中国国情下合作建房的土地获取模式（上） | 大话合作建房第9期

  首先我们来看我国目前的土地的性质以及可基于不同土地性质可以开发的产业思路。我们国家土地性质有两种，一种是国有土地，另外一种是农民集体所有的土地。

  国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用入地并取得收益的权利，国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等，有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出资、抵押和继承。

  农民集体土地使用权则是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。

  根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地性质分五类:商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。

  在我国，土地使用权的主体广泛，国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序都可以取得土地使用权，成为土地使用权的主体。我们在这里主要是要谈建设用地。

  如图所示，土地从所有权可以分为两类：一类是国有土地，另一类为集体所有土地；土地从用途上分类可以分为三类：农用地、建设用地、未利用地，其中建设用地指建造建筑物、构筑物的土地。两个分类标准交叉叠合，形成六类地类，其中集体所有权与建设用地形成集体建设用地。

  从目前来看，国有土地目前想象空间有限，而且土地获取套路基本上已经被业内所熟知。但是广大农村土地有很大的想象空间。农村土地属于集体用地，分为集体农用地、集体建设用地、未利用地三大类，以下我们共同解读三类六种用地的利用开发方式。

  第一类是集体农用地开发。总体而言，农用地可以用作休闲农业和乡村旅游投资开发，一般农田、基本农田、生态公益林等农用地，都存在开发利用的空间。

  1、耕地，它的原则是严格控制占用，可以从事旅游相关的生产。

  耕地主要以从事农业生产为主，保障粮食生产安全，在旅游开发方面，农田原则上不允许使用，特别是基本农田作为耕地红线，强烈建议不要去碰，但我们可以利用政策红利获得少量经营用地。

  例如政策鼓励社会资本投资兴建高标准农田（基本农田），建设连片面积达到一定规模的，允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划的前提下，利用一定比例的土地（重庆政策规定不超过5亩）开展观光和休闲度假旅游、加工流通等经营活动。但是这些房子是用于经营的，不是用于出售或者让人居住的，这点大家要注意。我记得以前国土资源部曾经开展过一段时间轰轰烈烈利用农用地建林建房，就是在耕地旁边以温室大棚或者其他名义盖的房子产生卖，现在这些房子估计都拆的差不多了。所以我们一定在农用地耕地里面，要严格控制开发欲望，不要去碰18亿亩基本农田红线。

  有一阵朋友圈被万科进入农业这件事情刷屏了，万科进入农业以后谭华杰曾经表示，他们未来要大批量进入农用地开发，未来像连片的农用地开发，未来可能会形成一少部分的经营性用地，从乡村振兴产业发展来看，也是希望委员会和房地产众筹联盟可以引入更多好的资源和万科合作。

  同时，项目对环境影响不大，遵循当地的发展规划，对当地的经济发展有一定促进作用的，对于其他农田的利用，当地政府一般是持支持的态度。

  社会资本可依法通过承包经营流转的方式，使用农用地从事与旅游相关的种植业、林业、畜牧业和渔业生产。这意味着可以在不改变土地性质的情况下，建设一些开敞的、不具备遮蔽功能的构筑物。

  例如无锡田园东方，利用农用地建设农乐园、户外课堂等休闲农业项目，为人们提供体验‘三农’的新型产业经营形态。

  休闲农业项目在符合土地利用规划，确有必要占用耕地时，可以采用城乡建设用地增减挂钩的方法解决，即先行在异地垦地，数量和质量验收合格后，再用作建设用地。异地可以是本乡镇、本区县，经国家相关主管部门批准也可跨省区实施。这既能保证18亿亩耕地只增不减，又能保证必要的建设用地供应。

  2、林地。有一个基本的原则是近林不进林，灵活开发，第一个近是靠近的近，第二个进是进入的进，就是可以在林地附近做一些开发工作，但是不进林地里面去做开发。林地是森林的载体，起到生态涵养、防风固沙、林业生产等功能，最具开发价值的是那些森林茂密、生态优美，富含高浓度空气负离子，可以提供自然体验机会和促进公众健康的林区。

  对森林旅游来说，林业用地突破的路径在哪儿？森林体验和森林养生是当下最热的两个方向，国家鼓励发挥森林多种功能，建设森林体验基地和森林养生基地试点。

  从市场发展情况来看，截止2016年7月，全国各类森林体验和森林养生基地建设项目多达500余个，其中超过50%的项目位于森林公园、国有林场、湿地公园等范围内，试点工作将在“十三五”期间逐年开展。

