看了3个多月房后，李女士最终以近200万元拿下北京北三环一套53平方米小两居。这套现房，让她十分满意。

  “新房要么总价高，要么太远，要么交房时间不定，配套也不成熟。二手房看得见、摸得着，所买即所得。”李女士表示。

  李女士正是当下二手房市场里众多出手购房者中的缩影。北京市住房城乡建设委数据显示，2026年8月，北京二手住宅网签13853套，同比增长3.9%，连续6个月站稳1.3万套“荣枯线”；前8月累计网签12.1万套，创近5年同期新高。

  这样的景象并非北京独有。一线城市中，公开数据显示，深圳8月二手住宅录得5108套，同比增长7.6%；上海8月二手房成交23137套，同比上涨16%，并创下2021年以来同期新高。

  全国来看，二手房交易占比由2020年的27%升至2025年的46%；2026年前8个月进一步攀升至52%，首次反超新房。

  “当前，国内楼市处于新房、二手房联动发展并逐步向二手房主导过渡的阶段，大城市因新房供应萎缩，二手房交易规模可达新房2倍以上，中小城市仍以新房交易为主。”上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿表示，二手房交易超过新房不是突发拐点，是渐进过程，也是由量变到质变的过程。

  供需结构的变化

  二手房占比超过新房，背后是供需结构的需求变化。

  国家统计局数据显示，2026年1~8月，全国二手房交易网签面积5.49亿平方米，同比增长10.6%；新建商品房销售面积同比下降12.1%。一二手房合计交易面积10.49亿平方米，同比仅下降1.5%。

  另据克而瑞公布的数据，8月，重点20城二手住房成交规模是新房住宅成交规模的1.59倍，1~8月累计成交是新房住宅的1.33倍。

  分区域看，相关数据显示，1~8月，16个省区市二手房交易总量超过新建商品房交易量，20个省区市二手住宅交易量超过新建商品住宅交易量。

  挂牌端的变化进一步印证市场正在出清。易居研究院报告显示，截至6月底，8个重点城市二手房挂牌量较历史高点减少28万套，降幅约19%，其中杭州下降39%居首，广州、上海分别下降32%、31%，北京、成都分别下降27%、26%，南京、武汉、深圳的降幅也在10%以上。

  挂牌量持续回落，为价格筑底回稳创造了有利条件。国家统计局数据显示，2026年8月，一线城市二手住宅价格环比上涨0.1%；70个大中城市中，48个城市二手住宅价格同比降幅较上月收窄。

  “当前二手房价格持续下行的态势已经止住，市场报价波动平稳。”北京朝阳区一地产从业者表示，购房者的决策周期也变短，签约至完成过户20天左右就可以完成，流通效率较前期提升不少。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，存量市场呈现结构性分化，核心地段、配套成熟、户型优质的房源流通性更强，"好房不愁卖、差房难流通"成为常态。与此同时，近年交房的品质盘陆续进入二手市场，次新房挂牌量增长进一步分流新房需求，二手房与新房在中等户型刚改市场形成交叉竞争。

  住房回归居住属性

  交易结构变化的底层，是购房者决策逻辑变了。

  “现在客户看房，不再追捧沙盘规划和远期利好，而是重点了解总价、通勤、现成配套、物业服务。”多位一线地产从业者表示，买房逻辑从“等未来”变成了“买现在”。

  购房者陈女士的心态印证了这一点。她看完新房和二手房后，算过首付和月供，最终选了一套闲置多年的小户型老公房，“周边配套全都有，离公司近，通勤省时间。新房虽然规划得好，但那些配套落地还不知道要等几年。”

  与陈女士不同，购房者杜先生在看房过程中感受到了优质房源的价格韧性。此前他看中一套185万元的二手房，因期待进一步降价选择观望，房源售出后只能上调预算置换品质更好的房源。“市场调整期内，地段、品质过硬的优质房源不会出现无底线降价。”

  这种市场分化也体现在成交结构上。数据显示，2026年上半年，北京200万元以下刚需二手房成交占比升至53%；上海200万元以下二手房成交占比升至‌33%‌，为2020年以来最高；广州200万元以下占比最高，达‌62%。

  在李宇嘉看来，这一成交特征背后是住房回归居住属性，当前市场以刚需刚改需求为主导。近年来二手房挂牌量大、市场调整比较充分，业主分散定价竞争，二手房具备低总价低单价、区位优、生活成本低、可即刻入住、可选房源充足等优势，契合就业与收入预期偏弱背景下刚需刚改群体的置业需求。

  制度配套亟待跟上市场切换

  市场的平稳与行业的高质量发展，离不开基础性制度的保障。

  8月28日，多部门集中出台销售、信贷、资本三端协同的制度安排，为市场平稳健康发展打好基础。

  “保持房地产市场稳定健康发展始终是政策关注点，但住房建设和交易的管理重心也需从新房为主逐步过渡到二手住房为主，政策要坚持保持住房流通性活力。”崔光灿表示。

  围绕这一方向，他从置换链条、住房品质和金融支持三个层面提出建议：

  一是畅通置换链条。目前部分地区以旧换新、以小换大等置换型交易仍存在流程复杂、税费高等制约，需进一步优化交易流程，如在限购城市探索先买后卖机制；减免置换环节税费，如契税、增值税、所得税等。

  二是注重存量住房品质提升。建立存量住房全生命周期检测、养护、维修和改造提升政策，既要保持房屋主体安全、居住品质不下降，也要与建设技术进步、居住需求提高相适应，通过加装电梯等更新改造，将老旧住房变为"好房子"。

  三是优化二手住房金融支持。存量住房因建筑年代较久，购房人常在信贷时长等方面受限，建议结合存量住房主导的阶段性特征，优化商业银行和公积金信贷政策，包括根据住房质量扩展信贷年限、更合理评估价格等，使购房人得到更充足的金融支持。

  李宇嘉则从市场秩序和流通机制角度提出建议：一是加快推进城市更新，补足二手房市政和公共服务短板，提高可居性和流通效率。随着居民住房需求不断升级，部分居住功能不突出的二手房将逐步丧失流通性，若不做城市更新，这类房源将无法转化为有效供应。

  二是推进交易秩序整顿，规范挂牌、中介撮合、交易等行为，杜绝恶性竞争和非理性报价，保持平稳市场预期。比如，近期贝壳在北京、上海推出的“诚意卖”模式，以双向保证金、保密底价、线上出价为核心规则，将线下反复拉扯的出价环节搬到线上，把模糊的交易意向转化为可约束的真实诚意，是稳定预期、促进交易的机制设计。

  三是精细化推进二手房以旧换新。老城区二手房业主换房意愿突出，但受交易周期、成本和价格评估等影响，交易较难；同时老城区机关学校医院等密集，租赁需求旺盛，原拆原建临时安置需求集中，可将供需匹配起来。但片区、房源、业主之间差异较大，需要良好的机制设计，包括定期发布片区评估价、以需定收等，由企业做好规模化租赁、人才租赁、先租后卖、转化安置房等多种选择。