房地产市场已进入存量时代。

  国家统计局数据显示，二手房交易占比从2020年的27%，提高至2025年的46%。至2026年前8月，二手房交易占比已经达到了52%。这一占比与上半年时的50.4%又提升了1.6个百分点。

  占比过半，意味着住房市场的交易主轴，正式从新房切换到二手房。

  如果聚焦核心城市，据PTI普睿数智监测，15个典型城市早已深度存量化。

  随着我国房地产市场持续调整，房地产交易结构和规模总量正在发生深刻变化。

  传统以新房销售为主的增量交易格局，正加快向新房和二手房并举转变。

  PTI普睿数智云数据显示，15个典型城市2026年前8月二手房成交10099.73万平方米，同比增长8%。与之相对应的是，新房成交5003.25万平方米，同比减少11%。

  一增一降背后，一二手房成交总量维持稳定，前8月15城一二手房成交了1.5亿平方米，较2025年同期增长1%。

  从市场份额来看，今年前8月典型15个城市二手住宅成交占比达到67%，比2025年全年高出5个百分点，较2024年增加了11个百分点。

  那些房地产开发时间早、速度快的城市，已率先进入存量交易时代。

  上海是存量化最深的，2024年至2026年前8月，二手房成交占比从72%提升到了81%，是15城中唯一一个占比超过八成的城市。

  从二手房成交端来看，上海市场韧性凸显，2025年11月以来，除开春节月，上海二手房单月成交连续9个月站上2万套。

  此外，广州、深圳、南京、武汉等城市前8月二手房成交均创近三年同期新高，比如武汉，二手房成交面积达到了780万平方米，同比增长78%。

  二手房成交规模增长，主要受全国落地带押过户、换房个税退税、二手房增值税下调、公积金支持置换等配套政策带动，二手交易成本大幅降低，打通置换循环，持续激活存量房源流通活力，直接拉动二手房交易放量。

  与之相对应的是，武汉二手房成交占比也是15城中涨幅最大的，2026年前8月二手房占比为66%，较2025年全年增加了11个百分点，相较于2024年更是增长了28个百分点。

  当然也有例外。

  深圳是二手房成交占比唯一一个回落的城市，从2025年的68%降到前8月的65%。

  重庆则是15城中仅有的二手占比未过半的城市，前8月为48%，市场仍以新房为主导；但即便未过半，重庆二手占比两年间也提升了10个百分点。

  存量时代，市场供求关系正在重塑。

  2021年行业调整期以来，新房供应持续收缩，且收缩幅度大于成交。

  普睿数智监测数据显示，2024年以来重点15城新建商品住宅供求比（新增供应面积/成交面积）持续下行且整体小于1，今年前8月供求比只有0.76，15城中有13城低于1。

  新房更多是受供应影响的被动收缩，与二手房的关系一方面存在供给替代的分流效应，更重要的是新房市场承接改善，二者将形成置换驱动的正向循环。

  二手流通激活新房改善需求，形成“二手房放量-业主置换-改善新房成交”正向传导链条。当前新房市场主流为改善，购房者必须出售原有住宅获取首付与置换资金，二手房流通效率越高，置换链条越通畅，核心城区改善新房销售越好。

  此外，二手房交易活跃，一定程度上会推动新房不断迭代升级“好房子”。相较于新房，二手房往往具备地段成熟、即买即住、议价空间充足的优势分流需求，导致远郊刚需新房去化放缓。另一方面也会刺激企业不断升级迭代产品创新，加大“好房子”供应吸引刚需回流。

  二手成交占比整体提升至50%以上，典型城市二手房成交占比持续走高，是城镇化中后期、住房存量规模不断扩大后的必然结果。

  房地产市场经过二十年大规模商品房开发，全国城镇住房短缺时代终结，新增刚需规模持续收窄，改善置换成为购房需求主体，市场正经历结构性变革，进入存量流通为核心的全新发展周期。从供需关系看，二手房与新房形成置换正向循环、刚需替代分流的双向联动格局，住房总交易量保持平稳。“新房为辅、二手房为主”将成为楼市长期常态。