姚建国：养老项目的建设及运营

中国房协养老地产与大健康委员会副主任、江苏澳洋康养产业有限公司董事长 姚建国

  中房网讯 2019年12月26日，第八届中国养老地产与大健康项目交流大会暨百城（企业）联动年会在湖南省湘西自治州吉首市隆重举行。本届大会以“承接产业转移，促进康养产业发展”为主题，邀请了相关部门、养老与大健康企业家及相关的专业机构进行政策解读、市场分析、经验分享、产业导入和项目对接，推动企业间、项目间的合作。中国房协养老地产与大健康委员会副主任、江苏澳洋康养产业有限公司董事长姚建国对养老项目的建设及运营谈了几点看法。

  以下为演讲实录：

  尊敬的各位领导、尊敬的各位专家，大家下午好。我是来自江苏澳洋，我们集团先介绍一下，我们是一个民营企业，是中国五百强企业，也是中国民营企业二百强。我们企业下面有一个大健康这样一个产业，是我们在深交所上市的，我们从大健康这一块做了整整十二年。从我们集团的发展角度上来讲，我们就看到大健康，所以我们是从医院开始做，现在有一家总院，我们有十家分院。是医康养护为一体，同时我们还有房产置业公司，这一部分，因为到现在为止，实际上中国的养老，包括医疗都特别难做，养老更不要说。目前我们国家的老龄化这么严重，上午我们的一些领导，也说了，目前来讲我们今年2019年，我们国家出台非常非常多的养老政策，应该说密集出台。实际上表明了什么问题呢，越是政策越多，这个行业越难做。

  我们想想房地产它会给你做政策吗？没有，拼市场。很多前期我们在做的这些行业，特别困难的时候，我们国家看到了我们国家的困难，更看到企业的困难，所以这些政策都是为扶持这个产业。对于这样一个产业，我们一直说是养老，真正运营的企业还是很难生存。所以我们中房协，我们养老的大健康，我们已经完全看到了养老离不开房地产。这一点一定是深刻的领会到了这样一个精髓。假如真正的你看一下，从目前来讲，我们这些哪有完全做养老的企业，做的多大，没有。一定是背后有我们一个地产作为支撑，才能做的这么好。

  当然养老这个行业，未来还会越做越好，但在现阶段我们养老离不开地产。但从养老的实质来讲，我们在建设过程中间，我们养老没有房子，养什么老，所以这个养老对我们来讲，房地产房子是我们脱不开的一个话题。当然房地产经历了这么多年，我们开发非常成熟，但是这个养老到底怎么和我们地产相结合，我今天就跟大家讲一下。我们在做这么多年房地产和养老、医疗结合的过程中间，我们房地产公司对这个养老这件事，非常熟悉，做的非常好，但是从养老房地产这个全龄化社区怎么去建设和运营相匹配。把这些年我们得到的一些不能说经验，是我们在做的过程中间一点体会，和大家分享一下。

  全龄化社区，假如说我们现在养老有很多的方式，社区养老、机构养老，这是一个概念。但是实际上真正养老，我们所有的建设，一个小区买了房子以后，就希望能够从小孩生下来，一直到我们老去的时候，在这个社区能够完全解决。假如说我们政府也负担不起，也没有钱建这么多房子，给你去住。所以这个全龄化社区的开发一定是我们的方向。全龄化社区开发的中间怎么养老是我们结合的并不是最好这方面。

  首先就是作为一个项目来讲，房地产这块我就不多讲，我们怎么从刚开始筹建到我们怎么建设，到项目开工运营这个阶段，实际上这个阶段最最重要的就是项目怎么筹建？这个项目是建什么样的项目，什么定位，对我们显得特别重要，我是做一个商业的机构，我是做一个社区，我们还是做一个纯粹的护理院。那这些定了以后，我们才能开始我们规划、设计、报建、工程、人事、财务等等，这些才能开业。但实际上这个中间一块，我们要反推过去，我们怎么做，现在在筹建这个工作计划中间，假如说我们有后面这个做支撑，筹建低的，我们怎么去规划，定完以后，我只有定位以后，我才知道，我接下来要配合这样的项目，做多少的养老工作，我们在建设过程中间，中国的建设流程已经很完善了，但是我们在怎么配合养老的过程中间，我们同样这个社区做什么样的规划，我就会做什么样的设计。

