中房网讯 （苏晓/文）9月24日，北京市住房城乡建设委、北京市规划自然资源委、国家金融监督管理总局北京监管局、北京市住房资金管理中心联合印发《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。

  作为“8·28”新政之后首个推出系统性落地细则的城市，意见从预售管理、现房销售、主办银行、信贷管理、土地供应、市场监管六大维度，把顶层政策设计转化为可落地、可核验的操作规则与量化指标。

  业内人士认为，北京率先出台细则所承载的意义较大，标志着我国商品住房销售制度改革正式启动，预计后续将有更多核心城市跟进落地。

  六大政策要点落地，划定清晰执行规则

  整体来看，北京此次出台的落地细则，主要是对“8・28”新政里原则性、框架性的要求进行全面细化，围绕土地、预售、验收、信贷等各环节，明确了清晰、可执行的具体实施口径。

  在加强预售管理方面，意见明确，2026年8月28日以后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，还需出具项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。同时，新项目申请预售的，其预售资金将全额、全过程监管，且在项目联合验收后，方可解除资金监管。

  针对在途项目，意见又细分为三个不同要求，给出了过渡的时间窗口（如上表所示）。

  在有序实施现房销售方面，意见规定，2026年8月28日起，新项目优先选择现房销售。房地产开发企业在房屋首次登记后，编制现房销售方案，向房屋所在区住房城乡建设（房管）部门申请现房销售备案。同时意见明确，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。

  现房销售过程中，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，一般收取不超过总房价款1%的定金。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同。

  意见明确，推行主办银行制度。2026年8月28日后签订开发贷合同的商品住房项目，贷款银行单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行；贷款银行组建银团提供贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行。

  意见还进一步规定，房地产开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入主办银行开立的资金账户管理；市住房资金管理中心在主办银行开立资金监管账户，用于存放监管项目预售资金和现房定金。

  完善商品住房信贷管理方面，意见明确统一执行个贷政策：2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。

  在开发贷方面，加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度。同时规定，贷款银行应根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款，贷款资金应通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象的账户，全部用于项目建设。对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。

  优化土地供应管理方面，为优化营商环境，从源头支持市政配套与商品住房同步交付，意见明确支持带规划方案出让、拿地即开工。完善“一地一策”会商机制，加大用地周边市政配套建设支持，推动入市用地达到“七通一平”。

  为缓解房地产开发企业资金压力，意见规定，2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。

  此外，意见强调，持续做好市场秩序规范和质量监管，切实维护购房人合法权益。

  更多核心城市将跟进落地

  实际上，自“8・28”新政发布后，各地落地节奏已成为行业焦点。多位房企人士坦言，企业内部在等待地方细则明确执行口径，以此调整后续拿地、开发、销售节奏。北京新政的出台，给其他城市带来更多的示范效应。

  上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为，此次北京新政包含三大核心信息：

  一是，新老划断。此前拿地的项目基本不受影响，改革主要针对后续新出让土地，存量项目运行保持稳定。此次过渡期设置，有效缓解了预售标准升级带来的资金压力。

  二是，资金发放节点后移。新政将按揭贷款发放节点调整至项目竣工备案后，相较于以往主体结构封顶即可放款，资金到位时间整体延后约两年。新增拿地项目尚有调整空间，而已拿地未取证项目需快速调整经营策略，重点做好开发贷衔接工作。

  三是，土地款缴纳政策放宽。相较于部分城市三个月、半年的缴款要求，本次政策有效减轻了开发资金压力，显著缓解住宅项目的前期投资与资金占用压力。

  普睿研究中心杨科伟认为，北京此次细则具有示范意义，为全国细则提供了三个技术标准，包括提供了“封顶”的定义与要求，提供了新老划断的锚点范式，提供了三个可量化阈值。中央文件在这三处均为原则表述，北京的取值为其他城市制定细则提供了第一组具体参照坐标。

  58安居客研究院院长张波也指出，北京整套细则既严格对标中央制度框架、没有突破原有监管要求，又结合当前房地产市场实际设置了过渡缓冲机制，具备很强的范本效应，后续其他城市落地细则大概率会参考，严守底线并兼顾稳过渡的推进思路。