现房销售细则落地前夜，北京新盘正踩着政策窗口期集中抢证开盘。

  9月21日晚，海淀上地洋房项目瑜海澐颂正式开盘。此前两日内，宸园139和亦庄国贤府、湖映天青、金茂满昱相继入市，400万级“刚改”和6000万级“顶豪”全面覆盖，北京“金九”供应节奏直接拉满。

  从开发商发布信息看，抢开项目均取得亮眼成绩。瑜海澐颂宣布销售509套、75亿元，湖映天青296套首开即罄，亦庄国贤府官宣售出408套，金茂满昱去化117套，四盘均为新政前取得规证的项目，按原预售规则执行。

  不过，北京地方细则尚未落地，上述多家房企相关负责人对中国房地产报记者表示，后续项目何时放贷、回款周期多长，都还没有确定答案。

  集中推盘抢客

  据不完全统计，9月1日至20日，北京共发出13张住宅类预售许可证，涉及11个项目。仅9月14日至20日一周，北京就发出10张预售证，准许销售共计3381套。

  合硕机构首席分析师郭毅判断，这波抢开主要是为了规避中秋加国庆长假。假期时间长，购房家庭安排出游，很难在长假做开盘动作，很多项目选择在假期前推出新产品。

  更深层的驱动力是现房销售新政带来的不确定性。新政规定，新出让土地和已取得土地但未取得建设工程规划许可证的项目，优先现房销售；已取得规划许可证的存量项目，按原有预售政策执行。已经拿地但未报规的项目，未来如何执行、开盘节点能否提前，尚无明确标准。

  郭毅认为，不管最终细则如何，已经拿地但未报规的项目回款时间大概率要延后到竣工备案之后，拿地、投资、推盘策略都将受到很大影响。

  湖映天青是这轮抢开中受市场关注的项目之一。招商蛇口6月23日以10.217亿元、溢价20.95%拿下通州九棵树地块，89天内完成从拿地到开盘的全流程。9月19日首开296套全部售罄，拟售均价6.2万元/平方米。

  招商北京相关负责人对中国房地产报记者表示，湖映天青在新政前获得规划许可证，但预售许可证是在新政后，目前项目仍按预售销售执行，剩余一栋楼尚未取证，后续取证后将推出。

  亦庄国贤府的节奏同样紧凑。中建智地4月21日以13.24亿元、溢价8.7%拿下亦庄新城地块，这是2026年北京首宗溢价成交宅地。项目8月7日取得规划许可证，9月15日取得预售许可证，8栋楼510套一次性入市，开盘当日官宣成交408套。

  中建智地京东片区负责人表示，现房销售新政对项目目前没有影响，仍按预售销售，正常网签。至于何时放贷、定金收取等问题，还须等待北京执行细则落地。

  金茂满昱的预售许可证在新政前取得，相关负责人称推盘节奏及销售并未受到现房销售政策影响。项目主打116至168平方米改善产品，首开去化117套。

  三个项目均走预售通道，购房人签订预售合同，不过预售证在新政后取得的亦庄国贤府和湖映天青按揭贷款何时发放还未明确。

  一位开发商人士透露，目前最让企业焦虑的不是开盘去化，而是细则出台前无法准确测算后续项目的现金流。已经拿了地没报规的项目，如果最终要求现房销售，回款周期将进一步拉长。

  推盘逻辑发生变化

  对买房人来说，这轮集中开盘提供了更多选择，但决策逻辑也在变化。

  相关研究机构人士表示，8月末北京商品住宅出清周期约18.2个月，库存仍处高位。多个项目集中入市，增加了不同区域、总价段和产品类型的供应，有利于释放前期积累的需求，对“金九”成交形成支撑。但新增供应放量也加剧了项目间竞争，后续去化或进一步分化，优质且定价合理的项目表现预计相对较好。

  从实际成交看，分化已经显现。湖映天青凭借低密洋房、成熟地段和紧凑户型实现首开售罄；亦庄国贤府以高得房率和低总价门槛吸引刚改客群；金茂满昱凭借五恒科技和高得房率吸引实现热销，三个项目均位于配套成熟或有明确规划利好的板块，远郊项目并未出现在这波集中开盘名单中。

  上述研究机构人士预计，今年“金九银十”将保持一定活跃度，整体市场延续相对稳定态势，成交保持一定增长但分化仍然存在。8月需求端优化政策效应仍在逐步释放，9、10月本身是传统旺季。但经过前期调整，北京购房者整体较为理性，需求释放的持续性仍取决于居民收入预期、房价预期以及二手房市场表现。现阶段更适合将市场表现理解为筑底过程中的修复。

  郭毅认为，随着新房供应减少，市场将进入相对平稳期。新项目产品力更领先、定位更适配购房人群需求，会比存量项目更受关注，这种高去化对市场信心的拉动效应更明显。接下来新项目将有所减少，整体行情进入相对平稳阶段。

  对开发商而言，现房销售新政正在重塑拿地和推盘逻辑。郭毅预计，开发商在拿地上会更加谨慎，选择确定性更强的区域板块，倾向拿小地块和容积率更低的地块，产品规划上尽量多采用抬板式住宅以加快工期和竣备。但营销节点不会发生太大变化。真正的变化是从拿地到开盘、再到竣工备案的更长链条如何衔接。

  上述研究机构人士建议关注现房销售执行细则的出台节奏和具体内容。北京作为国企央企主导、土地缩量提质的核心城市，现房销售全面推开后，将在供应节奏、土地市场和开发商策略上带来结构性变化。低密项目施工节奏更易控制、改善产品更易形成溢价，可在一定程度上对冲现房销售带来的资金占用压力。