上海现房销售细则落地后的首场土地出让（以下简称“土拍”）在9月29日落下帷幕。

  4宗土地全部成功出让，总计揽金约159.69亿元。其中，下午出让的闵行古美北社区113-07、113-08组合地块竞价最激烈。最终，经过177轮竞价，招商、南山与滨江集团联合体以64.16亿元竞得，溢价率24.44%，成交楼板价约6.38万元/平方米。

  这是古美板块时隔4年推出的涉宅用地，也是滨江集团自2015年首次进入上海后，时隔多年再次在上海公开土地市场落子。

  不过这一次，滨江集团不是单枪匹马“杀回”，而是在现房销售新制度、资金监管收紧和联合体博弈加剧的背景下，以合作方式重新进入上海。

  滨江集团总裁张洪力在拿地后也表达了对市场的信心，其表示，上海是全中国最优质的市场，滨江也十分期待，未来能有更多的机会参与到上海的房地产建设中去。作为一家将地产板块视为主业并坚持长期投入的企业，滨江对自己的产品始终保有信心。

  滨江的上海执念

  滨江集团与上海的缘分，最早可以追溯到2015年。那一年，滨江联合平安不动产拿下宝山大场镇祁连社区地块，后来开发为滨江·公园壹号。这也是滨江在上海公开拿地后打造的代表性项目。

  此后，滨江在上海的公开拿地几乎停滞。2016年前后，它曾通过代建、小股合作等方式参与部分项目，但并未形成持续的开发版图。

  近十年里，上海楼市经历了多轮周期更替，滨江则把主要精力放在杭州及浙江省内，逐渐形成了“高产品力、强现金流、低杠杆”的民营房企样本。

  直到近两年，滨江重返上海的意愿重新变得清晰。2025年10月，滨江联合招商蛇口、西岸开发参与徐汇滨江地块竞拍，最终不敌中海。2026年7月，滨江又与招商蛇口联合参与徐汇桂林公园地块竞拍，地块最终由保利与徐汇城投联合体获得。9月21日上海第九批次土拍中，滨江再度出现在静安大宁地块现场，仍未能落子。

  连续多次“陪跑”，让滨江在上海的回归显得困难重重。如今通过联合体进入古美，在一些业内人士看来也有新的考量。

  首先，上海核心地块的资金门槛高。即便滨江账面流动性在民营房企中较为充裕，面对上海核心或近核心地块，单家民企独立拿地仍然需要承担较大资金压力。联合体拿地可以分摊风险，尤其在预售资金监管趋严、回款周期可能被拉长的背景下，合作拿地能够降低单一企业的现金流压力。此外，滨江在上海并不具备在杭州那样的主导优势。在杭州，滨江往往是联合体的操盘方，对产品、节奏和成本有较强控制力，但在上海，它更多是参股合作方，竞价策略、股权比例和开发安排都需要协商。

  这也解释了滨江近两年回归上海土拍市场都是与招商出现在同一阵营。两家企业在杭州已有合作基础，滨江对招商的资金实力、开发能力和产品协同也并不陌生。

  在拿地后，一位滨江集团内部人士也坦言“我们就试试水”，此次获取的项目大概率仍是招商主导。

  从公开资料看，闵行古美板块位于中外环之间，居住氛围成熟，靠近12号线东兰路站，周边改善型需求基础较好。对于滨江而言，这里未必是“大开大合”的扩张起点，却是一个重新进入上海市场的稳妥切口。

  据滨江的财报显示，公司明确执行“622”布局原则：杭州60%、浙江省内20%、省外20%，省外重点仍是上海。这意味着，即便滨江重返上海，也不会无节制投入，而会继续在额度约束内寻找高确定性地块。

  细则落地后首场土拍规则已变

  滨江回来了，但上海已不是十年前的上海。当年的上海，是民营房企还能凭产品力和周转速度打开局面的市场；今天的上海，土地市场更偏向资金成本低、融资渠道稳、开发周期长的企业。

  而且此次土拍的时间点很特殊。就在拍地前一日，上海正式发布商品住房销售制度改革实施意见，自当日起施行。新规对预售、现房销售、预售资金监管、主办银行制度、土地款缴纳等作出系统安排。

  其中，最影响房企拿地测算的是预售和现房销售规则的变化，即新公告出让土地的商品住房项目优先现房销售；新取得土地项目申请预售，单体建筑须完成主体结构封顶；预售资金实行全额、全过程监管，综合竣工验收后方可解除。

  不过，今天出让的这批地块并非完全按新规执行。由于它们在8月28日发布出让公告，政策给予了过渡安排：2027年底前上市的，预售条件仍可按原政策执行，但预售资金监管需按新规执行。

  换句话说，今天这几宗地块房企面对的不是“完全旧规则”，也不是“立刻全面现房销售”，而是一个正在加速向现房销售过渡的市场。拿地之后，资金占用周期、销售回款节奏和融资安排都会被重新计算。

  但也正因规则已明确，相比此前一个批次，房企拿地确定性有所增加，4宗地块中，有2宗土地溢价率均超过20%。除了招商、南山和滨江联合体拿下的古美地块，另一宗杨浦区五角场地块被招商和南山联合体以总价29.21亿元、溢价率21%竞得。

  当下的上海市场，央企、国企占据主导地位，联合体拿地成为常态，现房销售预期正在改变房企的现金流模型。

  对上海楼市而言，滨江此次落子或许也传递出一个信号：在现房销售制度逐步推进的过程中，优质民营房企并没有完全退出核心城市，只是进入方式变得更谨慎、更依赖合作、更注重财务安全边际。