海南楼市格局悄然生变。

  6月9日，中国房地产报记者从海南省住房和城乡建设厅了解到，今年开年以来，海南楼市在调整中呈现出积极的结构性变化，1~5月全省新建商品房销售面积364.7万平方米、销售金额650.3亿元，虽同比分别下降19%和16%，但降幅较一季度有所收窄。与此同时，全省新房成交均价同比上涨4%至1.78万元/平方米，出现量跌价涨走势，高价房源成交占比持续抬升。

  从5月单月表现来看，市场特征愈发清晰：区域分化加剧、高端项目托底、重点城市韧性增强。其中，三亚凭借优质滨海高端楼盘站稳价格高地，豪宅项目成交坚挺，高净值客群支撑市场基本盘，房价同比、环比大幅上涨；海口聚焦刚需与改善房源，房价稳步企稳，成为全省楼市的稳定支柱。

  两大核心城市之外，海南东部多个市县亦迎来强势反弹，其中万宁新房销售面积同比、环比均大涨70%，文昌成交规模同步大幅攀升，两地量价齐升，文旅、旅居地产活力恢复。

  “依托城市配套完善与产业发展红利，这类区域摆脱低迷行情，多个楼盘跻身全省成交榜单前列，打破以往三亚、海口独大的市场格局。”海南房地产相关业内人士表示。

  海南省住建厅相关负责人向记者表示，随着海南自贸港建设政策红利不断释放，以及各地“因城施策”工具箱持续发力，预计下半年海南楼市将延续“总量磨底、结构分化、核心回暖”的态势。

  主城高端盘托底

  透过1~5月海南全域成交数据能够清晰看出，海南楼市已经走出“量价同步下行”的周期。

  作为海南楼市的引领者，三亚依靠稀缺滨海资源牢牢锁定高端改善圈层，走出“面积收缩、产值坚挺、价格跳涨”的独立行情。5月份，三亚市新建商品房销售面积14.3万平方米，同比下降24%，环比仅微降4%；销售金额46.4亿元，同比下降4%，环比逆势增长6%。

  销售金额的环比逆势抬升，直接带动房价短期冲高，当月新房成交单价环比涨幅超两成，同比涨幅突破25%，在全省商品房均价处于领先地位。

  头部楼盘的成交集中度，进一步印证三亚高端市场的引领力。5月份海南全省销售金额前10名项目中，三亚独占9席，华润海棠·悦府单月销售3.61亿元居全省第一，万科·三亚嘉澜地、保利·天珺、中旅·馥棠公馆等高端项目单月金额均超2.4亿元。

  这些项目有一个共同特征：单套总价高、去化稳定，说明高净值客群对三亚滨海资源型产品的认可度依然牢固。同时，三亚核心区域新增供应有限，品牌房企项目客户黏性强。预计下半年，随着海棠湾、临春片区等热点板块新盘入市，三亚将继续发挥“价格锚”作用。

  对标三亚高端化路线，省会海口形成错位互补的刚改底盘，成为全域楼市的稳定缓冲带。

  5月份，海口市呈现“量缩价稳”的特征，销售面积18.1万平方米，销售金额25.4亿元，同比和环比均出现下降。但房价逆势走出双向上涨行情，新建商品房销售均价小幅站稳1.4万元/平方米，同比和环比均上涨2%，是全省为数不多实现同比、环比双涨的城市。

  从5月份销售面积榜单分布也能验证两地需求差异，前10名项目中海口占据3席：大华·锦绣四季、中海·南海叁号院、江东新区建勘壹号院，均扎根江东新区、西海岸两大刚需板块，主要承接本地置换、新落户人群自住需求。

  记者了解到，过去几年，海口房价经历了从快速上涨到理性回调，随着江东新区、西海岸等片区配套逐步兑现，以及安居房供应节奏放缓，商品房市场有望在今年三季度迎来成交量的温和复苏。

  多市县逆势增长

  不同于三亚、海口两大主城价涨量缩的走势，文昌、万宁等市县以量补价，依靠旅居刚需、高性价比房源拉动成交，成为5月海南楼市最大亮色。

  5月单月，文昌市销售面积同比增长61%、环比增长27%，销售金额同比增长73%、环比大增92%，成为海南楼市增长最突出的市县；万宁市销售面积同比增长70%、环比增长70%，销售金额同比增长33%、环比增长33%，文旅地产出现强势回暖。

  文昌市位于海南岛东北部，因其独特的地理位置及气候条件，吸引大批川渝及东北地区的外来购房者旅居。今年5月，文昌市新建商品房销售均价为9000余元/平方米，同比上涨7%，环比上涨51%。

  全域成交、房价双双实现同比、环比双涨，且增速位居全省前列。背后依托文昌国际航天城建设提速和城市配套不断完善，城市宜居属性与资产吸引力同步提升，刚需旅居客群持续入场。

  同属东部文旅带的万宁市，则走出了量升价稳的差异化文旅行情。5月万宁新房销售面积4.2万平方米，同比、环比同步大涨70%，成交金额同步实现三成左右涨幅，华润石梅湾、海韵阳光城、中海神州半岛等项目集中备案，带动区域热度大幅回升。但区域新房均价1.2万元/平方米，同比回落22%、环比基本持平。从流量榜单来看，万宁共有3个项目跻身5月全省销售面积前10，和海口上榜数量持平，足以证明东部文旅地产已经摆脱传统淡季颓势，房企通过通过精准营销和品质升级吸引岛外客户。

  此外，有“全国房价最高县”之称的陵水黎族自治县，虽然楼市整体数据同比下降，但其安居房项目5月份销售面积跻身全省第四名，说明在房价较高区域，安居型产品能够有效承接本地刚需，起到“稳定器”作用。

  文昌、万宁等市县的正向变化传递出重要信号：海南楼市呈现“核心城市稳价、部分市县率先反弹”的分化格局，市场正从“总量下滑”转向“结构优化”，部分市县已率先迎来增长拐点。