“竞买人须为房地产开发企业。”

  最近，三亚市海棠区人民法院发布一则拍卖公告，宣布将于6月29日10时至30日10时，对三亚“翠景蓝湾”项目C、D、E三栋在建工程及相应土地使用权进行公开第一次拍卖，起拍价超4.6亿元。

  这则看似普通的司法拍卖公告，背后却是一个让262户购房人苦等近8年的烂尾楼故事，以及一宗曾轰动全国的“张业强等非法集资案”。

  2012年7月至2018年间，张业强等相继成立“国盈系”公司，通过销售私募基金产品的方式，在全国范围内大肆吸收公众资金多达76.8亿余元。

  而位于三亚的“翠景蓝湾”房地产项目，便是张业强及其“国盈系”公司在全国数十个“投资”项目中，3个能盈利的项目之一。但随着“张业强等非法集资案”案发，尚未建成的“翠景蓝湾”项目于2018年停工烂尾至今。（详见《张业强集资诈骗近77亿元下的蛋：三亚翠景蓝湾烂尾真相》）

  2021年1月1日上午，三亚“翠景蓝湾”项目一名购房人于情急之下，当街“拦”下正在调研的时任海南省委书记沈晓明，向他反映项目烂尾情况。沈晓明当场回应：“如果是法律问题按法律程序办，不涉及法律问题我就过问一下。”（详见《当街“拦”下省委书记两年后，他们无奈选择住进烂尾楼》）

  之后，翠景蓝湾购房人遭遇项目烂尾苦恼，引起了三亚市多方的高度重视。但由于该项目涉及“张业强等非法集资案”而大部分资产被法院查封，项目能否彻底完工及购房人能否尽快拿到房子等根本性问题，一时无法得到真正的解决。

  本次“翠景蓝湾”项目司法拍卖，或是一条解决项目烂尾与262户购房人问题的有效路径。

  烂尾8年的地产项目将法拍

  5月27日，随着三亚市海棠区人民法院的一则拍卖公告，再次将烂尾多年的“翠景蓝湾”项目拉回大众视线。

  拍卖公告称，三亚市海棠区人民法院受南京市玄武区人民法院执行案件的委托，对三亚市“翠景蓝湾”项目C、D、E三栋楼（在建工程）及相应分摊国有建设用地使用权等（不包括该项目A、B两栋相应土地使用权）进行拍卖。

  本次标的物将于2026年6月29日10时至6月30日10时（延时除外）拍卖，起拍价超4.6亿元（即评估价起拍），竞买人需缴纳9000万元保证金，且规定竞买人必须是“房地产开发企业”。

  “翠景蓝湾”项目位于三亚市吉阳区吉阳大道，总土地面积为1.5万平方米（合计约23亩）,原规划建设1栋商场和4栋住宅楼——A栋为商场，B、C、D、E栋为住宅楼，项目计容总建筑面积为4.2万平方米。

  本次拍卖的是C、D、E三栋楼，共计527套在建房源，总建筑面积约3.49万平方米，评估单价为13314元/平方米。其中，C栋和D栋均有房源228套，E栋房源则为71套。3栋楼均未竣工验收，属于在建工程。

  记者还了解到，除E栋外，C、D栋均已取得商品房预售许可证。此前中国房地产报报道的262户购房人，大部分人购买的是C、D栋房源，购房人来自全国各地。

  根据监理单位出具的《工程进度说明》，该项目C、D、E栋已完成主体结构的施工，内、外墙抹灰及外墙涂料，以及电梯安装；未完成工程包括：室内未进行装修工程，室外绿化园林未施工，室外管网工程未施工，消防工程安装进度约为80%等。

  购房人的诉求

  这是一个命运颇为坎坷的项目。

  三亚“翠景蓝湾”项目于2017年5月动工，在2018年年初全面停工，至今已烂尾8年。

  项目烂尾的原因并非资金链断裂，而是因为开发商背后的实际控制人——张业强，他因涉及一起近77亿元的全国性集资诈骗大案，项目随之被查封。

  据了解，2021年8月，南京市中级人民法院对张业强等集资诈骗案作出一审判决，被告人张业强犯集资诈骗罪被判处无期徒刑；同年12月，江苏省高级人民高院对该案作出终审裁定，驳回上诉，维持原判。

