刘志峰:提高房地产行业的金融能力建设和发展水平

2013-11-15 16:20:36来源:中房网

扫描二维码分享

在2013房地产金融论坛暨《中国房地产金融

2012年度报告》发布会上的讲话

刘志峰 中国房地产业协会、中国房地产研究会会长

各位来宾、各位朋友,同志们:

  大家下午好!

  刚才,中国房地产业协会金融专业委员会发布了《中国房地产金融2012年度报告》,各位专家做了精彩的主题发言,相关房地产企业和金融单位分享了实践经验。在这里,我代表中国房地产研究会、中国房地产业协会对各位朋友们的到来表示诚挚的欢迎,对各位嘉宾的精彩演讲表示衷心的感谢!

  2011年11月,在金融专业委员会调整重组会上,我曾讲过,促进房地产金融发展,对房地产业和金融业来说,都有着积极的意义,这也是金融专业委员会的首要工作和任务。大家知道,金融的作用就是通过汇聚社会资金,再通过各种方式将资金输送给实体经济,从而架构起实体经济资金流动的通道。房地产金融,就是为房地产经济的发展输送“血液”,为房地产企业供给“营养”,促进房地产业的繁荣和发展。

  我国房地产金融是随着房地产业的发展与金融体制改革的深入逐步发展起来的,特别是城镇住房制度改革二十多年来,商业性和政策性住房消费贷款快速增加,房地产开发贷款和个人住房贷款占全部金融贷款的比重不断提高。经过十几年的改革和探索,房地产业与金融业相互促进,共同繁荣。目前,我国已经建立起了以银行信贷为主,同时包括债券、信托、股权基金等多种融资方式在内的房地产金融体系。据统计数据,截至2012年末,各类金融机构房地产贷款余额12.11万亿元,同比增长12.8%;全年增加1.35万亿元,同比多增897亿元,全年增量占同期各项贷款增量的17.4%。其中,地产开发贷款余额8630亿元,同比增长12.4%;房产开发贷款余额3万亿元,同比增长10.7%。个人购房贷款余额8.1万亿元,同比增长13.5%;全年增加9610亿元,同比多增23亿元。房地产金融的发展,为促进房地产开发、房地产产品流通、满足百姓住房消费等做出了重大贡献。

  在我国房地产金融体系基本形成并取得了一定发展的同时,由于受政策、体制等因素影响,房地产所需资金在来源上过度依赖银行,既给银行系统带来潜在风险,也一定程度上不能完全满足房地产业快速发展的需求。因此,要求在金融体制改革下推动房地产金融创新的呼声日益高涨。刚才,各位专家、嘉宾都做了很好的分析,提出了建议,非常值得学习。

  借此机会,我谈几点意见,供大家参考。

  一、 正视房地产业发展竞争格局的变化

  房地产业资金密集型的行业属性,决定了其需要借助金融杠杆的力量撬动行业经济发展。房地产企业要扩大规模,做强做大,更加需要金融的配合与支持。金融已经成为房地产企业财富创造的强大驱动力。

  目前,随着企业各项成本的提高,企业资金压力增大。其中不乏一些企业倒闭和被兼并,究其原因,除了有企业内部管理不善、战略决策失误以外,还有一些是由于企业在发展过程中融资渠道狭窄、资金链断裂造成的。现在来看,企业“找钱”的能力,应该是企业一项重要的核心竞争力。有些大型企业、品牌企业之所以发展的好,除了产品品质、市场营销策划、管理能力强之外,很重要的一条是这些企业有很好的资金运营能力。像万科,2012年实现销售金额1412.3亿元,实现净利润125.5亿元,同比增长30.4%。2012年底,万科持有货币资金量达522.9亿元,净负债率23.5%,处于行业低位。这充分反映出了万科较强的资金运作能力。当然,像万科这样的企业还有很多。