  在用地方面，可以建设森林体验（馆）中心、森林养生（馆）中心、森林浴场、解说步道、健身步道等基础设施，但不能在基地范围内建设医院、疗养院、养老院等大型医疗、养老设施。

  这个问题如何解决呢？“温州模式”为我们提供了一种可以借鉴的方法，即实行重大项目规划 “近林不进林”的策略，这样既可以依托森林旅游地的优质生态资源，又不占用建设用地指标，通过地方政府规划配合，把建设项目布置在外围的村镇建设用地上。

  这也类似于杭州西溪湿地把喜来登、悦榕庄等大型配套建设在湿地外围的做法；如果确需占用或者征收、征用林地的，要向县级以上人民政府林业主管部门申请，依法办理建设用地审批手续，并缴纳森林植被恢复费。

  3、低丘缓坡地。我国南方地区的广大低山丘陵区拥有大面积的低丘缓坡地，这些土地的利用现状主要是林地、园地、草地及零星的耕地（基本农田），各自所占比例不同。按照利用方式可把它分为宜农类、宜林（园）类、宜建类三大类，开发为建设用地是低丘缓坡开发利用的主要方式之一。

  以浙江德清莫干山裸心堡为例，该项目采取“点状供地、垂直开发”的方式，将项目用地分为永久性建设用地和生态保留用地，其中永久性建设用地建多少供多少，剩余部分可以只征不转，以租赁、划拨、托管等方式供项目业主使用。裸心堡仅新增建设用地12亩，其余八成的建筑是租用当地农房改造而成，园区内的200多亩山林，从村民手中流转，保持原貌，大大节约了用地指标。

  点状供地，带状供地和垂直开发 未来会是大家去争取的非常有利的土地获取模式。

  总结前三类，在现行土地法律制度下，存在两种农用地利用方式：

  （1）不改变土地性质的前提下，土地承包经营权可以通过转让、转包、出租、互换、入股和抵押的方式进行流转。由于转包和互换范围限于同一集体经济组织内，因此，社会资本仅可通过转让、出租、入股和抵押的方式进行土地承包经营权的流转。

  （2）需要改变土地性质前提下，建设旅游项目确需占用农用地的，可采取重点项目清单制度，把需要建设用地指标的重大旅游项目纳入建设用地协调清单，与土地利用总体规划、土地利用年度计划进行对接与协调，通过土地利用规划的调整，实现农转用和土地征收。

  第二类是对集体建设用地开发。在现有政策下，集体建设用地是发展休闲农业和乡村旅游项目的重要用地形式，其中，集体经营性建设用地，在整个集体建设用地当中占比不超过10%，在试点地区可以直接入市；宅基地是农村集体建设用地的大头，也是农村文旅产业发展的新空间。统计显示，中国约有19万平方公里的农村集体建设用地，其中宅基地约占13万平方公里。

  1.集体经营性建设用地，其特点是量小但可直接入市。

  2014年底，国家开始“三块地”改革的试点工作，在符合规划和用途管制的前提下，农村集体经营性建设用地可以出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。目前全国已有33个县市区试点集体经营性建设用地入市实践，成都郫都区、北京大兴区、浙江德清市等作为最早参与试点的城市，都积累了较为成熟的入市实践经验。

  以成都市郫都区为例，该区对集体经营性建设用地进行了用途管制，明确农村集体经营性建设用地不能用于房地产开发，只能用于旅游、商业、工业等。

  2015年9月，四川迈高旅游资源开发有限公司竞得郫县战旗村一宗集体经营性建设用地，面积13.447亩，每亩价格52.5万元，该公司获得这块土地40年的使用权，规划打造集美食体验、农业观光、休闲度假于一体的乡村旅游综合体项目。

  目前，集体经营性建设用地入市仅限于在33个试点地区展开，随着“三块地”改革试点期限即将到期（2018年12月31日），集体经营性建设用地入市在全国范围内放开指日可期。

  2.宅基地，由于总量大，对这类土地可做文章多。

  目前，在许多欠发达地区的乡村，因为进城务工人员增多，大量宅基地便被长期闲置。如何盘活和利用这些宅基地资源，国家层面给出了指引，即探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

