万科创始人王石有了新职务。

  9月28日，深圳深石城市更新有限公司（以下简称“新公司”）正式注册成立，注册资本1500万元，注册地落在深圳盐田区小梅沙，王石出任董事长，法定代表人为杜吉良。

  随后，“王石回归房地产”的标题刷屏网络。不过，中国房地产报记者查阅工商信息发现，这家公司并没有“房地产开发经营”类表述，经营范围涵盖商业综合体管理、旅游开发策划咨询、酒店管理、物业管理、节能管理服务、非居住房地产租赁、住房租赁、以自有资金从事投资活动。

  “王石此时入场并不代表地产回暖、大佬回来抄底盖楼。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析，该公司字号带有 “城市更新”，经营范围涵盖非居住房地产租赁、住房租赁、物业管理，但并未列入房地产开发经营。这也划定了核心业务边界：不拿地、不预售、不背负开发贷，主打 “改造+运营+策划+投资”的轻资产业务。

  自2017年交棒万科董事会主席后，王石在公众视野里逐渐褪去了“地产掌门人”的底色。如今75岁的他重新 “挂帅”，这位曾定义中国房地产上半场的老人，能否在存量时代掀起新的波澜？

  “老面孔”与“新公司”

  除了王石本人外，新公司里有不少万科老面孔。

  根据主要人员资料，杜吉良任法定代表人兼董事，董事还包括倪晓栋、周娟、姜浩，监事为皇甫骏也。

  杜吉良是“老万科”出身，最早从南通二建一线技术岗位起步，后加盟万科苏南区域，扎根近十年，由基层土建工程师一路做到事业部总经理。2021年，他跟随王石核心团队创业，转向产城运营、资产管理与存量盘活。

  倪晓栋同样是万科体系出身，曾任万科宁波区域营销负责人，后任绿地集团九江公司副总经理。2016年独立创业，深耕资产管理、私募基金与产城投资，现任绿创集团总裁、绿创金融董事长兼总经理。

  姜浩在万科体系内浸润超过二十年，2013年起转型商业资产运营，历任万科深圳商业管理公司总经理、深圳万沙股份有限公司董事长。

  中国城市发展研究院投资部副主任袁帅认为，这套“个人IP+万科旧部+低碳标签”的组合，在当下的城市更新赛道里形成了极强的差异化竞争力，行业内很多同类平台要么只有资金优势缺乏运营能力，要么只有基础运营能力没有独特的价值标签，而王石的个人IP自带全行业的关注度和信任度，跟随他多年的万科旧部沉淀了数十年的片区综合运营经验，再叠加已经跑通的低碳社区改造成熟样本，三者结合起来，刚好补上了当下城市更新赛道里“品牌+运营+特色价值”的稀缺拼图，走出了一条不同于传统旧改开发商的新路径。

  据天眼查APP股权穿透，深圳深石共有5个股东，包括上海都心商业管理、深石管理咨询、宁波绿创企业发展、江西华申产城企业管理、苏州博信新投资发展，每家持股20%，王石通过深石管理咨询间接持股约19.99%。

  “从这家新平台的股权架构设计来看，采用多方平权的合伙模式，本质上是把平台定位成一个轻资产的资源聚合型运营服务商，而非重资产的开发主体。”袁帅表示。

  选址的玄机

  新公司注册地选在深圳市盐田区梅沙街道小梅沙村12号103，这并非随机。

  隔几公里的大梅沙，王石已经深耕多年“生物圈三号”。2022年10月，万科中心碳中和实验园区一期改造完成，绿电占比从改造前的17%跃升至85%，建筑能耗下降60%，每年二氧化碳减排量超过800吨。2024年，项目从单体园区升级到覆盖大梅沙3.2平方公里的2.0版本，覆盖约两万常住居民，计划2028年底削减40%碳排放。王石本人设想的推广路径是：先做样板，再输出咨询、规划、施工、运营能力，“我就是碳中和社区的麦肯锡”。

  顺着“生物圈三号”已有的能力线，柏文喜判断新公司未来项目类型大概率落在四类存量场景：文旅商业街区/滨海综合体运营；老旧街区/厂区/社区微改造；零碳社区/园区运营；存量低效资产盘活。

  袁帅认为，这套经过真实项目验证的低碳改造能力，“恰好契合当下城市更新从大拆大建转向精细化绿色焕新的行业趋势，能让新平台在一众传统运营服务商中快速建立起技术辨识度”。他进一步表示，王石积累多年的跨领域产业资源覆盖文旅、商业、酒店、绿色金融等城市更新核心配套板块，“能在项目落地时快速完成产业内容的导入，避免很多存量改造项目陷入‘改完硬件却填不满内容’的尴尬困境”。

  柏文喜也坦言，深石系同时握有碳中和、运动健康、绿色金融三条线，能把“改造—运营—REITs 退出”串起来。他同时提醒，“生物圈三号”目前仍是样板阶段，规模化复制和稳定盈利还没完全跑通，竞争优势是“先发认知”，不是“已验证的现金流”。

  行业逻辑已切换

  “王石此时入局城市更新赛道，是在行业逻辑切换的临界点完成的一次精准卡位。”袁帅表示。

  2026年，国务院印发《城市更新"十五五"规划》（国发〔2026〕12号），明确中国城市发展已由大规模增量扩张阶段转入以存量提质增效为主的阶段。规划提出，“十五五”期间将改造城镇危旧房50万套（间）、城中村4000个，改造城市地下管网36.5万公里。

  与此同时，2026年中央预算内投资城市更新专项安排970亿元，超长期特别国债安排1600亿元支持城市地下管网改造，合计2570亿元。金融监管总局、住房城乡建设部联合印发《城市更新项目贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕7号），首次为城市更新项目贷款设立专门品种并明确准入与风控规则。证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，明确支持符合条件的城市更新项目发行REITs，或作为扩募资产装入已上市REITs。

  “王石的时间窗口选得很准，钱、政策、退出通道第一次同步打开。”柏文喜判断。

  袁帅认为，过去城市更新项目最大的痛点就是资金投入后缺乏顺畅的退出路径，社会资本很难有长期参与的动力，而当下政策端已经把存量资产改造的投资、运营、退出的完整链条彻底打通，行业不再依赖过去大拆大建的高杠杆开发逻辑，转而比拼精细化运营带来的长期现金流价值，这个时间点进场，刚好踩中了行业新旧范式切换的最有利位置。

  柏文喜称，地产行业的利润来源已经发生转移，由过去土地增值差价，转向存量运营溢价、低碳改造补贴、REITs退出收益。业内能够同时串联政企对接、低碳技术、商业运营、资本退出的从业者并不多，王石是其中代表。

  “新公司更像是一支‘碳中和+城市更新’的轻资产操盘队，不是第二个万科，也不是来拿地盖房的。它的成败，并不取决于王石的个人IP光环，核心考验在于，能否把生物圈三号的示范案例，打磨成一套可对外复制、能够稳定盈利的商业模式。”

  截至目前，该公司刚完成工商注册，尚无对外落地项目，后续业务进展仍有待观察。