过去的一个月，新房市场整体呈现出“供大于销”的特征。

  典型50城9月新增供应规模环比大增近60%，环比涨幅为2026年以来最高。供应放量而成交未同步跟进，单月成交面积环比微降0.8%。

  但从微观项目来看，市场结构分化下，局部热度正在边际回升。典型15城9月共计181个项目首开或加推，合计推出19776套房源，环比增加36%，同比减少7.8%。开盘当日整体去化率约47%，在8月环比回升的基础上，再次回升5个百分点。

  最具标志性的信号是：上海、杭州、北京、天津、长沙5城，共计诞生12个“日光盘”，比8月多了5个。

  从各城市开盘项目去化情况来看，有7个城市首开或加推项目的平均去化率超过15城平均水平，除了北京之外，其余均为核心二线城市：苏州、郑州、长沙、成都、武汉和天津。

  从热销项目数量来看，上海仍然是热销项目最多的城市，9月有34个项目首开或加推，平均去化率34%，有12个项目开盘去化率超过70%，其中7个项目开盘实现了“日光”。杭州开盘去化率超过70%的项目有7个，北京和武汉各有6个。

  从热销项目占比来看，重点15城热销项目占比明显高于8月份，181个项目开盘当日去化率超过70%的有44个，占比达到24%，比8月份增加了11个百分点。

  去化率超70%的热销项目整体表现出四大热销密码：

•   热销项目多处于城市核心板块，需求底盘扎实。

•   热销项目产品形态多以小高层、高层、洋房为主，产品定位精准命中改善客群的置换需求，且产品特征进一步向“大面积”“大户型”集中。

•   首开销售窗口红利放大，44个热销项目中首开占比超过五成，12个日光盘里首开项目占到7个，新盘的市场关注度、定价诚意、客户新鲜度远高于老盘续销。

•   “新规”产品仍是热销主力，领先优势显著，44个热销项目中，超半数为新规产品；12 个日光盘中，新规项目占比超七成。

  具体项目来看，重点15城中上海、北京、杭州、长沙、天津5城出现了12个“日光盘”。

  这12个开盘即实现100%去化的项目，是城市基本面、产品定位、推盘策略、定价策略等多个维度精准匹配客户需求的结果，也是典型城市项目能够实现热销的底层逻辑。

  上海：单月7个“日光盘”，下半月热度集中爆发

  9月上海共迎来34次开盘，累计推出3543套房源，整体去化率44%。9月下半旬上海楼市迎来久违的火热局面，多个明星项目密集入市，虹吸了全市核心改善客群。其中7个项目实现开盘“日光”，另有5个项目开盘当日去化率都在七成以上。10月项目数量和热度较9月均有所放缓，10月1日-10月7日监测到的3个开盘项目有2个去化率均不足五成，另有一个项目直接续销。

  9月开盘“日光”的项目中，有两个标杆项目最具代表性：

•   越秀·天屿，浦东首个顶格赠送的抬板新规盘，2.5的中等容积率下，打造了17层中高层，用5.3米全域抬板加全域架空，做出约2860㎡下沉与架空层的双会所，同时卡位森兰向西滨江外拓的价值节点。首开147套107-140㎡3-4房，开盘前蓄客370余组，认购率达252%，触发积分制，当日“秒罄”，认购金额超12.36亿元。

•   前滩尚品，前滩南低密洋房，突破历史风貌管控优化产品形态，配套约3400㎡会所，首开均价只有10.7万，价格具备高竞争力。首开推出113套低密洋房产品，累计认购220+组，认购率200%，触发限售，9月27日开盘当日销售12.38亿元。

  北京：近半年首个日光盘落地，热度环比修复明显

  9月北京新盘供应和热度均有所回升，累计推出3934套，环比增加78%；平均开盘去化率78%，较8月增加19个百分点。

  中建壹品·未来元著是北京近半年首个日光盘。项目位于大兴西红门板块，是中建壹品在北京首个“元著系”产品，与规划19号线南延西红门东站一体化设计，毗邻优质教育资源；拿地楼面价仅3万元/㎡，签约均价约5.4万/㎡，定价空间充足；83-139㎡三至四居户型，最高得房率约102%。首开288套房源当日售罄，单日销售额约15亿元。

  杭州：冷热两极分化，头部日光尾部承压

  9月杭州46次开盘累计推出2017套房源，平均去化率34%，推盘规模和热度与8月基本相当。有7个项目开盘当日去化率在八成以上，其中大家雯月隽庐、绿城云映澜庭两个项目开盘售罄，另有9个项目开盘当日去化率不足10%，市场冷热两极分化持续加剧。

  绿城·云映澜庭：9月27日首开32套洋房，摇号中签率仅33.68%。项目热销主要是品牌背书+产品力强+价格适中三方面的结果：项目由绿城代建，是钱塘区金沙湖少见的1.4低容积率偏改善社区，主力户型115-139㎡精装洋房及285-300㎡联排，项目周边地铁1号线贯穿板块，通勤便利，还有成熟商业体，是主城3万+价位段少有高品质低容积率产品。

  长沙、天津两个出现“日光”的强二线城市呈现一致逻辑：核心板块项目走强，普通板块持续承压。

•   长沙：平均去化率82.16%。绿城金泓·文澜樾华位于芙蓉区中心板块，是核心城区断供多年的纯住宅地块，稀缺属性强；作为长沙新规4.0作品，最高得房率达121%，产品力断层领先，141套房源开盘当日售罄。

•   天津：分化最为极端，天房格调・俪珊卡位板块核心，依托双国企背书+新规产品+同价位具备产品优势实现开盘日光，而和平区成都道126号去化率仅20%。购买力高度向核心区改善集中，老城区小地块项目反而承压。

  相对于这些能够“日光”的城市，广州、深圳则走出了另外一种行情：供应放量，热度整体承压。

•   广州：全市合计推售3641套房源，环比增长177%，但整体去化率仅15%，在重点15城中排名靠后。9月以来暂无开盘去化率超50%的项目，表现最好的珠江天河都荟去化率也仅 42%。另据普睿数智广佛区域调研，“十一”假期推出5个项目认购率均不足10%。

•   深圳：新开盘房源达2470套，环比激增258%，平均去化率35%，环比微降3个百分点。去化率超70%的项目共3个，其中2个为新规产品。典型如观潮府，宝安中心区双面瞰海稀缺产品，深圳 “好房子” 标准落地后首个市场化新盘，得房率超90%，加推40套去化率近八成。

  最后回到核心问题，“金九”这12个日光盘，到底说明了什么？

  当前城市项目热销的逻辑已经变了，分化时代只有同时踩中核心板块、产品力强、合理定价、稳健房企，以及合适的推盘节奏这几个关键要素，才能跑出高去化。任何单一的优势，都很难促成热销。

  还有一个关键信息，市场的全面回暖还没有到来，但结构性的机会，一直都在。