尽管海南房地产市场还在复苏过程，但海口、三亚已经率先回暖。

  10月12日，记者从海南省住房和城乡建设厅了解到，今年前三季度，全省商品房（含安居房）网签销售面积561.68万平方米，同比下降25%；销售金额957.54亿元，同比下降26%。

  看全省销售面积与金额，同比虽然双双下滑，但看城市和价格，前三季度海口商品房成交均价同比上涨12%，超过1.4万元/平方米；9月单月，海口、三亚成交面积与金额环比双双反弹。

  “总量仍在探底，但结构信号积极。”海南省住房和城乡建设厅相关负责人认为，在自贸港红利持续释放、政策组合拳密集落地的背景下，这份前三季度“成绩单”，折射出一场深刻的结构性调整。

  楼市基本盘，还靠海口三亚

  1-9月，海口、三亚合计贡献全省销售面积的53.4%、销售金额的68.4%，纯纯是全省楼市的“基本盘”。

  三季度来看，两地成交规模额超600亿元：海口成交218.44亿元；三亚销成交436.98亿元，成交均价仍维持在3万元/平方米以上。

  9月单月来看，海口成交金额17.56亿元，增长21%；三亚成交金额32.57亿元，增长95%。

  市场最关注的是两个城市的房价结构变化：海口前三季度成交均价同比上涨12%，超过1.4万元/平方米；三亚9月成交均价约3.2万元/平方米，环比上涨35%。

  市场修复背后，离不开政策端持续发力。海南省住房和城乡建设厅相关负责人分析称，海口、三亚9月单月销售环比增长，与“8·28”新政及9月5日海口出台的七条楼市新政不无关系。新政涵盖落户即购、套数认定从全省改为本市、多孩家庭增购、“以旧换新”等，被业内称为“近年来海口限购政策最宽松的一次”。

  分化行情同样体现在市县层面，部分区域跑出了“独立行情”。

  海南西南部的东方市表现最亮眼：1-9月商品房销售面积16.22万平方米、同比增长11%，金额13.89亿元、增长8%，量价双升，是全省为数不多的“双正增长”市县。同期，昌江销售面积6.59万平方米、增长10%，金额5.12亿元、增长1%；白沙销售面积3.51万平方米、同比大增96%，金额1.8亿元、增长70%，在低基数上跑出高增速。

  受“金九银十”旺季带动，9月单月琼海销售面积环比增长140%、儋州增长65%、定安增长44%；陵水销售金额12.33亿元、同比增长3%，均价27966元/平方米、同比上涨20%。

  克而瑞分析认为，“均价上行并非房子涨价了，而是卖的房子变了”——低价刚需盘集中缩量、高品质改善盘占比提升，结构性拉高了整体均价。

  以价换量，尊重规律

  数据层面的结构性回暖，在国庆假期的售楼处现场有直观体现。

  国庆长假期间，记者调研海南多个在售项目发现，销量较平时明显增长，但部分楼盘依靠“以价换量”促成交易。

  海口主城区城市更新项目嘉禾郡推出购房送黄金、减免购房款及送装修礼；认购保利海南在售项目可参与价值约25万元的宝马小轿车抽奖；万宁南燕湾泊云涯豪宅项目则采取分销成交送飞天茅台等方式。

  海口嘉禾郡项目营销负责人张天鹏告诉记者，该项目国庆期间销售10余套房源；同为主城区城市更新项目的天玺壹号，假期迎来300多组客户。

  热闹背后是利润空间的压缩。“海口五六十个在售项目中，至少有40个依赖‘以价换量’成交。”天玺壹号营销总监涂宜章告诉记者，国庆长假一位客户在300元/平方米的差价上“磨”了一下午，而他们给的价格已是底线。

  涂宜章表示，现在客户进门最关心的不是位置、品质，而是“我现在买的价格，还会不会再继续跌”。他认为，楼市最缺的是信心，部分项目一味“以价换量”，市场将陷入负向循环。

  这一现象在数据上也有体现：9月单月，全省商品房成交均价同比由此前微涨转为下降1%。

  面对当前的市场格局，涂宜章等行业人士对建议：一是继续“控增量、去库存、优供给”，用足用好海口“9·5”七条新政等政策；二是坚定推进“好房子”建设与城市更新，以高品质供给激活改善需求；三是加强网签、库存、价格数据监测预警，防止局部“以价换量”演变为全域价格失稳。

  但也有观点认为，在市场调整期，需要共克时艰。但是也要考虑去库存，没有一个买方认为的合理价格，他们不会买单，除非你的产品足够优秀到无可替代，购房者愿意高溢价投票， “你不能惦记着用价格同盟去对抗市场规律”。