中国合作建房的前世今生 | 大话合作建房第6期

2020-12-28 16:46:00来源:中房协合作建房委

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  我们在之前的文章中反复提到两个词“合作建房”与“住房合作”,住房合作是合作建房的更高级的表现形式,但是目前相应的住房合作社的主体还没有以国家法律或者政府的相关指导意见的政策出来,所以住房合作社也在积极的在中国房协的指导下探索破局之路,但是合作建房目前已经完全有条件了,而且是在现行的法律法规政策之下完成的。

  合作建房的终极表现形式就是住房合作,这是二者的区别。

  35岁以上的朋友们都能够感受到中国的住房制度给大家带来的生活上的变化。

  住房制度的改革初期,其实是百分之百的非营利性住房,就是企业、政府盖房子,然后分钥匙。那个时候大家的感觉是什么,分房子太难了,想有一套好一点的住着舒服的房子简直比登天还难,因为供应量太少了。为什么供应量少,因为无论是政府还是企业没有那么多钱盖房子,一盖了房子资金就沉淀在那里,造成了财政的不可持续。

  八十年代,政府也鼓励私人参与一起建房,当时北京的房子或者上海的房子就是几百块钱一平米,但是那个时候的人均工资就几十块钱,房价过低,私人或者个体没有供房的动力。政府供房子财政不能持续,私人供房子没有动力,这两个问题好象无解。后来我们引入了香港的楼花制度,让开发企业接手,一下子住房制度改革就轰轰烈烈的起来了,而且是非常成功的改革。

  但是,从引入香港的楼花预售制度一直到现在,就停在这里了。应对于不同的历史阶段,需要不同的政策以及市场模式对应,在最初的时候,能够给一部分人提供物美价廉的房子,而且开发企业也可以赚钱,都是因为当时的改革开放初期,我们的GDP还是处在相对比较低的范畴,所以大家还是咬牙可以买得起的。再看现在,全国的平均房价已经过万了,在一二线城市十万每平的房子比比皆是,普通一点的商品房五六万,也是很常见的。

  所以,从目前来看,将近百分之百的市场化的房子造成了有倾向性的住房短缺,投资型房产供应过多,同时中低收入者严重缺乏一手的支付得起的住房供给。

  投资性房产供应过多指的是什么呢,要么我有钱买很多的房子出租,或者我有钱可以买别墅、更高端的房子,但是中低收入人群,他们缺乏自己的刚需盘,政府也出了很多政策,包括两限房,共有产权房,包括早期的经济适用房,但是毕竟照顾的是少数,在这个时候大量的人群消费力萎缩,影响经济,思想动摇发生,从最近都可以看出,人们一直讲逃离北上广,回到自己的小城市,拿着北上广赚的钱在那买一个140平米的三居室,舒舒服服考一个公务员,他们不是不想待在北上广,而是在北上广实在没有他们的容身之所。

  从上世纪九十年代到2010年之间,以经济适用房为主的多层次的住房供应体系没有能扎扎实实的建成,房价越来越高,调控显得很尴尬,同时大家把所有的指责都扔给了开发商,其实开发商也觉得冤,说我们也不想卖那么贵,因为政府的地越来越贵,把锅甩给了政府,但是黑心开发商的污名还是背上了。

  由政府负责的新建的非营利性住房继续不断的流失,浪费财政,政府盖了很多房子,因为地段交通之类的原因,满足不了人们的需求,所以很多这样的房子弃售,浪费了政策,而且加大未来调控的难度。现在宏观调控的政策基本上已经被我们国家的政府玩了一遍,也没有什么新鲜的,像前几天萎靡了就刺激,刺激了起来了就打击,打击以后又萎靡又刺激,打一个不太恰当的比方,像一个病人,本来病的不轻,一会儿打一个强心剂,起来了之后又上各种管子进行伤害,不行了又打强心针,这是不行的。所以财政、社会、经济都在不可持续的危险上一路狂奔。

