中信建投所长助理、周期组组长、房地产建筑及REITs行业首席 竺劲

  中房网讯9月22日，2026房地产企业品牌价值测评成果发布会暨第十六届房地产品牌发展高峰论坛在上海举行。

  会上，中信建投所长助理、周期组组长、房地产建筑及REITs行业首席竺劲分享“止跌回稳背景下的房地产新发展模式——龙头突围，资管先行”。他指出，行业进入新阶段后，品牌作为复合型概念，重要性显著上升。

  一、市场判断：弱复苏、强分化

  "924"以来政策效果逐步显现，中国房地产目前呈“弱复苏、强分化”态势。一线城市成交量率先止跌，北上广深二手房价格均上涨，其中上海最稳健：新房与二手房同步去库存，销供比大于1，租金也止跌回升。上海还呈现"K型复苏"，低价段涨幅最大，并自4、5月起涨幅向高总价段蔓延。他判断，上海已止跌回稳，深圳、北京、广州大概率渐次跟上。

  二、海外经验：龙头先稳、城市分化，现金流为王

  一是龙头城市率先企稳，但复苏有次第。美国西海岸2009年先企稳，东海岸2012年才见底，相隔三年；日本东京与全国房价涨幅差距持续拉大。对应中国，以上海为代表的龙头城市将引领全国止跌回稳，且上行幅度高于全国整体。二是现金流健康是企业活下来的关键。不动产持有运营、轻资产服务等经常性业务能贡献稳定现金流，美国西蒙地产、日本三井不动产在危机中表现更优；调整越快的企业越能占得先机。

         三、新发展模式：龙头突围，资管先行

  未来房企高质量发展的三要素：一、核心赛道有竞争力。真正可进的核心赛道只有两个——核心城市做开发、商业地产做持有运营。中介行业格局已定，租赁住宅、代建体量有限。二、开发规模与杠杆适中。"828"新政后，伴随全国市场规模的进一步缩减，做大销售额的难度加大，盈利性也不高，单纯做规模已无意义；杠杆适中意味着商管资产要能出表——"有投资价值才出得了表"。三、开发与运营都要有品牌IP。新消费时代没有品牌就没有前途，品牌背后是品质与服务的承诺。

  终极模式则是"资管模式"。资管结合运营、REITs，也为具备运营能力的企业开辟了新赛道。而这一模式已经被全球经济体都证明过，所以企业发展只需要朝着确定目标去做。