北京现房销售细则率先落地。

  9月24日，北京市住房城乡建设委、市规划自然资源委、国家金融监督管理总局北京监管局、市住房资金管理中心联合印发《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称“实施意见”）自当日起施行。

  今年8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称“通知”），部署推进商品住房销售制度改革，有序发展现房销售模式。通知发布之后，各地落地节奏成为行业焦点。多位房企人士在接受中国房地产报记者采访时坦言，企业内部在等待地方细则明确执行口径，以此调整后续拿地、开发、销售节奏。

  北京成为自通知发布后，全国首个出台落地细则的城市。

  “北京给各地打了个样。实施意见做到了‘有保有压’，既尊重现实、考虑政策冲击、留有一定的过渡期，又贯彻国家对于新发展模式落地的要求。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

  某机构政策研究总监陈文静认为，实施意见将为其他城市提供参考借鉴，预计接下来更多城市将落地执行细则，缓解因政策不确定带来的市场观望情绪。

  分类施策：存量项目获两年窗口期

  实施意见最核心的逻辑是“新老划断、分类过渡”。

  实施意见明确，2026年8月28日后，本市新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，并出具建设、勘察、设计、施工、监理五方签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。预售资金全额、全过程监管，项目联合验收后方可解除资金监管。

  对于在途项目，实施意见给予了两类过渡安排。已取得建设工程规划许可证但未办理预售许可的项目，按原有政策执行。已取得国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的项目，原则上按新项目执行，但各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市级部门备案后，在2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。

  这意味着，大量已拿地但尚未取得规证的项目，获得了近两年的政策缓冲期。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，此前拿地项目基本不受影响，已拿地企业不必过于担心，改革主要针对后续新出让土地。但他同时表示，后续新拿地项目预售标准已明确至少达到主体结构封顶，这可能成为常态化模式。

  土地款分期：减轻资金压力

  土地款分期方面，2026年8月28日后出让的住宅用地，出让价款可分期缴纳，首付不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，且不计利息。

  严跃进认为，这是此次政策对土地市场较大的支持。土地出让金缴纳期限放宽至两年，且延期期间不计算利息，直接减轻了房企的拿地资金压力。

  在李宇嘉看来，“土地市场买方市场的特征更加突出了，预计全国都会照此模板执行。”

  回望“8·28新政”落地之后北京首场土地出让，市场显现出新的博弈逻辑。9月3日的土地出让现场出现明显分化，顺义温榆河优质宅地经过170轮竞价，由华润置地以82.99亿元拿下，溢价率17.37%；而朝阳驼房营地块临开拍前宣布暂停出让。一热一冷背后，反映出房企在新的制度下拿地愈发审慎，更加看重地块区位、去化确定性，资金实力成为拿地的重要门槛。

  算账逻辑重构：“竣备后才能放贷”

  实施意见对房企资金链的影响，集中在两个节点上。

  其一，预售节点后移至封顶。过去房企拿地后半年左右即可开盘回款，实施意见要求单体建筑封顶才能预售。其二，个人按揭贷款发放节点后移至竣工备案。实施意见明确，2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。从拿地到封顶再到竣工备案，通常需要一到两年时间，资金回笼周期被拉长。

  “影响最直接的是房企现金流。”中金公司测算，新规实施后，房企自有现金流回正时间预计都将延长至拿地后约2.5年至3年，资金周转速率显著下行。

  严跃进分析，当前最应该重视的是，现在手头有土地、尚未开发或尚未开始预售、尚未开始销售的企业。因为这类企业接下来申请预售许可证并进入销售后，个人按揭贷款不会马上发放，实际比预期多了约两年的资金压力。相反，对后面要拿地的企业而言，影响反而较小。因为拿地企业现在土地出让金可以延期缴纳，而且虽然预售标准提高了，但大概率只是预售要求略有提高，还谈不上完全直接转向现房销售。

  “两年的压力期，迫切要求企业快速调整与银行的开发贷款支持方案，并做好其他资金对冲安排。否则，项目资金压力相比原先模式会明显加大。”严跃进算了一笔账，以前约一年左右能回笼资金，现在可能要三年左右才能回笼，资金占用周期约相当于原先的三倍，资金压力至少增加约两倍。

  购房者端：权益保障升级

  对购房者而言，实施意见带来了多项实质性保护。

  首先是主办银行制度。2026年8月28日后签订开发贷合同的项目，一个项目对应一家主办银行。开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均纳入主办银行账户管理，实现资金封闭运行。这意味着房企不能再在项目之间调配资金，集团层面的资金腾挪空间被大幅压缩。

  实施意见还规定，2026年8月28日起，新项目优先选择现房销售。房地产开发企业在房屋首次登记后，编制现房销售方案，向房屋所在区住房城乡建设（房管）部门申请现房销售备案。所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。这一规定从根本上杜绝了产权纠纷。

  在现房销售过程中，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，一般收取不超过总房价款1%的定金。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同。

  李宇嘉认为，1%低于业内预期，但定金的作用要厘清。“1%只是购房人可提前锁定房源和价格，房企可提前摸排客户、研判项目市场前景，银行也可据此研判项目运营情况。”

  不过，陈文静也提到，企业能否支取定金，因购房者责任解除定金合同的情形，本次政策均未明确。