  在设计当中怎么去报健，讲的很明白。我们现在国家的政策，在很多建的时候，我们考虑到怎么创新，创新怎么能够在法律的框架底下怎么过去，怎么通过，打一个擦边球也好，还是有其他的认证。这些我们从开始，从地产的限制，我这个做养老设施的中间到底要不要，我们很多时候说你做住宅的，那么你就不能做商业，你做养老的，养老的是慈善。在这些性质上，假如以后前期策划项目并没有问题，你的设计有问题到最后很多是不能实现，所以咱们从用方面，咱们做房地产，是住宅性质。但是要做养老，是公建性质，假如说所有的按公建去做，报价很高，成本也会很高。所以这些在前期的我们要有明确的做法，包括你的营销，怎么去定它的规则，所以一切这些定位在前期你必须想明白，到底要不要这样做，到底怎么做，怎么做决定了以后，你的服务的内容，到底在怎么，在实际的项目过程中间，怎么去结合起来做。

  单单一个房地产项目，你要再去做养老是非常困难的，无论是从硬件上怎么改造，从软件运营上怎么运营，这些不解决，这个以后项目是一个致命的。所以在前面的从一开始项目就要明确，更多的还要考虑，因为我们上午也听到了，我们中国养老，中国五年、十年，它的年龄段，跟它的消费生活理念，养老理念完全不同，这一点上可能我们更多的为我们这个项目以后的怎么有生命力考虑。所以项目从一开始，你在建设，逐渐到运营。

  实际上在这个医疗的刚才我讲的，就是要不要带医疗，要带医疗，我们很多的假如说做养老机构，但是假如是翻译的医疗机构，我们规划中间，和我们的养老，主体一下子就决定了以后到底怎么回事。对于一个这样的项目，我们现在拟定的时候，我是刚需，到底是不是刚需，你得考虑好。包括你的医疗设施的这个，怎么去对接，我和政府的去谈，社区去谈，还是说自己拥有，还是跟一些机构合作，这些我们在前期要考虑好，因为谁去定，一定会有他自己特有的方式。所以医疗资源对接，包括市场，包括我们的消防工作，怎么做，那么未来会决定你的概念是什么。

  所以整个在报建中特地要想清楚，一旦你前期留了东西，前天我们做了一个项目要验收，我们说这个项目是由我们自己建的，当时报的是自己的全龄化社区的老年公寓边上做一个护理院，当时报过去的时候，我们后来在做护理院，找上市公司以后，医疗不能统一竞争以后，主体变了，他说不行，你这个上面租给别人，那么你的主题性质是养老，租给别人的时候，这个机构就不是一个养老内置的结构，必须重新去办，性质不对。幸好我们在原来在立项的时候，立清楚了是护理院。政府也有领导在这边，我们所有的办事机构的人员，他都不愿意担任何风险，最好你前面有了，没有就不行。我们找到了有依据，所以当时就放了，这些对我们来讲，前期所有的手续，你没有真正的去理解的话，你一定要留给自己一些空间，否则到最后，你哭都来不及。

  我们讲的就是这个营销，我们所有的项目做了一个，当然刚才讲地产结合，我们有两种情况，前期我们讲养老机构要轻资产运营，我们从应该说2013年是，当时说五年以后，我们很多项目都会无疾而终，确实是这样一个情况，但是我们又回过来想，真正在这个企业中间，做养老又有几家做大，反倒是我们这些供应商，都挣钱了。我们房地产公司花了大量的资产去养活我们的这样一个养老机构，但是从今年开始，我们这些地产商，我们这些资产都成倍增值，这种增值对我们养老来讲，增值一次我们一辈子做养老机构照顾一下九行，对于我讲这个就是你前期的经营的理念到底是什么。你的营销过程中间就是要做好前期出口的定位，你到底是做什么，只有这样以后，你的市场定位准确以后，你才能见效，才能更好的服务企业，所以这一点上，在未来的你这个社区定位一个全龄化社区，你养老是你的一个卖点。养老可以促进销售，这个养老到底怎么和我们的营销建立起来，为我们的营销插上鹏飞的翅膀，这一点上就是我们前期一定要认认真真的去做营销策划。你只有把所有的营销策划做好之后，才知道该怎么做。

  当然，做很多的规划，有建设规划。我接下来的养老怎么配合我们地产去做呢，你服务到底多少，内容，你的服务流程怎么走，你所有的针对这样的项目，因为有标准化流程，怎么针对这样的项目，你去认认真真的做，去设施，一定是要改变，一定是要适合自己的项目最好。你包括我们管理的制度，这些前期你不规划好，对你的建设来讲是无序的。这个项目前期的养老要做规划，一定要走在前面。

  在这些过程中间我们有一套补充，建设内容、建设步骤、建设成果方面，先确定流程、明确步骤、制定本项真正的标准化SOP，到怎么去执行操作，从方法上面来讲，我们一定是从经验绘制到一起以后，你到底做什么样的流程，包括我们的员工在这里怎么做。筛选以后，一定要给我们的员工。在整个流程设计上面匹配，把这个项目做好以后，标准化SOP模板。小规模使用再改善，一定要从确定以后标准化这个培训，要有教材，系统流程，持续的精细管理。