  2018年1月2日，中央1号文件《关于实施乡村振兴战略的意见》，首次提出“探索宅基地所有权、资格权、使用权三权分置，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权”。为此，象山县大胆实践探索，由国土资源局牵头，以创业创新为导向，以政策扶持为依托，以农民自愿为基础，围绕“探索”“保障”“适度放活”，全力推进宅基地“三权分置”开发利用， 在充分调研的基础上，4月份出台了《关于推动农村宅基地“三权分置”的实施意见（试行）》及《象山县宅基地三权分置登记暂行规定》《农村宅基地使用经营权流转三方合同》《象山农信联社农村宅基地使用权证抵押贷款管理办法（试行）》等配套政策，颁发了全省首本农村宅基地“三权分置”不动产权证，争取三年内启动利用闲置宅基地及农房1000幢、农民人均住房财产性收入增加50%以上。

  那么，宅基地的“三权分置”为象山县的集体建设用地发展带来了什么呢？

  在推行确权赋能、发放农村土地权益，有三个主要的方向：

  一是明确权能属性。农村集体经济组织是宅基地的所有权人，在实施乡村规划或土地综合整治时可调整宅基地，可对违法建设、超标建设、长期闲置、“一户多宅”的宅基地进行纠正、调整、收回和集中经营，有权对村集体经济组织成员申请宅基地建房的进行资格审查。农村集体经济组织成员享有宅基地资格权，符合建房条件的可按家庭户为单位申请宅基地建房，也可以申请宅基地和农房有偿退出。适度放活宅基地使用权，社会资本投资者可通过签订三方协定流转取得宅基地使用经营权，期限不得超过20年，可依法依规进行新建、改建或重建。

  二是明确登记办证。建立健全农村宅基地“三权分置”登记办法，宅基地资格权人和使用人在不动产登记时予以区分，对宅基地资格权人在登记簿和权属证书中登记为宅基地资格权和房屋所有权，宅基地使用人在权属证书中登记为宅基地和房屋使用权，并分别注明宅基地资格权人、宅基地使用权人及房屋所有权人、房屋使用权人。4月24日，我县颁发全省首本农村宅基地“三权分置”不动产权证，鹤浦镇小百丈村村民王定龙和宁波安可旅游开发有限公司分别取得宅基地资格权证、宅基地使用权证。

  三是明确抵押贷款。社会资本投资者取得宅基地使用经营权和房屋使用权的期限不得超过20年，期满后可依约续期。在使用期限内可以进行宅基地使用经营权再流转或按规定设定抵押权。同时积极实施宅基地和农房流转市场的政府“补位”，农村信用社不断扩大担保品范围，将农村宅基地使用权证纳入抵押贷款范围，贷款额度不超过借款人生产经营项目所需投入资金的50%，且不超过宅基地使用权抵押评估价值的40%，最长授信不超过3年，尽力保障农民、开发投资者、村集体三方的共同利益。

  在启动沉睡资源 释放农村发展活力方面：

  一是允许合作建房。宅基地资格权人申请与返乡下乡创业人员合作建房，可通过签订协定等方式使用、经营宅基地，建房时需由农村集体经济组织成员和宅基地使用人共同申请，占地面积和建筑面积按农村个人建房审批标准执行。如石浦镇沙塘湾村，2017年2月，宁波目的地旅行社有限公司通过房屋租赁，与当地村集体经济组织成员张某合作建房，合同约定由公司负责拆后重建，租赁期限20年，合同到期后地上建筑归张某所有。

  二是允许跨镇建房。宅基地资格权人可通过申请跨乡镇建房、农房置换（拆迁安置）和参与农房司法拍卖等方式实现跨镇建房，但原有住房须先行拆除，并将原宅基地无偿交还村集体经济组织。目前县城中心城区建成区、石浦建成区控制性详细规划覆盖区域内的城中村暂不实行跨乡镇建房和使用经营权流转。今年西周镇上张村开展全域土地综合整治试点，11户宅基地属于非农居民，我县将按照档精神进行宅基地异地调整安置，但非农居民只有宅基地使用权，无法享受宅基地资格权，目前正在对接、落实。

