【克而瑞物管研究】

  2026年7月，广州市住房和城乡建设局发布《广州市维修资金管理办法（征求公众意见稿）》。

  相比2022年现行办法，此次调整涉及续交、公示、组织主体、年度计划、紧急使用和档案管理等多个环节。

  从这些变化中，可以看出三条管理链：

• 余额不足时，必须及时补足；

• 一般维修可以纳入年度计划；

• 紧急维修可以先行排险，但证明、公示、审价和归档不能缺位。

  01

  余额低于30%，维修资金怎么补？

• 什么时候启动：多数城市以30%为线

• 广州仍以业主分户账余额低于首期交存额30%作为续交节点。

• 北京、上海、杭州等城市也普遍采用30%作为续筹触发线。深圳则在物业管理区域账户余额低于40%时发出预警，低于30%后，共有物业收益主要用于补充维修资金。

  广州此次没有调整30%的启动线，真正变化在于：启动后补到多少、多久补完，以及通过什么方式补。

• 补到多少、多久补完？

  广州明确续交后余额不得低于首期交存额，解决了“补到多少”，但没有统一规定“多久补完”。

  相比之下，北京同时明确补足额度和30日期限；上海前端保留自治空间，后端设置90日兜底。

• 北京：未成立业主大会的项目，补足额度和30日缴纳期限均有明确规定。

• 上海：正常情况下，筹集方式、金额和期限由小区自行决定；管理规约未作约定且业主大会在触发后90日内仍未决定的，启动法定续筹程序，业主须在收到交款通知后90日内，一次性将账户余额补至首期筹集金额的50%。

• 杭州：明确由业委会组织续交、街道或社区指导协调，但现有材料没有统一规定补足额度和缴纳期限。

  上海不能简单理解为“可以分期，所以要求宽松”。它的前端允许自治，后端则设置了防止长期拖延的兜底程序。

• 怎么补：集中续交，还是按月积累？

  深圳的做法与广州、上海并不完全相同：

• 广州：触线后补足，补足目标明确；

• 上海：一次性、分期和公共收益补充相结合，方式更加灵活，需要注意的是，上海市规定如果用公共收益补充维修资金时，比例必须高于50%；

• 深圳把续筹前移到日常：有电梯住宅每月每平方米不低于0.25元，无电梯住宅不低于0.15元，可与物业费一并缴纳，也可提前预缴。以100平方米有电梯住宅为例，每月25元、每年300元。金额不高，但它把“余额不足后集中续筹”变成了持续积累。

  对物业企业而言，续筹管理不能只等余额跌破30%。项目需要提前掌握维修资金余额、设施设备寿命和未来维修需求。涉及日常维修金代收的城市，还要同步做好分户信息、资金移交和专户入账。

  02

  年度计划：谁来编、怎么用？

  广州征求意见稿重新引入年度使用计划。广州2020年版办法曾设置年度维修计划，2022年现行办法没有保留，此次属于重新引入并进一步完善。

• 谁来编，什么时候编？

  广州、南京均把物企和业委会等列为编制主体，西安则进一步明确计划在每年第四季度备案的时间要求。

  广州、南京没有统一规定编制时间，执行安排更灵活。要让年度计划真正发挥作用，项目仍需在预算、业主决策和维修实施前留出准备时间。

• 一次表决，能覆盖哪些项目？

  广州回答了“多个事项能否一次表决”，西安则进一步明确了单项金额、计划期限和总额上限。

  需要注意的是，广州允许年度计划中的多个事项一次表决，并不等于取得一张不受限制的长期授权。表决通过后，各项目仍需按照相应程序申请使用维修资金。

  年度计划至少需要回答三个问题：

• 哪些设施即将进入集中维修期？

• 哪些项目需要优先实施？

• 现有维修资金能否覆盖预计支出？

  如果年度计划只有“维修屋面”“更新电梯”等项目名称，没有设施现状、预算和优先级，就可能只是把多个临时申请打包到一起，未必真正实现提前管理。

  对物业企业而言，年度计划不只是申报材料，更应成为连接设施巡检、预算测算和业主决策的资金规划工具。

  03

  紧急维修：不表决，怎么管住资金？

  广州征求意见稿允许符合条件的紧急项目不经事项表决、立即施工。但“事前不表决”不等于“没有控制”。

  紧急维修要管住资金，核心看两件事：有没有必要修，费用是否合理。

• 维修有没有必要？看证明材料

  广州将部分事项由10%以上业主确认调整为3名以上业主确认，降低了紧急项目的启动难度。

  但它并没有取消证明材料，而是根据事项类型和项目金额，分别采用专业报告、业主确认和业主大会决议。广州简化的是业主表决，不是维修必要性的证明。

  其中，2万元以下的外立面脱落、房屋渗漏项目，不再要求专业机构报告，改由3名以上业主签名确认；供水、排水、供电等事项的业主确认门槛，则由原来的10%以上业主调整为3名以上业主。

• 费用是否合理？看审价、验收和拨款

  很多城市都在减少事前表决，但采用了不同的替代控制方式。

• 广州：强调分类证明、施工同步公示、5万元以上审价和全过程影像留痕；

• 长沙：将主管部门现场查验、多方验收和公示后拨款串联起来；

• 南京、苏州：把强制审价门槛设在5000元，费用控制更早介入；

• 重庆：依靠街道确认和抢修后的资金公示形成监督。

  广州对5万元以上项目明确要求进行结算审价；对5万元以下项目，征求意见稿未统一要求结算审价，其费用合理性主要通过使用方案和施工合同、同步公示、竣工验收及主管部门材料审核等环节控制。

  “事前不表决、事中公告、事后公示”并不是单靠公示控制资金，而是通过险情证明、预算合同、工程审价、行政审核、竣工验收和资金拨付形成闭环。

  对物业企业而言，可以先修不等于先施工、后补材料。项目启动时就要确定维修范围、预算和施工单位；施工过程中保留照片；竣工后完成验收、结算、公示和档案移交。

  项目越紧急，内部证据链越不能断。

  结语

  广州此次调整涉及续交额度、公示期限、年度计划、组织主体、紧急范围、证明材料和档案管理等多个方面。

  这些变化最终指向三道管理链：余额不足后确保补足，一般维修提前统筹，紧急维修先行排险并全过程留痕。

  对物业企业而言，维修资金管理也将从“会不会提交一次申请”，转向“会不会监测余额、编制计划、控制预算和保存证据”。