  今年3月份,中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合发布了2013年《中国房地产500强测评报告》。《报告》显示,2012年500强房企销售金额高达2.53万亿元,占全国商品房销售额近四成;前10强房企销售金额达7973.66亿元,占500强销售总额32%。从房企销售集中度来看,前10强房地产企业市场占有率从2009年的8.57%提高到2012年的12.37%;前100强房企在全国的市场占有率达到35%,在500强房企的销售贡献度更是占到近八成。从这些年房地产品牌价值测评成果来看,品牌房企的影响力和市场占有率逐年提升。与此同时,这些品牌房企的融资环境相对宽松,财务状况良好、抗风险能力强。

  二、提高房地产行业的金融能力建设和发展水平

  在此前的多次会议上,我对房地产行业的转型发展谈的很多。房地产企业在转型发展中,特别是在当前房地产宏观调控的背景下,企业的竞争会更加激烈,谁拥有更多的资源,获得的机会就更多,发展的空间就更大。

  传统的企业能力,像开发能力、设计能力、营销策划能力、管理能力等,是大家比较熟悉的。随着企业的运营和发展,企业在筹措资金、处理资金、运用资金、管理资金等方面能力越来越被重视。企业的融资能力在很大程度上决定了企业财富创造能力。这种能力也最终体现企业在房地产市场中的表现,如占有的市场份额、企业成长速度等。所以说,房地产企业应对金融能力的建设予以高度的重视和加强。

  首先,房地产企业要了解相关金融政策和制度。所谓知己知彼、百战不殆。企业不仅要了解金融政策和相关规定的内容,知道怎样在合法、合规的前提下筹措资金,使用资金。同时,也要对不同来源的资金的运作方式有充分的了解和掌握,找到适合企业发展的融资方式,更好把各种金融渠道利用好。

  其次,要加强企业自身金融能力的建设。包括企业金融战略的规划、设计,打造金融团队,整合金融资源,以及加强信用建设等。以往传统的观念,企业重视开发能力、营销策划能力、成本管控能力等,而忽视金融能力的作用。有句话是这样说的:企业寿命短,是投资能力差;企业发展慢,是融资水平低。房地产企业只有提高投资、融资和资本运营的能力,才能解决发展慢、融资难,从而做强做大。

  第三,要构建企业的金融能力体系。金融市场最大的作用就是对资源的优化配置。金融能力的竞争就是对金融资源的竞争。构建房地产企业的金融能力体系,提高企业的投融资水平和资本运营能力,为企业持续经营和提升规模提供血液支撑,是企业市场竞争力的保障。未来,金融能力竞争将是企业竞争的法宝。

  三、发挥金融专业委员会的桥梁作用,推动房地产金融事业健康发展

  首先,要开展房地产金融相关政策研究,为政府主管部门制定产业政策、市场运作规则提出建议意见。继续做好房地产金融报告编撰工作,以客观准确的事实和数据反映行业发展状况,为行业发展提出建议。像本次发布的房地产金融报告,内容较充实,有市场现状的反映、有国外房地产金融的研究和比较,有市场调查分析,还收录了一些房地产基金的运作案例。我建议,以后的报告中可再增加房地产企业金融运作的案例,为房地产企业扩展视野、扩宽融资渠道提供参考和借鉴。

  其次,发挥职能,抓好自身建设。有句话说得好:“学习速度小于变化速度等于死亡。”房地产金融的理论深、变化快,专业性强,委员会秘书处要加强学习、多研究问题,不断提高工作效率和工作水平。加强与会员的互动交流,开展市场调研,掌握需求,积极搭建房地产业和金融业交流合作的平台,帮助企业拓宽融资渠道,做好服务。

  第三,要办好《中国房地产金融》杂志,创新内容,提高质量,坚持正确舆论导向,提高传播能力,将杂志办成有影响力、有特色的房地产金融期刊。

  同志们,完善和发展房地产金融,既是房地产行业发展需要,也是我们的责任所在,希望我们在座的专家、同行和朋友们共同努力,为我国房地产金融和房地产业的健康持续发展贡献力量!

  谢谢大家!

返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部