“新冠肺炎”疫情下对美好居住生活的思考与策略

  张鹏

  中国房地产业协会副会长兼人居环境委员会主任委员

  当代置业（中国）有限公司执行董事兼总裁

  2020年伊始，新冠肺炎疫情突如其来，短时间内席卷全国，多省市相继宣布启动一级应急响应。疫情也对市场、交易、生产、经营按下暂停键，整个行业面临严峻挑战。房地产行业担负着人居环境建设的社会责任，疫情蔓延的同时也是行业纠偏的契机。我们有太多问题需要思考。

  1、行业价值转向，迎来新的市场空间

  站在时间维度和历史尺度上审视，2020年依然是一个万物复始、万象更迭的全新纪元。我们进入了一个全新的宏观周期，跨入了一个行业价值转向的时代，同时也迎来了一个新的市场空间。

  （1）新周期。我们将进入一个经济平稳增长、金融分层分化、市场低频波动的新周期。2019年中国经济增长6.1%，基本面保持稳中有进的发展势头。受疫情影响，2020年一季度将出现一定下滑，但全年仍将维持稳健的发展势头。金融政策持续收紧，企业融资环境不容乐观，且出现流动性分层趋势。房地产行业稳字当头，房住不炒为长期定位，但局部分化趋势逐步凸显，因城施策、因区施策、因时施策成为行业发展新常态。

  （2）新价值。房地产“旧三高”（高周转、高杠杆和高去化）已经转向“新三高”：市场更加关注建筑的高舒适性、空间的高活力度和产品的高价值感。企业应回归产品主义、客户需求，着力提升产品品质以实现建筑的高舒适，大力焕发社区社群能量以激活空间的高活力，通过产业资源的链接和共享以赋能产品价值最大化。

  （3）新市场。房地产进入下半场，新的市场也应运而生。行业已经从增量市场为主逐步转换为增量存量并举，孕育了新的市场机遇和发展势能，我们该思考如何用运营思维去激活存量空间，焕新城市既有建筑价值。美好生活是新时期的蓝图，新空间、新科技、新消费将迎来新市场。因此，需要将大数据、云计算、人工智能等科技手段与房地产进行融合，赋能房地产的转型升级。

  2.绿色精进之道：从绿色建筑到绿色住区到绿色健康复合社区

  作为国内最早投身绿色建筑的地产开发企业，我们同时也是中国绿色健康住区的积极推动者。二十年来，当代置业从绿色建筑、科技建筑到健康建筑、百年建筑、绿色住区；从被动式建筑、主动式建筑，再到近零能耗建筑、净零能耗建筑、产能建筑，不断精进绿色人居的研究和实践，将绿色人居融入企业发展脉搏，建设全生命周期的绿色健康复合社区。

  （1）在建筑层面：当代置业开展了中外标准的诸多实践。通过将置换式全新风系统、安全健康水系统、智慧社区系统等绿色科技的引入，在居室内创造恒温恒湿恒氧恒静的空间，在社区内打造自然生态、优美宜居的环境，在满足建筑功能的基础上，为公众提供更加健康的环境、设施和服务，同时将建筑和社区集合成一个具有“免疫”功能和“御灾”能力的活性空间。2019年，恐龙3号——装配式净零能耗健康建筑落成运行。其应用了集成单元式的被动房技术，与自然环境呼应的主动式建筑技术，以健康建筑元素为主要目标，获得国家十三五课题寒冷地区近零能耗关键性技术的示范工程。

  （2）在住区层面：当代置业积极参与中国房地产业协会团体标准《绿色住区标准》的制订和实施。绿色住区，就是绿色健康住区，也是可持续住区。它提供的不仅是一个好房子，更强调建筑与城市、城市与社区，社区与住户的共生共荣，是突破建筑单体扩展到住区层面的健康运维系统。在落实这项团体标准的工作中，我们制定的标准化工作流程，项目通过对场地生态、能源资源、绿色交通、建筑可持续等方面的技术落地和实施，着力为居住者提供健康、生态、充满活力的绿色生活方式。特别关注整个社区与居家生活尺度的处理，生活习惯等的匹配，使得居民小区出入和城市互动之间，感受便捷与私密的平衡，同时实现了节能和高效。目前，集团在全国创建了22个绿色住区项目。在绿色战略的布局下，已经有25万居民生活在当代建设和运营的绿色科技社区中。