  根据我们之前看到的瑞士的规律,如果政府不进行有效的干预的手段,情况会持续恶化,当遭遇经济危机的时候很可能爆发持续的大规模的社会问题,我们从瑞士一百多年前的历史就可以看到,目前中国的房地产市场到了非改不可的状态,同时政策经过这么多年的磨炼或者跟开发商的博弈,已经是先行了,政策先行有哪些企业可以跟上,哪些企业可以在新一波的机会中获得长足的发展,就要看哪些企业可以及时的做出调整和转变,所以我们要继续完成住房制度的改革,首先要重新保证非营利性或者是微利性住房是永久性的。

  第二,为各城市制定适合其的非营利性住房的市场占有率目标。

  第三,当政府单独供应非营利性住房压力太大,需由专业的私人非营利性建房者帮助其完成供房任务——形式很可能是“住房合作社”。

  就像刚才讲的,合作建房的立法不能一蹴而就,因为立法要经过全国人大,地方政府对房地产的政策也不尽相同,有的地方依靠土地财政比较多,可能适应性就比较窄,有的地方土地财政压力不是很大,就可能做一些新的尝试,在政策的指导下做一些新的尝试。

  我们在没有办法一蹴而就的时候就要从目前完全合法合规条件下合作建房做起,然后慢慢的,或者基于某一个契机再形成真正的住房合作体系。

  用瑞士和中国做一下对比,瑞士1847年铁路修成开始快速的城市化一直到1883年期间是单一的是盈利性的住房市场,1891年,苏黎士租房者协会——苏黎世州第一个非营利性住房合作社成立,一直到1924年政策完全成熟,这是瑞士的转化的过程。

  中国从1978年开始改革开放开始快速的城镇化,中间这段时间的发展也是单一的盈利性的住房市场,其他的供给主体相对可以忽略不计,因为占有率太少,包括目前的长租公寓,就我个人而言,未来的方向是向哪一个地方走还看不出来。所以我们已经是到了这个时候,从2016年开始也需要逐步探索新的市场供应方式。

  其实中国并不是没有做过这样的尝试,在92年的时候我国颁布了《城镇住宅合作社暂行管理办法》,虽然各地根据国家的管理办法制定了各地的办法,但是在今天看来依然有名无实,但这个暂行管理办法直到今天仍然有效,并且成为了合作建房的政策依据。

  从2003年开始,个人合作建房在大江南北如火如荼的开展起来,这个都是以个人为主,意见领袖,民意代表也好,由他们来做的个人合作建房,有的做成功了,也的没有做成功,但是开展的是轰轰烈烈,如火如荼。

  但是大家要回头想想,没有形成能够倒逼政策出台的态势,虽然做了很多,也不成功的,也有成功的,但是为什么成功的经验没有加以复制,不成功的经验又从中吸取了什么教训呢?

  我们也分享一下我们的思考:

  第一是没有成体系的实施指引,每个人的方式方法都不一样,没有落地指引。

  第二个是没有组织支持,每个人都是处于单打独斗的状态,自己一个人把这个事情都干了,我又召集合作建房的客户,又给大家开会,讲产品,还跟大家收钱,找代建公司或者施工队,在这里一个人兼了很多事情,除非是一个通才或者是房地产行业专业的人员。所以没有组织支持,单打独斗的状态做起来非常苦。

  第三是信用低效,从众筹的角度讲,发起一个项目,背景是什么,征信方式是什么,交了钱以后担心你会不会卷跑钱,这都是买房客户心里存在的不确定的因素。个人的合作建房解决不了这个问题,因为背后没有组织,没有更多的支持,就靠一己之力要把这个事情做成,可想而知难度多大。所以他的信用是低效的。

  第四是资金筹集很难,众筹一个科技类的IT产品,比如说小米手机其实就是众筹来的,一直发展到这么大,比如说农产品的众筹,一部电影的众筹,小米手机几千块钱,大家在物质条件都比较丰富的时候,几千块钱可能也不太当一回事。对于农产品或者有追求的文艺青年,花几十块钱买一点水果,买一点农产品,质量差一点,或者给你缺斤短两也就一笑了之,同时几百块钱众筹一部电影,片尾的字幕还可以显示出来,他很高兴,因为他参与了。但是房子就不一样了,目前的情况来看,房子的单价已经到了五万、十万这样的级别。众筹一个小米手机让你花五千块钱你都会掂量掂量,何况一套房子。

