前三季度重点房企融资总量同比收缩38%，整体仍处近年低位，资源持续向头部央国企集中，行业信用分层加剧。

  “828”现房新政一揽子政策是融资模式重构的重要拐点。

  开发贷款实行单项目主办银行制、期限与项目周期匹配。

  证监会同步明确支持上市房企再融资、发行公司债及CMBS等不动产ABS，支持REITs发行与扩募，存量盘活通道全面拓宽。

  传统借新还旧模式逐步退潮，项目制融资与资产证券化双主线成型，房企融资生态正在系统性重塑。

  前三季度重点房企累计融资2045.85亿元，处于近年低位。分季度看，一季度融资629.17亿元，二季度863.08亿元，三季度仅553.59亿元，环比回落 36%、同比减少56%。

  融资总量再度收缩的核心原因有两点：一是房企非银融资渠道持续收缩，出险民营房企融资基本停滞；二是城市融资协调机制下，资金定向投放白名单项目，未纳入常规统计，拉低了可统计规模。

  单月融资再创近年新低，9月重点房企的融资总量为135.71亿元，环比减少23.1%，同比减少67.2%。

  前三季度整体新增债券类融资成本为2.87%，境内外融资成本两极分化特征显著。

  境内债券融资成本2.52%，较2025年微升0.03个百分点，整体仍处低位。低成本仅覆盖央国企及优质民企，出险主体无法进入发债市场，进一步拉低行业平均利率。

  境外债券融资成本6.94%，较2025年上行0.73个百分点，持续高位。三季度境外发债大幅收缩，单季发行31.91亿元，仅中国海外发展一笔绿色点心债落地。

  融资资源加速向头部、央国企倾斜，中小民企融资难、成本高。

  各梯队融资规模和融资成本分化。TOP10房企融资成本仅为2.22%，是各梯队中最低，也是唯一较2025年下降的梯队；TOP31-50梯队平均融资额为30.19亿元，同比减少5.5%，降幅最低。

  前三季度央国企融资规模1697.70亿元，占总量83%，占比再创近年新高；民营+混合所有制企业融资规模合计不足总量两成。融资资源向央国企集中的态势持续加深。

  融资成本在企业性质维度上的分化同样显著，前三季度央国企债券融资成本为2.48%，混合所有制企业为3.54%，民营企业则高达6.54%。央国企抵押物充足、增信手段完善，信用风险更低，更契合白名单定向扶持政策，金融机构授信意愿强，成本优势持续扩大。

  “828”新政后，传统集团融资、借新还旧模式逐步退潮，行业融资进入新格局，主要有三方面的体现：

  1、以项目为载体的融资逐步成为主流，借新还旧对到期债务的覆盖将维持低位

  债券到期规模虽有所收窄，但发债规模收缩更快，偿债缺口依然突出，前三季度重点房企发债1502.89亿元，同期到期约3055.50亿元，覆盖率仅49%。

  随着828新政明确贷款审批侧重项目本身、合理区分房企集团风险与项目风险，项目单独建账核算、资金封闭管理，开发贷款以项目为主体投放，集团层面信用融资的空间或随之收窄，借新还旧缺口短期内难以闭合。

  未来以项目为载体的融资将成为主流。头部企业已率先以项目制融资补位，如保利发展就在“828”新政后披露50亿元定向可转债，募集资金全部锁定9个具体项目而非补充流动资金。

  2、REITs加速扩容，推动企业向轻资产转型

  早在2025年底政府正式开始商业不动产REITs的试点，包括保利发展、新城控股、首开股份等13家企业申报了13只商业不动产REITs，其中上海地产、保利发展、陆家嘴、凯德和招商蛇口的5只商业不动产REITs已经注册生效。

  “828”资本市场新政进一步支持REITs发行与扩募，房企通过REITs实现重资产出表、多元融资的路径有望加速打通。

  同时，房企经营模式将迎来深层转变。“828”证监会明确支持上市房企再融资、发行公司债及CMBS等不动产ABS，支持REITs发行与扩募、设立不动产私募基金，资本市场参与度进一步提升。通过REITs实现投融管退闭环，房企得以由开发商转向运营商，资产结构由重转轻，存量化解与负债优化同步推进。

  3、不同类型企业应对路径分化，现金流安全成为第一优先级

  与存量盘活并行，开发业务本身的运行规则同样在发生改变。“828”现房新政要求预售需主体结构封顶、预售资金全额监管，并有力有序推行现房销售，将重塑房企的开发与回款节奏。

  稳健房企需聚焦经营质量，加快三四线低效库存折价去化，收缩弱能级城市布局，严控新增拿地，通过增厚经营性现金流提前构筑安全垫，更好适配现房销售时代的资金压力。

  出险房企以化债保交付为先，以债务展期、债转股缓解兑付压力，盘活停工项目回笼资金，以时间换空间。