  对于牵连其中的“翠景蓝湾”项目，成了一个“没人敢动”的项目。262户购房人夹在其中，进退两难。

  “三亚‘翠景蓝湾’是张业强在全国投资几十个项目中，3个能盈利的项目之一，张业强也曾对身边人夸口‘海南的这个项目产权清晰，能赚钱’。”购房人周先生此前告诉记者。

  事实上也确实如此。“翠景蓝湾”项目C、D栋取得预售许可证后，最高卖到2.76万元/平方米。但好景不长，2018年8月张业强等人归案，“国盈系”崩盘，“翠景蓝湾”随即被查封，工地停工。

  2023年11月，中国房地产报记者赴三亚回访烂尾长达5年之久的“翠景蓝湾”项目时，多户购房人无奈之下搬进了烂尾楼居住，居住条件十分艰苦。

  记者在回访时也了解到，当地有关部门唯一能协助的，便是在项目工地设置垃圾桶和简易公厕，以满足购房人的基本生活需求。

  法院拍卖公告发布后，“翠景蓝湾”项目购房人周先生等向记者表示，这次拍卖对于他们而言是喜忧参半的事：如果法院不拍卖，项目可能就永远烂在那里了；但是拍卖成功之后，接手的企业又将怎样与262户购房人谈判呢？

  “我们现在的诉求是，对于全款购房且网签的购房人，项目受让人需要继续按照合同来执行。”周先生明补充称，就是按照购房合同的约定，承担项目烂尾造成逾期交付的违约责任。

  “翠景蓝湾”项目购房人还列出了一份诉求清单，希望能寻找到“能否退款退房”等问题的答案。

  破解路径

  那么，三亚“翠景蓝湾”项目3栋在建工程等要被法拍，262户购房人该怎么办？

  据上述法院公告附件记载，“翠景蓝湾”项目目前已售房源共计262套，付款情况五花八门：100%付款的有44户，50%以上的18户，30%~50%的62户，10%~30%的76户，10%以下的62户。销售合同总价约2.5亿元，实际到账1亿余元，还有近1.5亿元房款尚未收回。

  另据记者了解，在该项目已售262套房源中，58套已网签备案。

  在法院拍卖公告的“特别提示”中，除了要求“竞买人须为房地产开发企业”外，还对“翠景蓝湾”项目已售房源善后等问题也予以明确，即竞买人竞得“翠景蓝湾”项目在建工程后，应当承担该项目的房屋续建、交付、保修义务。

  记者了解到，本次拍卖为整体拍卖，竞买人竞得“翠景蓝湾”项目在建工程后，对于已售的262套房源需一并续建完工并交付购房人，竞买人可收取已售的262套房源购房人剩余未缴纳房款。

  对于购房人“能否退款退房”的要求，法院公告也予以明确：若已售房源购房人后续要求退房的，由买受人承担退款义务。但公告对购房人退房也有补充说明，如果购房人此前已通过协商或诉讼判决方式退房，则不再享有交付、退款的权利。

  为确保该项目能够及时续建完工并交付，竞买人需于取得法院出具的执行裁定书后60日内向主管部门申请换发土地、规划及施工等手续；并于获取新的建设工程施工许可证之日起12个月内且不超过取得法院出具的执行裁定书后24个月内完成房屋装修、公摊部分、室外工程、消防工程、人防工程等续建义务，达到竣工验收条件。

  另外，竞买人需缴纳超4646万余元的工程保证金至法院的指定账户。

  至此，这个曾被省委书记关注、烂尾长达8年的“翠景蓝湾”项目，终于有了一条较为清晰的问题解决路径。从某种方面上讲，该法拍公告也是对262户购房人多年苦等的一个“官方答复”。