本周房地产热点主要为9月18日国新办的“开局起步十五五”系列主题新闻发布会。

  住房和城乡建设部在国新办发布会上明确，“十五五”时期全力推动项目公司制、主办银行制、现房销售制三项基础性制度落地。

  此外，还有上海收购二手住房用作保障性租赁住房的试点满半年，徐汇区累计收储486户，规模居全市第一。

  9月10日，深圳福田香蜜湖一宗5844平方米的迷你宅地，经过250轮竞价被中海地产以125.46%的溢价率拿下。

  三件事放在一起看，房地产的交易结构正在被重新搭建。

  PART.01

  房地产制度方向已明确

  9月18日国新办的“开局起步十五五”系列主题新闻发布会，发布会给出的事实并不复杂，但每一句都有明确指向。

  其一，“两个转变”有了量化刻度。 住建部房地产市场监管司司长张雪涛介绍，当前房地产市场出现了“两个转变”，一个转变是房地产市场供求关系发生了重大变化，另一个转变是房地产市场进入了存量时代。二手房的交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前八个月，根据国家统计局的数据，二手房交易占比已经达到52%。超过50%就标志着房地产进入到存量时代。

  其二，新模式的内涵被概括为“1234”。 "1”是牢牢抓住让人民群众安居这一基点，实现更高水平的住有所居；“2”是完善保障和市场两个体系，形成定位清晰、功能互补、有效满足居民住房需求的供应格局；“3”是以项目公司制、主办银行制和现房销售制三项制度为重点，改革完善房地产基础性制度；“4”是推动“人房地钱”四要素联动，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进要素的合理配置。

  其三，三项基础性制度的核心都是以项目为对象，一体推进房地产开发、融资、销售制度的改革完善。

  其四，住房保障的顺序被明确为“先看需求再定供给”。 进一步完善以配租型保障房和配售型保障房为主的住房保障体系，坚持租赁补贴和实物保障相结合，以需定建、以需定购，推动地级以上城市及有条件的县城完善住房保障轮候库，根据轮候需求科学谋划保障性住房的建设和筹集。对城镇低保、住房困难家庭要应保尽保；对新市民、青年人和住房困难且收入不高的城镇工薪群体，宜配租则配租、宜配售则配售。

  其五，“好房子”给出了可以直接验收的硬指标。 住建部从14个方面提高住房品质要求，针对群众反映楼层低的问题，将层高标准从原来的2.8米提高到3米；为解决老年群体上下楼的问题，新标准提出4楼及以上住宅都要加装电梯；针对儿童安全防护的问题，把阳台、外廊等所有临空处护栏高度统一提高到不低于1.2米。住建部副部长陈绍旺的原话是，人民群众觉得好的标准就是好标准。

  这场发布会最本质的信息，是监管对象从“企业”换成了“项目”。过去几年所有的监管工具，三道红线、白名单、股权融资，盯的都是房企这个主体。现在三条制度全部下沉到一个个具体项目：项目公司制解决谁来实施，主办银行制解决钱从哪来，现房销售制解决什么时候能收钱，三个环节首尾相接。

  主办银行制里最重的一句话是“项目的开发、建设、销售的资金要全部存入主办银行”。加上双向选择和利益共享、风险共担，银行的角色从放款方变成了项目的共同责任人。银行要负这个责任，前提是能穿透看懂每一个项目，这也是为什么今年上半年仍有15家上市银行房地产业贷款余额在增长，但结构上一律强调重风控。这项制度真正落地之后，好项目和一般的融资敞口，拿到的资金成本会明显拉开差距。

  现房销售的表述比不少人的预期要软。“新项目优先选择现房销售”后面跟着的是“统筹用好针对项目的土地、金融、税收等支持性政策”，实行预售的要完善预售资金监管。翻译过来就是，选择现房销售的项目才配得上配套支持，政策用的是激励而不是一刀切。真正的约束强度，要看接下来各地出的细则怎么定优先级。

  “以需定建、以需定购”加住房保障轮候库，改变的是保障房的建设顺序：先有名册，再决定建多少、收多少。每一项收购背后都对应着轮候库里的实际需求，而不是先把房子盖出来再找人。

