商品住房“所见即所得”，已从试点变成推行，从卖点变成主流。

  10月15日，深圳、杭州同日发布新规，现房销售制度“地方版”再落两城。截至10月16日，已经有北京、上海、广州、武汉、天津、杭州、深圳7个城市发布完善商品住房销售制度的地方细则。

  对房地产开发企业来说，现房销售是一次重大的模式转变，也是一次重大的市场洗牌。推进现房销售被列为“十五五”时期房地产的重点工作之一，住房城乡建设部部长倪虹在去年12月召开的全国住房城乡建设工作会议上强调，要坚定推进现房销售制，核心目标就是让购房人实现“所见即所得”，从根源上消解过去期房模式下的交付焦虑。

  对购房者来说，“所见即所得”的现房销售，从根本上消除了交房的不确定性，有助于将“想买房”转化为“敢买房”。国庆期间，记者在采访购房者时他们普遍认为，现房销售以后，就不担心房屋烂尾了，质量、配套、精装也全部摊在阳光下，房地产开发商如果没有做好或者缺乏诚意，就会直接变成销售阻力。

  刚性原则有情操作

  细则紧扣“稳严活”

  对企业最关心的拿地分期付款问题，从7个城市政策来看，条件比较宽松的是武汉。北京、上海、广州、深圳、天津、杭州的分期付款条件相差不多：允许30日内缴付50%，两年之内缴清。武汉相对宽松一些，允许缴付50%的期限从30日延长到了半年，但同样需要在两年之内缴清。

  在购房定金收取标准上，也略有差异。标准最严的北京为1%，上海、深圳为3%，广州、天津、武汉、杭州均为5%。

  整体来看，城市间的现房销售细则差异，主要集中在执行口径与过渡期弹性上，体现出了稳、严、活的特点。

  “稳”体现在新老划断上。7个城市均以8月28日为分界点、2027年底为过渡期，对新出让项目、在途项目与历史遗留项目分类施策。针对历史遗留项目，上海“另行研究”，深圳“三旧”改造历史遗留项目另行研究，存在待明确的政策空间；武汉、杭州对存量盘活/历史遗留项目则延至2028年底。

  “深圳的历史遗留项目，主要是三旧改造项目，本身周期长、成本高、资金平衡难，加上融资区商品房项目容积率高、产品竞争力弱。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这类项目大概率会按照在途项目来执行。

  “严”体现在预售监管上。7个城市都要求，新项目预售门槛抬升至主体结构封顶、预售资金全额全过程监管、个人按揭“竣工备案后放款”、定金全面纳入监管账户，强化多项硬约束。

  “活”则体现在融资适配上。上海融资渠道宽且历史遗留口径审慎；广州操作细则较细，明确预售资金解除监管三项条件、分批分栋竣备；武汉配套工具最多且弹性更大，如十八条细则、保函置换、分户抵押、分批分阶段竣备等；天津多沿用既有框架，在缓冲期安排与定金监管等方面做好衔接；杭州首次将分户抵押口径落到“按套”（编制不动产单元代码、办理抵押登记），并明确除公告中明确现房销售项目外，房地产开发企业可自主选择预售或现房销售。

  拿得起土地

  搞得了好房

  现房销售新政的逐步落地，除了实现“所见即所得”的重大转变和利好，也对土地供需双方产生巨大影响。

  中信证券研究称，在土地市场整体收缩背景下，地方政府会选择优化土地出让金缴纳节奏，帮助开发企业缓解现金流压力；优化项目规划条件，吸引更多有实力开发商入场。

  对房企而言，销售回款周期延后，企业投资拿地会更加谨慎，会要求更优异的土地条件以满足优质产品打造需求；也会要求更高的毛利率预期，以对冲周转率的下滑。

  2026年以来，“小而美”地块拍卖表现抢眼，多为高溢价成交。

  4月27日，深圳龙华民治一宗规划建筑面积约4.45万平方米的住宅用地，经过60轮竞价，由天健地产以13.78亿元竞得，溢价率高达40.2%。

  4月29日，南京14宗集中出让地块中，唯一溢价成交的是江宁百家湖一宗规划建筑面积约1.55万平方米的迷你地块，吸引6家民营房企报名，最终由常州嘉宏以2.67亿元竞得，溢价率27.8%。

  这一趋势在下半年更加明显，研报显示，2026年截至9月27日，100城住宅类土地成交的单宗平均建筑面积，较2020年高点下降43%至5.8万平方米。

  企业除了青睐“小而美”的地块外，联合拿地的趋势也将越来明显。在刚性财务成本下，未来项目合作、联合体拿地将成为企业更普遍的选择。