  实际上我们在养老过程中间，前期和实施过程中间，包括运营，我们一定是一个循序渐进，螺旋上升的，我们管理叫PPCI，这样一个管理模式，才有可能把这个项目做好。我们在做的过程中间，前期规划在于建设过程中间，一定是不断的优化，不断地修改，不论是从设计上，施工现场上，我们一定是要反复的修改。我们在座的中间都需要专业设计，从前期的方案、规划到我们的土建、水电、消防、暖风这些但是在养老方面，在无障碍方面，我们都应该有这样设计去做，再兼顾我们项目哪些需要哪些不需要。

  怎么去论证养老，等于说做一个养老专篇、无障碍专篇，把所有的加上去，设计的越晚越好，实际上不是这么回事，你说一个好好的家里给你到处设计的是图纸，你就不愿意去做，这就是我们过度设计，很多在养老适老化设计的时候，要做隐形的，看不见的，就像宾馆高端服务，你平时是看不到的，但需要的时候，就有。这一点是要做到。而我们现在到处看扶手、廊道到处不好走，有这个必要吗？我的适老两层的扶手，那些老人坐在轮椅上用得上扶手去走吗？设计的产品残疾人士可能还有这么大臂力，坐在轮椅上他能有吗？更多的时候我们怎么和我们的运营来谈，怎么样让他们感受到很多老人不愿意看到我老了，包括家里的家具，怎么去做一个隐形的扶手。怎么在这个高度上让他能够生活上提供便利，怎么让他在起身的时候，这些是我们应该做的，在家里我们一些部品，这些所有的家具有效的结合，这些都是我们应该去做的养老的适老的，要不断的继续改。所以运营的时候会知道，每次都需要不断的优化，设计、修改、永无止境。一定要相信现在修改为你以后会带来成倍的效益。

  所以工程包括你到工厂现场不能错过任何一个细节，有的东西是以后，是永远。所以现场的这个每次的放样必须要到位，在养老现场，包括一些采购上，我们现在采购养老，我们的眼界有限，我们采购的成本也很多，但是我有我的管理理念，比如我的设计理念，同样一套呼叫系统，我才花了二十几万，所有的东西自己的才是最好的。所以我们一定要有这种理念。

  同样人力资源，没有人什么都做不了，但是你人这些人招来干什么，你组织架构、编制、岗位说明、招聘需求、招聘实施，包括你的薪资体系，没钱他干不了，他不爱干，他不愿意干，包括他的职业生涯，你们在座的想一想，哪个愿意你的儿子、女儿去给老人洗脚，去做养老，都不愿意，为什么？这个行业做这个没有前途，但是怎么让它有前途，怎么规划，怎么培养他，怎么让他们觉得这个行业是好的，怎么样在职业生涯中间做一个职业生涯的规划，这些都是我们人力资源需要做的事情，前期没有这些招不到人，招了人做什么，来了人怎么培训，你的教材，你的模拟，你的实训，最后培训好上岗。这些我们前期的想法，没有是做不下去的。

  我们现在看到很多项目做好了，我运营了，什么做好了，实际上理念到底有多少东西，你都不明白。包括信息化，我们现在没有信息化，寸步难行，你包括信息化重要性，硬件+软件，软件+网络，网络+平台，平台+创意。我软件自己开发，包括你的测试。这些调试包括你的最后管理上的，OA上线、ERP上线整个管理上的，线上服务，这些你的网站，包括实际上我们一致把这一块叫运营中心，是一个指挥系统。你不要把这么多屏幕放在那边，一个监控室，我们监控室赋予他更多责任，他是一个信息中心，是一个调动中心，是一个指挥中心，所以人一定要结合起来，把这些全部加到里面。人力资源是最贵的，前期不做，以后没办法。

  包括你的资金，资金怎么到位，资金怎么安排，你怎么去做融资，这几年非常困难，我们经历了从地产养活它，包括我们上市结构，怎么从资本市场拿钱养活它，快速发展，资本上就不多讲。产品的预测，到最后的决策，运营模式，你都要在前期规划，在施工过程中间，你到最后项目才有可能成功。所以最后的财务分析，到底有什么问题，我前期就有问题，运营模式有什么问题，未来我再去做，一个项目的资金，这一点上就是贯穿着整个建设的过程。

  最后我们全部准备好到开业那天，一定是不会有任何差错，你说几号开业，我一定会几号开业。今天因为时间有限，跟大家很粗的分享一下。

　　谢谢大家！