广州又有停滞旧改项目迎来了转机。

  9月21日，广州市海珠区石溪村空旷的更新改造展厅内，只有一名工作人员在前台值守，展厅墙上的显眼位置挂着佳兆业集团、红八方两家合作企业的标识，与往日无异。

  然而，平静的表象下早已暗流涌动。过去的大半个月里，一股新势力已悄然布局、试图介入这个大型城中村改造项目。8月底，中信城开珠海投资有限公司更名为中信城开（广州）投资有限公司（以下简称“中信城开广州”），并将经营场所变更到了石溪村。9月10日，中信集团旗下的子公司又与佳兆业集团、红八方成立了一家合资公司。

  石溪村的改造体量在广州排名前列，改造成本超过198亿元。受佳兆业集团出险影响，该村至今未有征拆等实质性改造行为，在广东省最近发布的政策指引中，属于需要引导市场主体退出的项目。在这个关键节点上，曾为佳兆业集团主要债权人、参与盘活其多个出险项目的中信系，又一次对郭英成施以援手，为佳兆业集团保住这个大项目增添了筹码。

  据业内人士透露，就石溪村改造事宜，中信城开相关负责人已在近期与海珠区政府进行了磋商。对于这个项目的最新进展，中国房地产报记者联系了佳兆业集团，但未获回复。中信城开相关人士则表示暂无更多信息可披露。

  中信系入局

  石溪村位于海珠区西部，2009年就已递交改造申请，启动土地勘测、确权、房屋测量等数据摸查工作。2020年底，该村公开招标旧村改造合作企业，广东佳红房地产开发有限公司以89.87%的同意率中标。该公司由佳兆业集团（深圳）有限公司持股55%，广州红八方城市更新有限公司持股45%。

  2021年末，佳兆业集团出现流动性危机，导致石溪村未能如期推进改造。直到2025年10月，《广州市海珠区石溪村城中村改造项目实施方案（不含拆补方案）》获批复，该项目才算迈出了关键一步。方案显示，石溪村的改造范围总用地面积为101.44公顷，改造范围内规划总计容建筑面积284.45万平方米，改造成本达198.18亿元，复建安置资金总额162.45亿元。项目采取全面改造方式，以石溪经济联合社为改造主体，广东佳红房地产开发有限公司作为实施主体，负责具体的实施工作。

  此后，石溪村再无关于改造进展的信息流出。

  变数出现在大半个月前。8月28日，中信城开珠海投资有限公司突然更名为中信城开广州，经营场所从珠海市香洲区变更到了广州市海珠区的石溪村。9月10日，广州信置石溪城市更新合伙企业（有限合伙）成立，出资额约3.8亿元，主要经营场所也在石溪村。该公司由广州市业方投资发展有限公司持有99.9735%的股权，信置悦和不动产管理（北京）有限公司持有0.0265%。其中，广州市业方投资发展有限公司是广东佳红房地产开发有限公司的全资子公司，信置悦和不动产管理（北京）有限公司背后则站着中信置业有限公司。

  中信系是佳兆业集团的老战友了。早在2015年，中信银行就曾给该公司提供300亿元融资，助其化解首次流动性危机。7年后，当佳兆业集团第二次陷入险境时，中信集团又接盘了其在深圳的多个项目。

  石溪村改造实施方案获批后，中国房地产报记者曾询问佳兆业集团是否有意引入中信系合作开发。当时，该公司没有给予明确回复，但表示其与中信系为战略合作伙伴，双方有多个大型合作项目同步开发建设。

  从近期的种种动作来看，中信系入局石溪村改造项目已是大概率事件，而当地村民尚未察觉到这种变化。9月21日，中国房地产报记者在石溪村走访时发现，该村的交通干道和联社办公楼等显眼位置均未张贴改造文件和拆迁宣传标语，更新改造展厅内也未见中信系的相关信息。在谈及拆迁改造时，一位从事房屋租赁生意的村民表示，合作企业资金短缺，至今未与村民商谈补偿事宜，改造不知何时才能启动。

  项目曾面临清退风险

  对于佳兆业集团而言，为石溪村改造项目引入强援是一项迫在眉睫的重要工作。今年5月份，广州出台了一份关于旧模式城中村改造退出类项目的退出工作指引，其中明确2026年1月21日前未完成改造方案审批的旧模式项目，将无法再办理集体土地转国有手续，应争取在6月底前完成与合作企业的解约。已拿到改造方案审批、但没有明确资金来源的旧模式项目，也属于清退类别，争取在8月底前完成解约。

  9月初，广东省自然资源厅发布了《关于加快推进低效用地再开发促进高质量发展的若干措施（征求意见稿）》，要求各地级以上市要对此前已开展，由市场主体主导的“三旧”改造项目实行清单化闭环管理，按照“能转尽转、应转尽转”原则，推进分类处置、逐步出清。对于尚未实施征地拆迁、动工建设等实质性改造行为的项目，坚决引导退出。经评估具备继续实施条件，确需按照“三旧”改造模式实施的项目，要稳妥有序推进，限期办理有关手续，原则上需在2029年底前完成土地供应。

  石溪村改造项目属于已拿到改造方案审批，但尚未实施征地拆迁、动工建设等实质性改造行为的项目，是否具备继续实施条件、有明确资金来源等成为了决定项目去留的关键因素。根据佳兆业集团的业绩报告，上半年，该公司录得股东应占亏损93.29亿元，约353.3亿元的借款将于一年内到期，而其现金及银行结余仅3.72亿元。此外，截至6月底，该公司有约293.3亿元的借款已违约。

  这意味着，作为出险房企，佳兆业集团已不具备推进石溪村改造的资金实力，央企背景的中信系正好能补上这块短板。过去几年，中信系已盘活了佳兆业集团的多个出险项目。其中，中信集团旗下的一级子公司——中信城开扮演了操盘主体的角色。

  今年4月份，中信城开董事长杨劲在一个公开场合表示，该公司与佳兆业集团的合作模式可以总结为“金融支持+风险隔离+资产管理”。合作的第一步是给出险项目寻找增量资金，资金来源可能是存量债权方的增量信贷，也可能来自AMC（资产管理公司）的共益债，还可能是中信城开自身的资金。第二步是进行交易架构的搭建和风险隔离，让增量资金在资产包里运转。最后也是最核心的一步，便是中信城开进场操盘，负责代建、监管。

  据其透露，借助上述模式，中信城开已在全国十几个城市落地了30多个化险项目，管理货值超过2000亿元。

  参考过往路径，石溪村项目的操盘工作应是由中信城开负责，悬念在于该公司会引入哪些增量资金，项目的盘活最终能给佳兆业集团带来多少收益。