5月的房地产市场正在上演反常识行情：新房供应掉了接近一半，但成交稳住了。

  全国重点50城新房供应环比下跌45%、同比降42%，跌幅还在扩大，几乎回到去年以来除春节月外的最低水平。

  另一边，新房成交环比小幅上升2%，同比只微降2%，稳稳站在3月“小阳春”的体量上。

  二手房更猛，全国重点20城市二手房成交虽环比回落12%，但同比大增18%，累计增幅扩大到12%。

  三个关键数据叠加，进一步验证了2026年房地产市场底部正在确认，购房者观望情绪有所缓解。

  5月，新房供应端主动“踩刹车”：重点50城市新房新增供应面积631万平方米，环比减少45%，同比下降42%，降幅有所扩大。前5月累计供应面积3709万平方米，累计同比跌27%，累计跌幅进一步收窄7个百分点。

  其中，三四线城市新增供应规模持续收缩，规模总量和跌幅为各能级城市居前。

  22个三四线城市供应面积仅约123万平方米，环比减少47%，同比跌50%。同环比降幅在各线城市中均为最大降幅。

  一线城市供应同环比跌幅相对最小，同环比均降43%。前5月累计供应583万平方米，累计同比下滑24%。其中，北京、广州、深圳供应全面下滑，一线城市也在主动控量。

  供应收缩背后，是当前市场存量足够大，市场通过控增量来消化库存。同时，房企推盘逻辑也发生了变化：聚焦核心城市、核心地段、高确定性产品。这一点，从“好房子”导向下核心城市产品力优势明显的新房去化表现也能得到印证。

  供应在减，“好房子”反而多了，这是5月新房供应的一个很重要的变化。

  土地供应端的调整同步发生。核心城市开始拿出更多“低密、宜居、配套成熟”的强确定性地块。今年前5个月，一线城市容积率低于1.5的涉宅用地，成交建面已经达到94.5万平方米，同比增长了64%。

  上海、杭州、苏州等城市，土地供应也明显向低密、核心区位倾斜。以上海为例：前5月招拍挂市场成交的容积率低于1.2的纯住宅用地，已经有4宗。这个数字，相当于过去三年成交的总和。

  核心是从土地出让端减少无效供给，同时守住价格预期。

  在新房供应缩水超四成的背景下，新房成交环比增2%，累计降幅持续收窄，释放积极信号。

  具体来看，50城新房成交1362.3万平方米，环比增2%、同比降2%。前5月累计成交5595.5万平方米，累计同比降15%，较前4月收窄3个百分点。

  一线城市市场持续修复并领跑，成交230.9万平方米，环比增19%、同比增长14%。

  深圳成交增幅最大，同环比分别增长65%、46%。

  广州成交规模最高，成交面积达到75.1万平方米，同环比齐增，且在四大一线城市中，广州是唯一一个前5月累计成交同比回正的城市。

  上海环比回升13%，但仍不及去年同期。

  北京相对偏弱，成交面积47.6万平方米，环比微降2%。

  二线城市整体成交同环比均处于下降通道，不过城市之间的分化也越来越明显。仅武汉、南京、昆明三城同环比齐增。

  三四线城市迎来关键底部信号：新房成交环比增长7%、同比增长8%，累计降幅收窄至5%。佛山、中山、无锡、汕头、扬州、肇庆、东莞、泸州、昆山等新房成交实现同环比齐增。在供应近乎腰斩的情况下，成交放量，三四线城市库存压力逐步趋缓。

  相较于新房，5月二手房成交环比有所回落。5月重点20城二手房成交约1670万平方米，环比虽下降12%，但同比大增18%，累计同比增幅扩大至12%。

  从总量来看，成都排在重点20城首位，环比微降9%，二手房成交面积达214万平方米，同比仍增33%，累计同比增13%。

  上海二手房成交面积约197万平方米，环比微降9%，同比增21%，累计同比增幅提升至8%。自3月以来上海二手房成交连续三个月维持高位。

  北京、天津、武汉、西安和广州等成交规模达100万平方米。

  二手市场热度正在从核心一二线城市的点状爆发，向更多城市传导扩散。

  20城中深圳、武汉、佛山、东莞和厦门5个城市实现同环比齐增，武汉、厦门环比增幅都在20%以上，其中同比实现增长的城市更是达到了18城。

  更为积极的信号是，20城中，有16城前5月二手房累计成交同比正增长。宁波实现翻倍增长，大连、扬州、烟台、佛山增幅均在20%以上。

  二手房成交持续走高有两个方面的原因：

一是经过前期价格调整，二手房性价比凸显，但随着近期“老破小”价格率先筑底，部分观望客户开始进场；

  二是低首付、低利率的背景下，二手房交易成本降低也是一大推动力。

  2026年，是行业底部确认的一年，前5月重点城市一二手房成交端的底部信号，正在逐月被验证。在底部确认的过程中，各城市市场还将延续“弱复苏、强分化”的格局。

  过去半年乃至一年，大部分购房者并没有消失，而是在观望。随着新房产品力的明显提升和二手房价格底部持稳，市场情绪终于有所松动——不再是一味“再等等”，而是开始“能买就买了”。

  5月一二手房成交的释放说明：购房需求并没有消失，而是一直在等一个确定的信号。

  现在，信号来了。