  如果我们做合作建房,之前我们可以募集30%的房价款就可以买地,现在可能要到50%。拿一百平米的房子讲,我掏30%的钱,那就是150万,这个钱对刚需层面的人来说,不是一笔小钱,如果再增长一些,掏250万更得掂量掂量,我掏这个钱会得到什么,那可不是买一个水果,众筹一个电影这么简单的事情,所以个人的合作建房的尝试的先驱,资金筹集是非常难的。

  第五沟通的成本非常高。因为每一个项目的发起人,他所面对的不是一两个人,不是三五个人,而是成百上千的人,他自己一个人没有办法建立起一套体系化的沟通,沟通成本很高。比如说开产品定型会,对于卫生间、厨房、客厅、卧室采用什么样的品牌,用哪家代建,都需要吵半天,因为在这里每个人都想把自己的意见充分的表达出来。同时到交钱了,有的很痛快的交了钱,有的交了钱以后不痛快,有一定担心,三天两头想把这个钱拿过去,沟通成本太高。

  第六竞争不过开发商。开发商并不是直接生产房子的人,而是资源的集成商,集成了产业链的上下游,最大的资本就是拿地资金和整合资源的能力。个人建房者,项目发起人怎么能跟正规军作战呢,我们开玩笑说个人建房的发起人都像是“游击队”,从资金成本、成本控制、运营管理、设计方方面面都有很多的不足,尤其在目前统一招拍挂的情况下,个人建房者是竞争不过开发企业的。

  最后,有的地方政府是过度依靠土地财政的,合作建房或者住房合作的终极形式是要土地由国家或政府拨付的,这个拨付意味着以较低的价格成本拿到地,对于过度依靠土地财政的地方政府是不愿意看到的。所以有差别就是政府的意愿不高,这是之前很多合作建房的发起人跑政府的土地部门,跟市里面领导沟通,希望以这种形式合作建房,满足中低收入人群的住房需求,结果还是很难成功,一己之力去沟通政府的全套体系,而且政府的参与意愿也不高,这就是为什么个人合作建房,虽然大江南北如火如荼,但是成功的案例寥寥,不成功的比比皆是。

  2015年开始,中国房地产众筹联盟由平安、万科、绿地、万通25家房企和互联网领军企业共同创立,在房协的指导下,通过对建设城乡产业融合新生态为目标的全域众筹发展之路的探索,践行多主体供给,多渠道保障,推动中国特色住房合作模式的探索与实践,促进众筹行业健康持续发展,服务城市更新和国家的乡村振兴战略,满足人民日益增长的美好生活,这其实就是为了中低收入人群以及刚需人群的住房需求成立的。

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  为什么是由很多房地产企业成立的联盟组织呢,只有这些企业参与进来了,让他们真正的重视,同时利用众筹的力量,利用企业的力量,共同来把住房合作,合作建房的目标推动下去,这是我们的初心。

  联盟的先行者中举四个例子,第一个是建业集团,建业在很长时间就有一些把相同兴趣爱好,相同生活诉求的人集合起来,自己设计,自己盖房子,自己住,自己做社群运营,前年建业的君邻大院由此诞生了,它是目前少数的以企业推动,进行C2B定制化产品的标杆类的产品。建业先把老业主集中起来,通过问卷调查的形式,通过产品征询的形式,通过签署业主的承诺书,先把一群有相同兴趣也好,有相同生活目标的人集合起来,通过产品的说明会,建业还有一个君邻会,专门为业主服务的,类似于万科的万科会,用君邻会提供定制化的服务,同时在线下线下同步开展,线上做一些线上的社群运营,线下做一些产品的宣讲会。第一个君邻大院的成功代表了C2B模式在河南的郑州成功复制。

  建业的第一个君邻大院也很艰难,人合作建房的发起人的沟通成本非常高,同样做企业也是一样,但是还好,企业是有体系的,企业也是有人的,第一个君邻大院在线下开了几百场的产品研讨会,最终把产品确定下来,才到了施工建造的过程。

  第二个是天福集团,天福集团是联盟的忠实的支持者和拥护者,2018年联盟第四届峰会上,天福集团就已经加入到联盟成立的中国特色住房合作研究中心,承担了很多项目的实践工作,这之后经过企业内部独特的孵化,成功的孵化出天福集团美好生活家园,专注于服务客户,专注于运营,专注于让客户得到性价比超高的好产品。

