2012年上半年重庆市房地产开发形势分析简报

2012年上半年重庆房地产市场呈现出区域市场开始分化的差异，主城市场明显回暖，上半年主城区市场总成交量创历史同期成交水平新高，达到990万方，成交均价也保持了相对的稳定，但区县市场成交量出现一定程度的回落。针对我市房地产市场的具体情况，市开发协会进行了一次简要的梳理分析。

一、上半年房地产开发经营基本情况

(一)开发企业增速回落，开发资源“一圈”集中、“两翼”下沉。截至6月，全市共有房地产开发企业3385家，其中上半年新成立187家，增速明显回落。上半年外围区县企业开发活跃程度高于核心区县，“一圈”房地产开发进一步向大中型开发企业集中，分流出的开发资源向“两翼”下沉。

(二)房地产投资增速继续回落，商业投资增速领先。上半年我市完成房地产投资758.0亿元，同比增长7.8%。受我市经济增长方式转型、城市功能强化等因素影响，商业投资同比增速高达41.3%，成为上半年房地产开发投资亮点。

(三)新开工面积回落，首次改善性住宅抗跌表现相对稳健。上半年我市商品房新开工面积1218.0万㎡。住宅新开工985.1万㎡，同比增长-3.2%，经济状况低迷与房地产市场未来走势不明朗是开工下滑的主要原因。目前全市房地产市场已显现整体进入二次置业期的苗头，90-144㎡首次改善性住宅新开工面积下降幅度最小。

(四)竣工面积快速上升，上一开发高峰期项目集中收尾。上半年我市商品房竣工面积710.9万㎡。住宅竣工565.7万㎡，同比增长13.9%，竣工面积大增是2009、2010两年间房地产开发高峰时期形成的大量项目达到收尾阶段的真实反映。“两翼”由于开发规模小，开发高峰期与发达地区并不同步，上半年的竣工量明显下降。

(五)施工面积持续走高，潜在库存压力不容小觑。上半年我市施工面积10011.5万㎡，同比增长57.8%，未来将形成的市场实际供应规模正在不断扩大，若下半年市场销售不能出现大幅提升，我市房地产市场销售未来去库存压力还将加剧。

(六)预售面积、均价回升，市场出现转暖迹象。上半年预售面积1607.0万㎡，同比增长28.22%；预售均价5262.7元/㎡，同比增长9.1%，均创出近两年来最大增幅，市场出现转暖迹象，房地产调控“外紧内松”与我市对刚需购房鼓励是造成这种现象的主要原因。

(七)开发资金下降，开发企业资金链安全程度提高。截至6月末我市开发企业资金来源合计1383.2亿元，同比下降6.3%，降幅较一季度明显。受上半年市场销售回暖影响，预收款项占开发资金比例上升，开发企业资金回笼状况出现好转，资金链安全程度有所提高。

二、影响我市房地产业发展的综合因素

一 是公积金政策微调较明显地刺激了刚需，促成了交易量回升。二是大力发展民营经济的战略举措有助于我市房地产开发的结构调整、提高房地产市场购买力、分流投 机性开发资金，推动房地产市场稳健发展。三是工业结构战略性调整为房地产市场提供了稳定需求，成为拉动我市房地产开发引擎。

三、下半年房地产业发展趋势预判

(一)国内外经济持续低迷，房地产开发环境将继续保持“外紧内松”。下 半年全球将普遍进入通缩下行周期、经济增长乏力、经济政策趋于宽松，我市房地产企业融资更加容易、开发成本将进一步下降。我国下半年经济增速减慢已成必 然，在维持房地产调控不放松的基调下，中央对地方微调政策将更加宽容，房地产开发政策环境将继续处于“外紧内松”的状态。

(二)房地产企业资金面进一步改善，开发信心将会提振。随着货币政策逐渐放松，开发企业融资紧张的状态已得到了明显好转，加之房地产市场交易量回升，开发企业预售资金回流也逐渐增多，对外的资金支付存在下降趋势，下半年开发资金面状况会进一步的改善，开发信心将会提振。

(三)房地产市场逐步回暖，房地产开发将进入活跃上行周期。上半年我市出现了房地产市场交易量回升、交易价格反弹等市场复苏回暖的迹象，会使购房者与开发企业预期出现转变，使得下半年房地产市场出现加速复苏，我市房地产开发进入活跃上行周期。

(四)房地产市场库存压力仍大、成交均价有反弹压力。由于我市房地产开发规模长期处于较高水平，历史上形成的库存需要一个较长的时期消化。上半年房地产市场出现了回暖迹象，以往受调控政策压制的房价上升压力会被释放，使得下半年虽市场库存量仍然较大，但房价仍存在反弹压力。

四、需要引起重视的主要问题及建议

一是市场结构性变化后面反应出来的行业具体问题和原因以及企业应该采取的相应的应对策略；其二是宏观经济形势的变化，对房地产行业未来0.5—2年内将产生的具体影响，各开发企业应慎重思考；三是宏观经济与行业经济背离情况下，开发企业应慎重思考两者的关联性，防止行业出现较大异动的情况下，企业准备不足。