中房网讯 （苏晓/文）当前，国内房地产市场处于深度调整期，银行业房贷业务进入规模收缩、结构重塑阶段。

  央行数据显示，截至今年上半年末，全国人民币房地产贷款余额为50.74万亿元，上半年合计减少1.23万亿元，半年缩水规模创下近年新高。其中，房地产开发贷款余额12.65万亿元，减少5402亿元；个人住房贷款余额36.29万亿元，减少7163亿元。

  从工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行和邮储银行六大国有银行半年报进一步来看，六大行个人住房贷款余额上半年压降规模超5000亿元，是全国个人住房贷款规模收缩的主要组成部分。

  六大行房贷余额合计减少约5083亿元

  银行半年报显示，截至2026年上半年末，六大国有银行房贷余额合计约为24.63万亿元，较去年末减少5082.85亿元。

  根据上述数据，六大国有银行个人住房贷款余额全线下行。工行半年收缩1351.77亿元，压降规模居六大行首位；建行紧随其后，减少1349.09亿元；农行、中行分别下降881.76亿元、743.65亿元；交行、邮储银行降幅相对较小。

  从降幅数据来看，交通银行以2.76%的个人住房贷款余额降幅，成为六大行中收缩幅度最大的机构；工商银行、建设银行降幅分别为2.3%、2.23%；中国银行、农业银行、邮储银行收缩比例依次为1.91%、1.83%、1.51%。

  《丁祖昱评楼市》分析认为，房贷余额收缩由多重因素共振驱动。一方面，提前还贷潮持续。其背后根源在于利率倒挂：上半年理财平均年化收益2.05%，3年期定存普遍低于2.0%。而当前新发放个人住房贷款利率约3.1%，部分前几年高位上车的居民实际利率仍在3.5%-4%甚至更高。中间的利差，就是提前还贷“赚到”的钱。

  另一方面，新增房贷投放乏力。国家统计局数据显示，2026年上半年全国商品房销售面积、销售额分别同比下滑11.6%、13.6%；房企到位资金里的个人按揭贷款仅5137亿元，同比下降24.9%。按揭贷款降幅显著高于销售额降幅，除购房总量回落外，首付偏好提升、公积金贷款替代商贷等现象，都反映居民主动降低购房杠杆的趋势。

  上海易居房地产研究院副院长严跃进亦指出，当前房贷增量面临一定压力，尽管市场整体回暖，但总交易量并未大幅攀升，部分需求转向二手房或其他物业类型，交易总量决定了房贷新增规模难以显著放量。同时，一个明显变化是越来越多购房者倾向于使用公积金贷款而非商业贷款，这对银行个人房贷业务形成分流。此外，提前还贷现象虽未大规模爆发，但依然存在，对存量房贷规模产生一定影响。

  房贷不良规模普遍抬升

  长期以来，个人住房贷款凭借规模稳定、风险偏低、现金流可控的特点，是商业银行核心优质零售资产。而随着楼市深度调整、居民收入预期变化，房贷资产质量持续承压，行业传统资产逻辑被打破。

  根据2026年半年报数据，六大国有银行中除农行外，其余各大行个人住房贷款不良余额、不良率整体上行。

  截至2026年6月末，工行、建行、中行、邮储银行、交行个人住房贷款不良率分别较上年末上升0.23、0.09、0.36、0.13、0.15个百分点；仅农行不良率回落0.03个百分点。从不良率绝对值来看，六大国有银行中有两家突破1%，分别是工行1.29%、交行1.16%；其中工行不良率为六行最高，邮储银行0.82%为最低。

  从不良余额来看，据半年报数据汇总测算，工行、建行、农行、中行、交行、邮储银行个人住房贷款不良余额分别约为743亿元、575亿元、419亿元、373亿元、163亿元和190亿元，六大行合计约2463亿元。

  在房贷余额持续压降的背景下，多数银行按揭资产不良规模仍在扩张，资产质量压力显现。

  博通咨询首席分析师王蓬博认为，当前银行需双向把控房贷风险，一方面针对存量客户，通过展期、调整还款计划等方式纾困刚需群体，延缓风险暴露；另一方面严格把控新增按揭准入门槛，严控偿债比，从源头规避新增风险。同时加快不良资产处置出清，守住资产安全底线。

  房贷规则优化，信贷进入结构性重塑阶段

  面对房贷规模收缩、资产质量承压的行业现状，六大国有银行在中报发布会上表示，调整业务策略，跳出传统住房信贷依赖，开启差异化转型路径。

  如工行提出，跳出传统信贷增长曲线，依托综合化、数字化、国际化转型培育新增长动能；农行重点发力信贷以旧换新，围绕家装、家电、汽车等场景拓展消费贷、经营贷业务，弥补房贷业务缺口；建行不再追求按揭规模扩张，聚焦二手房交易、存量房更新、居民置换需求，推动住房金融从单一按揭投放转向全链条综合服务；交行则重点强化零售风控，通过专项整治行动提升存量资产质量，放缓风险上行幅度。

  与此同时，政策端也迎来重磅托底举措。

  8月28日，多部门联合出台房地产信贷新政。其中明确将个人住房贷款最长年限由30年延长至40年，同时允许银行对阶段性还款困难的借款人，市场化调整还款计划、办理贷款展期。

  同时，居民购房贷款贴息政策也已于2026年10月1日起实施。对符合条件的首套商业性个人住房贷款家庭给予年化1个百分点的贴息，贴息期限最长5年。单户最高贴息贷款规模为100万元，政策实施期暂定1年。

  多项新政叠加，一方面能够缓解居民购房成本压力和月供压力，减少被动逾期，遏制房贷不良率攀升；另一方面拉长贷款年限，降低购房门槛，有望边际修复低迷的购房需求。

  不过业内普遍认为，房地产市场在结构性调整下，难以逆转房贷收缩的长期趋势，金融机构要做好风险防控。

  王蓬博指出，贷款期限拉长也将带来新的风险挑战，信贷久期拉长、周期不确定性增加，未来利率波动、居民长期收入变化都将影响资产质量，银行必须做好长期限贷款的精细化风险测算。

  东方金诚首席宏观分析师王青表示，短期楼市调整态势仍将延续，新增房贷投放依旧受限，个人住房贷款余额大概率维持下行态势，房地产信贷低增长、低杠杆、稳风险的新常态已然确立。

  严跃进进一步分析，当前房贷业务监管日趋规范，贷款投放标准持续收紧，行业整体进入审慎发展阶段。后续随着优质房源供给增加、合理住房需求持续释放，房贷市场有望逐步企稳，但银行仍需在风险防控与服务实体经济、支持合理住房需求之间寻找长期平衡。