刚刚过去的5月，深圳楼市交出亮眼“成绩单”。

  深圳市房地产业协会数据显示，5月份，深圳一二手住宅合计网签10077套，时隔13个月再度突破万套大关，环比增长28%，市场活跃度回升至近年高位。

  成交量走高的同时，二手房价格也出现企稳信号。乐有家研究中心数据显示，深圳5月二手房成交均价达6.08万元/平方米，环比上涨5%，时隔多月重回“6字头”。

  对于深圳楼市本轮行情回暖，市场普遍认为，一方面得益于“4·29”核心区限购松绑、公积金额度上调等新政红利持续释放，另一方面是前期积压的刚需、改善性需求的集中兑现。

  “市场已全面走出弱复苏，进入实质性回暖阶段。”深圳市房地产中介协会研究总监徐枫表示。

  新房成交环比涨超30%

  在政策红利与优质房源加持下，深圳新房市场热度持续攀升。

  据深圳市房地产业协会统计，5月份，深圳全市一手住宅（包括预售以及现售）网签4543套，环比增长34%。其中，预售网签2819套，环比增长53%；现售网签1724套，环比增长11%。

  从成交区域看，深圳市福田、盐田及光明区域一手住宅预售网签量涨幅超100%，龙华及宝安区域预售网签量均超600套，领跑全市。

  “深圳楼市持续火热，主要原因是新盘供给表现良好，南山、宝安等城市核心片区集中推出多个优质豪宅项目，整体销售表现理想，有效带动了全域市场热度。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为。

  具体来看，5月份，深圳共有3个项目实现“日光”开盘，涵盖刚需和豪宅两大市场。

  刚需市场方面，位于深圳光明区龙湖·观萃表现抢眼，5月3日首开92套103~138平方米四房，折后均价3.33万元/平方米，40分钟全部售罄，成为2026年深圳首个日光盘；5月16日二批次加推92套103~118平方米四房，再次实现即开即罄，5天总销售额约9亿元。

  豪宅市场同样表现强劲。5月23日，深圳南山核心区深圳湾中信信悦湾项目加推78套302平方米海景大平层，总价5150万~7632万元，半小时全部售罄。其中一套519平方米顶楼复式备案单价达39.86万元/平方米，总价超2亿元，刷新内地住宅备案单价纪录；同日，宝安中心区深圳观潮项目加推40套198~257平方米房源，开盘即告售空。

  市场热度的背后，是政策红利的持续释放。4月29日，深圳对福田、南山、宝安新安街道3个核心区定向松绑限购，并同步上调公积金贷款额度，打破需求准入限制，释放大量改善性需求及外地增量购买力。

  深圳福田核心片区多家中介门店反馈，新政发布后，五一假期咨询量翻倍，不少来自香港、长沙等地的外地客户，凭借刚办好的深圳居住证开启购房行程。

  公积金贷款方面，深圳新政实施以来已累计受理贷款4404笔，涉及金额68.2亿元，平均金额155万元，较新政前增长21%，居民购房压力显著减轻。

  另据乐有家研究中心数据，5月前半月，使用公积金贷款的客户占比从4.3%上涨到7.2%，增幅接近7成。同期，商业贷款占比也升至67.6%，对比4月上涨了3.3个百分点。

  深圳楼市需求基础坚实

  与新房不同，二手房在4月冲高后小幅盘整，整体仍显强韧。

  据深圳市房地产中介协会统计数据，5月份，深圳二手房共计录得6941套，环比微降2.1%，同比增长21.2%，创去年4月以来第三高纪录。其中，二手房住宅类网签5534套，环比微降6%，同比增长21%，连续多月站稳5000套“荣枯线”上方。

  分片区来看，深圳福田与南山区二手住宅网签量双双呈现上涨行情。其中，福田区二手住宅网签995套，环比增长12%；南山区网签936套，环比增长17%。

  这一趋势在门店签约数据中得到进一步印证。贝壳深圳合作门店5月二手房签约量同比增长26%，其中南山区同比增幅高达67%。

  价格端来看，二手房企稳回升信号明确。乐有家研究中心数据显示，5月份，深圳二手房成交均价达6.08万元/平方米，环比上涨5%，时隔多月重回“6字头”。

  均价上行主要源于成交结构升级，豪宅、改善性房源成交占比提升，带动整体均价修复。具体来看，5月份，总价1500万元以上成交占比3.9%，环比提升1.1个百分点；500万~800万元的改善性房源成交占比也有1.3个百分点的提升，达到22%。购买力更强的改善及高端客群正成为市场主力。

  李宇嘉表示，从去年底以来，二手房交易持续好转，带动90至144平方米户型交易增长，置换需求开始形成良性循环。

  与此同时，深圳二手房挂牌库存消化较快。据深圳贝壳研究院监测，5月份，深圳二手住宅挂牌量为81714套，相比1月初的86702套，减少了约5000套。

  随着市场低价房源持续出清，二手房业主市场预期稳步修复，降价让利空间持续收窄。乐有家研究中心数据显示，5月份进行调价的业主中，选择涨价的占比达到31.2%，为2026年以来最高值，业主惜售、看涨情绪持续升温。

  对于6月份楼市走势，李宇嘉认为，市场热度可能小幅下降，但降幅不会太大。新房方面，5月靠“网红盘”拉动效果明显，6月能否持续尚需观察。二手房表现预计更好，目前挂牌量已触顶回落，信心正在修复。如果300万至600万元中高价位房源交易能够继续回升，置换链条将更加顺畅。

  中长期来看，深圳楼市仍有坚实的需求基础。深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任李妍在接受媒体采访时表示，2025年，深圳常住人口增加25.9万人，人口增量国内第一。随着城市发展红利不断释放，常住人口持续增加，住房需求将保持旺盛态势。