6 月均价大幅上行系高端改善项目集中入市形成结构性拉动，并非普涨行情。

  （二）供求结构分析

  1. 行政区量价二元分化

区域成交呈现 “外围走量、核心高价” 的负相关格局：城阳区成交建面 56.16 万㎡，位居全市第一，但成交均价仅 11906 元 /㎡，为刚需主力承载区；黄岛区成交建面 45.08 万㎡、均价 14952 元 /㎡，为近郊规模核心板块；崂山区成交建面 20.70 万㎡，成交均价高达 44952 元 /㎡，是全市价格天花板；市北区成交建面 22.94 万㎡、均价 23964 元 /㎡，量价双高，主城改善需求集中释放。

  2. 热门板块分布特征

  市场高热度板块集中于主城核心改善片区：市北中央商务区、北岭山板块；崂山浮山前、张村河南、午山高端居住区；李沧东李更新板块；黄岛中心北部成熟板块。板块内标杆改善项目出现持续加推、摇号去化等热销行情，中海青云萬里、君一海尚府、海信臻悦等标杆项目去化效率领跑全市。

  3. 户型结构：改善型三房、四房成为成交主力

  2026 年 6 月成交户型结构数据：三房户型成交 3052 套，占比 64.47%，为市场绝对主力；四房改善户型成交 1456 套，占比 30.70%，成交均价 25166 元 /㎡，改善置换需求占比持续攀升；二房刚需户型 223 套，占比 4.71%；五房及以上顶复、大平层仅 3 套，市场占比极低，住宅产品迭代升级趋势明确。

  4. 面积段价格梯度：大户型溢价持续走高

2026 年 6 月各面积段成交均价形成清晰价值梯度，成交均价与户型面积呈显著正相关：70-90㎡刚需段均价最低，200㎡以上大平层、复式产品均价 39648 元 /㎡，改善型 110㎡以上面积段构成市场成交核心，刚需产品成交占比持续收缩，改善需求主导市场格局确立。

  5. 总价段成交格局：刚需刚需、高端豪宅两端活跃

总价市场呈现 “双极活跃” 特征：100 万元以下刚需产品单月成交 1198 套，刚需基础盘成交规模稳定；500 万元以上高端豪宅成交 422 套，成交均价 49068 元 /㎡，高净值改善客群购买力支撑高端市场韧性；100-300 万中端改善为成交中坚，300-500 万中端豪宅成交规模相对收缩。

  （三）房企成交金额TOP10分析

  1. 房企成交金额 TOP 梯队格局

  本土头部房企、央企、国企占据销售榜单核心席位，行业集中度持续提升：海信地产以 37.16 亿元成交金额、973 套成交套数登顶全市销冠；青特置业 27.00 亿元、1170 套位列第二；君一控股 25.77 亿元、642 套；中海地产 25.24 亿元、719 套；中国金茂 22.08 亿元、1063 套；鲁信置业依托高端海景项目，以 62819 元 /㎡的超高均价完成 17.97 亿元销售额，成为高端赛道标杆房企。

  2. 标杆改善项目去化表现

  中海青云萬里以 241 套成交、12.03 亿元货值、34021 元 /㎡均价位列单项目销冠；君一海尚府成交 238 套、货值 11.44 亿元；中海天空之境成交 321 套、货值约 10 亿元；鲁信蔚蓝海岸均价 89752 元 /㎡，为全市顶豪标杆项目，主城核心区高品质改善产品普遍存在摇号、多次加推的热销行情。

  （四）分析总结

  2026 年上半年青岛新建商品住宅市场运行逻辑概括为成交规模稳步扩容、价格结构性上行、产品持续迭代、区域分化加剧。自 3 月起月度成交套数持续攀升，6 月去化规模触顶，存量去化周期持续收窄；需求结构全面转向改善主导，110㎡以上中大户型、三 / 四房改善产品占据成交主流。区域维度，市南、市北、崂山主城核心高端改善项目去化效率强势，近郊、远郊刚需板块存量去化承压。房企竞争层面，海信、中海、青特等头部房企市场份额持续集中，产品力、改善型产品布局成为房企抢占市场份额的核心竞争壁垒。

  五、商办市场分析

  核心数据展示

  办公市场：成交面积 25.51 万㎡　｜　成交套数 1409 套　｜　成交均价 13125 元/㎡

  商业市场：成交面积 31.03 万㎡　｜　成交套数 2492 套　｜　成交均价 11940 元/㎡

  （一）办公市场（月度供求走势）

2026 年上半年办公物业成交呈现前低后高走势，6 月迎来阶段性放量窗口：单月成交建面 6.81 万㎡，成交均价 15439 元 /㎡，同比大幅上涨 69.81%，核心商务区甲级办公产品集中成交带动价格上行，短期量价齐升为阶段性脉冲行情，中长期商办存量去化压力仍存。