  天福集团的经营也很有特点,它一般都是在三四线,甚至四五线城市开展他们的房地产开发,天福集团很早的时候预见到在房地产高周转,不可持续的政策以及市场环境下,及早的转型。所以天福整体的负债率只有20%多,非常健康的一家企业。美好生活家园也是通过合作建房的模式和地方政府沟通,政府对于天福的美好生活家园+住房合作模式非常认可,在新乡、华县、信阳等等地都做了很多的尝试和努力。

  第三个是筹房集团,筹房很早就开始做众筹建房、分房的业务,筹房其中有一个筹字,用众筹的方式做房地产开发的时候,那时候大家对于众筹,合作建房还都没有很多的耳闻目染,筹房已经做了先行者,而且是从写字楼开始,在浙江省内做了很多的项目,有民宿的项目,也有写字楼的项目,也有住宅项目,其中也代表性的就是莫干美庐,去年也获得了最佳项目奖。回头我也会邀请刘总就他众筹建房、众筹分房的独特模式再跟大家做一次汇报。

  第四个是开始吧,原来叫开始众筹,因为众筹在16年的时候因为互金风波,很多P2P爆仓,众筹也被连累,就改成了开始吧。他们做的民宿就是众筹或合作建房,通过平台的宣传和推广获得支持者,然后给借宿或者民宿的运营企业共同进行民宿综合体或者民宿集群的合作建房。比较典型的是宁夏的沙坡头做的黄河宿集,全年的满房率应该在90%以上,也成为了全国的网红打卡地。

  建业集团,天福集团,筹房以及开始吧,都是中国合作建房先行者,他们走的不是特别顺利,但是他们走的很执着,他们的产品也在不断的迭代,包括君邻大院现在的产品更好了,而且他们的操作模式,他们的客户的服务手法,越来越成熟。天福集团美好生活给客户承诺的五大中心、十大配套,包括终生免物业费等等,都是在行业里面独一无二的做法。

  合作建房看上去很美,做起来很难是么?是,也不是。就看我们如何能够把合作建房以及住房合作的优势发挥出来,同时通过组织化、体系化、信用化、金融化,还有一个很重要的客户优先化,这样的手段来开展工作,就会做的非常顺利,因为已经有这么多的先行者做的很好了。

  同样,有基础、有共识,就差落地了,是什么意思呢,对合作建房以及住房合作有了一个基础的了解,而且对这个事情有共识了,如果还要在以前的道路上继续走下去,高周转,金融化肯定不可持续,面临的是什么呢,要么被头部兼并,要么转型,转型做什么,做其他的产业化,其他的跟房地产不沾边的,你是不是真的能够适应这个转变?能不能踏踏实实往下做,如果对这些有疑惑或者觉得肯定是不好做,做不下来的话,我们就转回来做合作建房。

  还是您的老本行,这是这么多事儿,只不过我们先把客户筹集起来,通过众筹的形式,降低资金杠杆,挤掉泡沫,而且能够通过和客户的互动、交流,确定产品形式,不需要我们把房子盖出来再去通过营销部门苦哈哈的卖,再交上3到10%的营销代理费。

  所以有基础、有共识,就差您来和我们一起落地。把之前我们想的问题,个人合作建房的问题都解决了,就好做多了。

  从先行者的成功案例看,地方政府的态度是支持鼓励的,并不是说我让你白出土地,而是我能够有效的去金融化,去杠杆,我能够让客户真正的买到便宜的,性价比高的,他自己喜欢的产品,我能够让政府出政绩,地方政府是支持的。

  另外,星星之火可以燎原,我们从最初的2003年的个人合作建房到现在,可以看到已经在全国除了台湾省以外的所有地方都铺开了,证明这把火从一点一点的零零散散的已经到了燎原之势,在燎原之势的情况下,作为开发企业的各位,是不是愿意一起加入进来,欢迎大家,让我们共同努力,倒推法律政策的出台。我说的法律政策的出台是指住房合作社这方面的法律政策的出台。

  在这种去金融杠杆,多主体供给,多渠道保障的大政方针下,我们有一个好的转型的机会,其实是对很多人来讲都是非常难得的新千年的历史机遇。

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