  三是允许非农重建。非村集体经济组织成员通过农房世居、析产、继承取得的合法房屋需要发展产业的，经村集体审核、报乡镇政府（街道办事处）同意后可实施改建或拆后重建。随着城镇化的不断深入，部分农民离开农村，其原有老宅或通过析产、继承等方式取得的农房，因其村集体组织成员身份的丧失而无法对原有住房进行拆改建，造成大量农村住房闲置、转危。

  在规范土地管理，严守农村土改底线方面：

  一是严格规划管控。实行城乡规划、土地利用总体规划、旅游等产业规划融合，因地制宜编制村土地利用规划，优化农村居民点布局和生产、生活、生态空间。加强规划刚性，防止无序发展，防止低端扩张，以规划设计引领农村闲置资源盘活。加强农村建房风貌引导，注重对历史文化名村、历史建筑的保护，尽可能地保护体现乡村地方特色和承载历史、文化信息的传统建筑，防止大拆大建破坏农村田园格局。

  二是严格用途管制。以签订三方协定形式，约定产权归属和权利义务，明确使用期限、用途范围、权利处分、到期农房及配套设施设备归属等要素，并提交所在乡镇政府备案，建立闲置宅基地、闲置农房使用经营权流转台账制度。经批准进行装修改造、改建、新建的，不得超出原宅基地、房屋或批准的面积，且只能按合同约定用途使用或经营，不得擅自改作别墅大院和私人会馆。合同期满后宅基地使用权和房屋所有权归宅基地资格权人所有，严格禁止采取“以租代售”的方式经营农民闲置房屋。

  三是严格执法监察。加强土地管理和执法监察力度，对宅基地实行总量控制、减量化管理，禁止利用宅基地开发商品住宅，严格控制新增耕地建房，严格控制城中村扩张。乡镇政府和街道办事处加强“三权分置”合同备案和事后跟踪监管，对违反合同约定建设别墅大院或私人会所的，在第一时间进行制止、查处、整改。村集体经济组织负责农村房屋建设和出租监督管理，对本村农户合作建房、出租的房屋进行统一登记，及时向当地乡镇政府和有关部门报告违法违规用地行为，并按约定解除相关协议。

  闲置宅基地或宅基地整理结余的建设用地可直接开发利用，发展休闲农业和乡村旅游等多种业态，目前主要存在4种宅基地利用方式：

  1、建设租赁住房，助力租购并举。为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，国家在包括北京、上海、佛山等城市在内的13个地区开展利用集体土地建设租赁住房的试点，村镇集体经济组织可以选择自行开发运营，或者通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

  以佛山市南海区为例，该区在全市范围内率先印发操作性政策档，规定符合规划、权属清晰、用地面积超15亩、容积率大于1.5的农村集体建设用地，可建设租赁住房，建成后只租不售，这将在一定程度上规范集体租赁住房的开发建设及运营行为。按照计划，2018年南海将建设7800套租赁住房，其中约2400套将利用集体用地建设。

  2、提供一房一院一地，满足城里人的庄园梦之旅。国家发布政策允许包括北京在内的13个城市试点集体土地建设租赁住房，也催生了共享农庄这一新业态。宅基地所有权仍归农民所有，将农村闲置住房进行个性化改造，形成一房一院一地，并根据需求改造为市民田园生活、度假养生、文化创意产业等多种模式，通过互联网、物联网技术平台，与城市租赁住房需求对接，政府、集体经济组织、农户以及城市消费者实现“四赢”。

  以北京为例，截止2018年一季度，北京已有2000多套农庄加入到了“共享农庄”之中，分布在包括房山、密云在内的11个近远郊区，其中60%位于北京一小时经济圈内。“共享农庄”提倡因地制宜，在统一规划下小规模、创新性发展农庄经济，避免了过度城镇化对农业生产环境的侵害。

  3、盘活农村闲置房屋，探索养老产业新模式。与传统的关注解决城里老人如何在城区、机构养老不同，“乡居式养老”主张盘活乡村存量传统民居，吸引城区老人到乡村养老，以求回归他们向往已久的田园生活。老年人常住郊区，家人、亲友常来探访，并在宅基园地体验农事，走访农村邻里，这将带动乡村旅游的常年运行，缓解乡村旅游的季节落差，实现从乡村观光、乡村度假到乡村养老时代的过渡。

