房地产库存出现了一个积极信号。

  国家统计局数据显示，8月末，全国商品房待售面积同比下降1.1%。该指标今年3月首次同比转负，为2021年7月以来首次，到8月已连续六个月下降，且总体呈扩大态势。

  对此，普睿研究中心对重点30城取证未售面积的消化周期进行测算，结果发现，库存确实在降，但消化周期在升。

  本篇为库存篇，用前三季度的数据，主要将库存与消化周期的反向变化说清楚。

  国家统计局数据显示，2026年全国商品房待售面积在2月末冲到79998万平方米的年内高点后持续回落，到8月末降到75349万平方米，半年减少4649万平方米。

  与此同时，同比增速在3月转负，4月末为负0.5%、5月末为负0.4%、6月末扩大到负0.9%，8月末进一步到负1.1%。

  国家统计局在8月国民经济运行情况发布会上也确认，今年以来待售面积连续六个月下降，近几个月降幅还在扩大。

  8月末住宅待售面积40083万平方米，同比下降0.5%，为2021年9月以来首次下降。

  ti普睿数智云监测数据显示，9月末重点30城新建商品住宅取证未售面积22581万平方米，环比下降1.4%、同比下降5.5%。同环比双降的趋势与国家统计局数据一致。

  一线城市9月末取证未售库存3780万平方米，环比微增0.4%、同比下降5.7%，是三季度唯一库存环比转正的层级，7月末触及2026年以来低点后，8、9两月连续回升。二三线城市9月末库存18801万平方米，环比下降1.8%、同比下降5.5%，月度走势同样先降后升。与一线相比，二三线的同比降幅相近，但绝对规模是一线的5倍。9月库存回升与 “金九银十”节点下新增取证集中释放直接相关，当月供应增量超过成交。

  与库存下行相对的是消化周期的回升。9月末30城整体消化周期21.5个月，较6月末的21.1个月拉长0.46个月，较去年9月末的17.8个月拉长3.74个月。

  一线城市消化周期9月末21.2个月，环比拉长0.27个月、同比拉长3.30个月。二三线城市消化周期9月末21.6个月，环比拉长0.50个月、同比拉长3.82个月，为2025年7月以来的最高值。

  聚焦到城市来看，一线四城库存同比全部下降，北京降5%、上海降5%、广州降4%、深圳降11%；二三线27城中，20城同比下降、7城上涨，重庆、合肥、宁波降幅超20%去化最为明显。

  消化周期的城市分化更悬殊。9月末30城中消化周期低于15个月的仅重庆、杭州、合肥、深圳四城。二三线27城中消化周期环比拉长17城、缩短10城；同比口径下20城拉长、仅徐州、南京、南宁、宁波、合肥、重庆、昆明七城同比缩短。

  库存在降，消化周期在升，两相背离的原因只有一个，成交流速的下降快于库存的消耗速度。

  这一特征在一线与二三线同时成立：一线库存同比降5.7%、周期拉长3.3个月，二三线库存同比降5.5%、周期拉长3.8个月。

  三季度的库存改善主要来自供应端收缩，而非需求端修复。这也解释了为什么在库存总量连续回落的同时，市场感受到的去化压力并没有同步减轻。

  我们认为，四季度库存继续小幅去化。四季度供应与成交环比同向回升，预计库存环比在-2%至0%之间，同比降幅收窄至4%—5%；消化周期受去年四季度基数抬升影响，同比拉长幅度由3.74个月收敛至2.5个月左右，环比仍维持21—22个月的高位。