3年时间，相邻两地块，成交楼面价降了12%。

  10月20日，长沙洋湖片区最后一块低容积率纯住宅用地，由浙江义承控股集团旗下湖南楚承置业有限公司以底价103627万元成交，折合楼面价约12000元/平方米。

  3年前，湖南保利拿下该地块东侧土地，楼面价约13635元/平方米，两者相差1635元/平方米。

  这并非个案。就在上周，长沙开福北一宗此前收回的地块重新出让，底价成交楼面价较两年前的成交水平低201元/平方米。土地价格下调，正在成为长沙土地拍卖的新信号。

  在长沙某房企营销人士刘先生看来，现房销售、竣备放款新政正在对长沙土地供需双方产生影响，起拍价定得务实些，让项目具备可获利空间，避免了土地挂牌之后流拍搁置。

  地价降了12%

  该宗编号为[2026]长沙市047号的二类居住用地，是近年来长沙主城区罕见的低容积率住宅用地，位于洋湖湿地公园以北、保利天瑞项目西侧，起拍价103627万元。

  公开信息显示，该地块在出让前两个月经历一轮规划调整。原整块住宅用地被拆分为两部分：住宅用地搭配公园公服用地；容积率由 1.1下调至1.01，同步降低建筑密度、抬升绿地率，产品低密属性进一步强化。

  3年前的2023年6月26日，这一地块旁边编号为[2023]长沙市026号地块，经2轮报价最终由湖南保利以总价214634万元竞得，楼面价13635元/平方米。

  湖南保利将此开发成了“29栋洋房+60栋双拼别墅”的保利天瑞项目。从销售数据看，保利天瑞入市两年多，整体去化效果良好。

  低容积率，拿地成本相当于3年前的88%，从指标和成本层面看，浙江义承拿下的这宗地块，相比隔壁保利天瑞项目，具备更突出的先天优势。

  “3年前，房企抢地拼的是勇气。”长沙当地某房企投资人士张女士表示，两宗地块拿地时点相隔3年，其间地产市场环境已经发生深刻变化，楼面价出现差异，放在周期视角下有其必然性。

  摘得这宗长沙超低密纯住宅地块的浙江义承控股集团，此番也是首次落子长沙。这家起家于义乌的企业，在浙江本土深耕20余年，房地产业务已经拓展至浙、皖、苏、滇、湘等省份。据公开信息，集团全国累计投资规模超550亿元，总开发面积突破320万平方米。此次落子长沙洋湖，浙江义承集团相关负责人表示，将在产品力方面下功夫，打造长沙高端住宅产品。

  为何未现抢地战？

  今年前三季度，长沙市场低容积率地块持续涌现，但并未引发市场争抢。

  [2026]047号地块坐拥长沙主城、一线湿地景观、超低容积率多重稀缺标签，在房企普遍缺核心地块的当下，市场一度预期这宗优质地会掀起竞价，坊间更有它将承接保利天瑞二期的猜想，然而却事与愿违。

  “高总价房产，市场去化一般，企业都在观察。”长沙当地某房企营销人士周女士称，1.01的容积率，从规划源头封死了“高低配”可能，基本上将是低容积率高端住宅产品。

  她认为，这不仅要求企业现金流好，后续也取决于产品打造能力，包括户型设计、景观营造、公区兑现等。另外，长沙现房销售新政细则还未落地，各大房企均在观望，拿地更趋谨慎。

  市场数据印证了房企的审慎逻辑。普睿数智湖南的监测报告显示，今年三季度，长沙新房成交面积同比下滑近3成，市场走弱直接传导至土地端，房企拿地意愿随之降温。

  在地价持续下调的背景下，长沙优质地块的价值预期，正在重新校准。