  （二）商业市场（月度供求走势）

商业物业成交节奏与办公物业形成显著分化，1 月为上半年成交峰值，单月成交建面 8.30 万㎡；2-6 月成交规模维持 2-6 万㎡区间平稳波动，成交价格区间稳定在 11000-13000 元 /㎡，价格波动幅度远小于办公物业，走势具备更强稳定性。

  （三）商办市场区域供求分析

  办公、商业物业成交向主城核心商务区、城阳区两大板块集中，区域价格分层显著：

  办公物业：市南区成交建面 4.89 万㎡，均价 21072 元 /㎡，全市商务价值制高点；城阳区成交建面 8.93 万㎡，为近郊办公成交主力；崂山区成交建面 5.60 万㎡，高端商务配套支撑板块价格韧性；

商业物业：城阳区成交建面 7.59 万㎡，近郊社区商业成交规模领先；市北区成交建面 5.51 万㎡；市南区成交建面 2.84 万㎡，核心商圈商铺溢价能力突出。

  （四）分析总结

  青岛商办物业市场呈现成交区域集聚、价格圈层分化、物业时序走势背离的运行特征。市南区甲级办公物业均价 21072 元 /㎡，商务物业价值断层明显；办公物业 6 月集中放量属于阶段性短期行情，商业物业全年走势平稳，无大幅波动。当前商办赛道核心矛盾仍为存量高企，去库存仍是中长期市场主线，后市需持续跟踪核心商务区价格支撑能力、区域供求平衡修复进度。

  五、2026 年上半年青岛房地产市场整体总结

  2026 年上半年青岛依托 7 批次 63 条立体化楼市政策体系完成调控逻辑切换，政策端由短期托底转向高质量长效发展，公积金全周期赋能、“青 13 条” 组合工具形成充足需求支撑，政策底已牢固夯实，并与市场回暖形成正向循环，行业基本面呈现结构性修复、分化运行的核心特征，全业态市场运行逻辑可归纳为五大维度：

  第一，政策端宽松工具持续落地，信贷与价格端数据验证政策传导有效性。公积金提额、税费减免、限购限售全面取消、保障房扩容等多维政策精准匹配改善置换主流需求；5 月公积金放款规模创历史新高，新建商品住宅价格连续三月环比上涨，政策红利充分释放，为市场修复提供底层资金与预期支撑。

  第二，土地市场呈现 “前低后高、量缩质提、核心溢价” 结构性行情。上半年土地成交总量收缩，月度热度分化显著，6 月集中供地拉动市场回暖；主城核心片区、优质改善板块地价、溢价率领跑全市，房企投资策略转向择优补仓，海信、青特、金茂等本土龙头与头部央企聚焦主城优质地块布局，土地价值圈层持续固化，城市核心资产稀缺性持续凸显。

  第三，商品住宅市场进入改善主导、量价结构性上行的修复通道。成交规模自 3 月起逐月递增，6 月成交规模、单月货值同步刷新阶段高点；价格上涨由高端改善项目集中网签驱动，并非全域普涨。需求结构全面升级，三房、四房中大户型成为成交主力，刚需与高端豪宅两端需求同步活跃；区域层面形成 “外围走量、核心高价” 二元格局，崂山、市北、市南核心改善盘去化火热，远郊刚需板块存量承压，市场冷热分化持续加剧。行业集中度持续提升，具备改善产品打造能力的本土龙头、央企房企占据销售榜单主力席位，产品力成为核心竞争壁垒。

  第四，商办物业供需承压、行情分化，存量去化仍是中长期主线。办公物业 6 月阶段性脉冲放量，核心甲级办公价格具备强支撑；商业物业成交节奏平稳，价格波动幅度有限。区域成交高度集聚于主城核心商务区与城阳区，市南区商务物业形成显著价格断层，近郊以社区型商业、办公走量为主；整体商办存量规模偏高，缺乏持续性上行动能，仅核心稀缺物业具备保值增值基础。

  第五，行业发展模式加速转型，高质量发展成为中长期主线。政策层面强化 “好房子”、康养地产、城市更新、原拆原建供给端支持，同步完善配售型保障房、人才住房多层次住房保障体系；需求端侧重支撑置换改善、代际互助住房消费，市场告别普涨普跌的周期行情，正式迈入 “品质分化、区域分化、产品分化” 的结构性发展新阶段。

  综合来看，上半年青岛楼市已完成政策底、市场底双向确认，改善型需求是驱动市场修复的核心引擎，核心城区优质住宅资产具备长期价格韧性；但区域、业态、产品维度结构性矛盾客观存在，远郊刚需去化压力、商办高存量问题仍需持续消化。后续随着城市更新持续推进、高品质住宅供给扩容、配套金融政策持续落地，市场结构性修复态势有望延续，行业将稳步向 “住有所居、住有优居” 的高质量发展目标稳步推进。