  （3）在运营层面：当代置业率先构建绿色科技数字平台，不断完善集中式的中央能耗监测分析平台和绿色科技全产业链信息云平台，实现绿色建筑数字化、科技化、智慧化。通过对物业运营和社区能源设备运行的全方位立体化监控和管理，可以有效监控设备能耗指标、运行指标、用电指标，并对每个项目的能源系统进行监测分析，从而提升系统的可靠性、安全性、实时性，并缩小故障影响范围，提高管理效率。机组的日常运行可通过云平台的数据分析，根据不同地区的天气条件、温湿度、空气质量，实时调节，使设备机组的运行达到最佳的状态。同时，使业主家中达到全年恒温恒湿的舒适宜居环境。通过多年来运行数据指标和财务数据指标的统计分析，可得出项目的最优的运行经验，并广泛应用于其他项目，从而使整体项目的机组运行可达到最优的运行状态统。

  （4）在城市层面：住区是城市建设的基础细胞，在全生命周期MOMΛ绿色家园4+1社区中，我们将产品划分为绿色住区、科技社区、健康社区、全龄社区和人文艺术社区5个维度，也将多种生活场景切入。从建筑到住区，从开发到运营，从居住功能延伸到工作、生活、休闲、社交等城市功能，不断丰富着MOMΛ绿色家园的价值创造和链接方式。也为项目所在区域、所在城市从软环境到硬环境建设，从社会、经济、市场的综合平衡效益中，践行着我们作为企业所承担的人居责任。

  疫情发生后，企业第一时间向武汉市慈善总会捐赠人民币200万元，全力支持疫情防控；同时，从地产、物业、教育等多元化业务板块，采取一系列针对疫情的防护工作，守护客户、业主生命安全，全力打赢疫情防控战；此外，自发募捐、收集，为疫区或所在区域捐赠现金、防疫物资等，全力支援疫情防控。在直接捐款捐物基础之上，我们已正式升级公益基金，设立1000万元慈善基金，长期为全社会做慈善、做公益。

  3.着手当下，迎接疫情后时代挑战

  从疫情形势来看，总体有向好趋势。作为企业，在保证生产正常有序的同时，还将持续做好四个方面的工作：

  （1）创新线上线下联动营销，全面促进签约回款。房企应该第一时间开始谋划疫情结束后，如何快速的将现有的线上意向客户实现快速转化。预计本轮疫情抑制的需求将会有回补的需求释放，企业应提前做好开盘准备，抓住回补放量机会，促进项目的销售去化；

  （2）合理支付各类款项，精细铺排现金流。如何快速恢复生产是当务之急，从项目工程进度层面，坚持以销定产，不盲目赶工。做好成本管控，严控企业管理费用、销售费用支出；

  （3）企业经营深淘滩，加快精益管理。不可预知的外部事件，更加突出了企业精益管理的重要性。企业需要建立并持续优化适合企业特质的流程与运营，实现企业经营、项目管理全周期的精准、高效。同时，注重企业管理能力、决策科学性的提升；

  （4）建立差异化核心竞争力，提升穿越周期能力。长期来看，房企保持稳定增长，提升跨越周期、应对风险的能力核心还是要建立自身差异化核心竞争力，保持市场的客户认可度。经历过此次疫情后，整个市场和客户对绿色建筑、健康建筑社区将会有更多深刻的理解和向往，整个行业都应该抓住这种社会心理变化。

  当我们放缓脚步，重新思考建筑能否在满足居住生活基本保障的前提下满足社会公共卫生安全的需要；重新思考建筑如何让客户居住更加健康、安全、放心，房地产的产品回归到人对生命和健康的本质和理性上面，这是一轮新的进化，也是企业的永恒坚守。我们继续专注于绿色科技的持续进阶，自我约束、自我循环和自我净化，继续精进技术研发、规划设计、产品落地、项目运营，并携手行业伙伴同心共进，打造绿色健康建筑和绿色健康社区，创造舒适的宜居宜业空间，构筑公众安全健康的牢固防线，以绿色健康人居致敬未来美好生活！