  好房子那三条硬指标看着是技术细节，落到成本端很实在。层高从2.8米提到3米，标准层的钢筋、混凝土、外立面和能耗全套跟着变；4楼及以上加装电梯，多层住宅的公摊和得房率要重新算。房企下一轮的产品竞争里，有一部分成本已经被标准提前锁定，算账的方式也得跟着改。

  PART.02

  政府收房从试点变常规

  9月14日媒体报道称，上海收购二手住房用作保障性租赁住房的试点已超半年，徐汇区累计收储486户，规模居全市第一。

  上海2026年2月启动中心城区收购二手住房用作保租房试点，浦东、徐汇、静安先行探索，二季度试点扩围至黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦，同步配套“住房收购置换”机制。8月20日“沪八条”进一步明确，各中心城区含浦东外环内推进二手住房收购、加快改造出租，存量房由此从试点升格为上海住房体系的常规筹措渠道。

  其他城市的动作在同步推进。昆明市官渡区探索“国有公司收购承接加保障性租赁住房定向改建加打造青年社区服务创业就业”模式，引导国有平台公司收购承接库存商品房项目，将原9.6万平方米存量建筑盘活改造为约1300套保障性租赁住房。天津、重庆、河南等省市也出台政策，支持收购存量商品房用于保障性住房、人才房、员工宿舍等多元场景，河南在9月的15条新政中明确统筹用好中央和省级城镇保障性安居工程补助资金、保障性住房再贷款、地方政府专项债，城中村改造和城市更新项目中涉及房屋安置的鼓励收购存量商品房用作安置房。黄石市开发区·铁山区9月11日启动联虹天玺、东贝佳苑两大安置项目398套回购商品房的分配。

  政府从“发补贴让你买”走到“自己下场买”，这一步的性质变了。补贴是撬动需求，收储是直接进入交易，而且带着明确的用途。这条通道能不能放量，取决于两件事：资金成本能不能覆盖租金回报，以及收购价能不能被业主接受。

  从目前上海的做法来看，这条路径已经跑通。

  PART.03

  “828”后全国首宗溢价率突破100%地块

  9月10日，深圳福田区香蜜湖地块共吸引7家企业参与竞拍，经过257轮竞价，最终由中海地产以总价25.5亿元竞得，成交楼面价9.8万元/平方米，溢价率125.5%。

  这也是在8月28日现房销售新政节点后，全国首宗溢价率突破100%的高单价高总价住宅用地。该地块此前为商业用地，经规划调整转为二类居住用地，是深圳盘活存量用地、增加核心区住宅供给的典型案例。

  当前香蜜湖核心区在售新房极少，主要在售项目为板块边缘的新世界香蜜四季，备案均价约13万元/平方米，实际成交均价约12万元/平方米，户型覆盖105-485平方米三至十居室，项目容积率7.6，属于高密度商住混合产品。二手房方面，万科瑧山府挂牌均价约17万元/平方米，安峦公馆约15万元/平方米，一二手房价格仍存在一定倒挂，凸显核心区住宅的稀缺性。

  对比本次9.8万元/㎡的成交楼板价，成本仍距离预期住宅售价有一定距离。同时4.45的容积率低于周边在售项目，产品舒适度优势突出。结合片区新房长期供不应求的格局，项目具备打造改善型豪宅的市场基础，按照当前房价水平测算，利润空间相对充足，这也是地块受市场高度关注的核心原因。

  回顾2026年以来深圳土拍市场，整体呈现核心区高热、外围平稳的结构性分化。6月是年内土拍高峰，南山粤海、前海桂湾、宝安中心区3宗核心地块相继出让，均实现高溢价成交，接连刷新区域楼面价纪录；7月光明区凤凰街道宅地也出现溢价成交，热度从核心区向外围优质板块传导。

  本次香蜜湖这宗迷你宅地，在竞价阶段共角逐257轮、溢价率超过125%，延续了今年深圳核心区优质地块的强势行情。小体量核心宅地开发周期可控、去化风险更低，叠加片区长期无宅地供应的稀缺属性，成为房企争夺的焦点。

  在现房销售制度的行业背景下，房企敢于在核心地段投入较高成本拿地，正是看好核心改善住宅稳定的市场需求；现房模式下，高品质实景产品更容易兑现溢价，进一步放大了核心区小体量宅地的投资价值。