  以北京国奥乡居为例，北京怀柔区田仙峪村委会把拥有闲置宅院的农户组成专业合作社，流转30处农民院落的经营权，租让给国奥集团，后者把农家宅院改建成各具特色的休闲养老院出租给市民。农民取得房屋租金，并参与保姆、保洁、餐饮等养老服务，合作社每年获得经营利润给社员分红，农民可获得宅院租金、劳务薪酬与合作社分红三重收入。

  4、感受乡村民宿温度，打造乡村振兴载体。我国宅基地是集体所有，且“一户一宅”，在宅基地使用权放活的背景下，整合部分相邻农户的宅基地，可开发为小型的民宿集群。村民将闲置农房、宅基地等集体资产集中在村集体或合作社手中，后者引入社会资本进行民宿项目的开发。

  以宁波市象山县为例，2018年初，安可乡建团队与象山县小百丈村签订协定，由村集体出面向村民租赁闲置农房、宅基地等，然后再统一租给安可团队进行开发，安可团队计划投资约7000万元建设精品民宿和环保主题营地。随后，象山县分别向小百丈村村民和安可乡建团队发放农村宅基地资格权人证和使用权人证，为社会资本合理开发利用宅基地免去后顾之忧。

  综合分析，受限于法律规定，社会资本参与休闲农业和乡村旅游开发过程中，如果涉及集体建设用地使用权流转，目前存在两种途径：（1）社会资本通过出让、转让或出租的方式获得集体建设用地的流转（“三块地”改革规定的33个试点地区）；（2）社会资本与拥有建设用地使用权的农村集体经济组织通过共同举办乡镇企业或契约的方式进行合作。

  第三类是对集体未利用地开发。我国存在大量的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等（以下简称“四荒地”），这些土地的面积广，开发潜力大。对于以“四荒地”发展休闲农业和乡村旅游的，多持鼓励和支持的态度。

  以山西左权县营疙道村为例，该村位于山西省和河北省交界处，原本是一个偏僻落后、交通极不便利的山庄窝铺，2004年整村搬迁后成了一个“空壳村”，村里原有的房屋、水、电、耕地、“四荒地”等资源自然破败、消失。该村在外发展的村民抓住机遇，凭借营疙道村地处黄土高原和华北平原天然界限和分水岭的独特的地缘优势，利用800亩荒地开发建设日月星生态庄园。经过近10年持续投入和精心打造，如今的日月星生态庄园已经成为一个集旅游、林果生产、特色养殖、农产品加工等为一体的国家3A级景区，平均年接待游客20万人，被评为“山西最佳避暑胜地”，实现了由原始农业向一、二、三产融合发展的根本转变。

  四荒地开发和利用需要取得开发范围内的土地使用权，有关主体可以通过以下两种途径取得土地使用权。（1）集体经济组织成员可以通过家庭承包的方式取得土地承包经营权；（2）集体经济组织以外的单位或个人，经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准的，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式取得土地承包经营权。

  2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过《中华人民共和国土地管理法》修正案，自2020年1月1日起施行。

  重点一，新颁布的土地法完善土地征收制度，保障农民监督权、参与权和话语权。主要完善了以下三个方面：

  1、首次对土地征收的公共利益进行明确界定。以下6种情形需要征地的可以依法实施征收：

  ①军事外交

  ②政府组织实施的基础设施建设

  ③公益事业

  ④扶贫搬迁

  ⑤保障性安居工程

  ⑥成片开发建设

  2、首次明确了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。过去是以土地征收原用途来确定土地补偿，以年产值倍数法来确定土地补偿费和安置补助费。新法以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法。另外，在原来的土地补偿费、安置补偿费、地上附着物三项基础上增加了农村村民住宅补偿和社会保障费，从法律上为被征地农民构建了更加完善的保障体系。

  3、完善了土地征收程序，将批后公告改为批前公告。多数被征地的农村集体经济组织成员对征地补偿安置方案有异议的，应当召开听证会修改，进一步落实被征地的农村集体经济组织和农民在整个征地过程的知情权、参与权和监督权。倡导和谐征地，征地报批以前，县级以上地方政府必须与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿安置等签订协定。

  重点二，集体经营性建设用地可不通过国家征收直接入市。根据新法，在符合以下三个条件的情形下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

  ①符合规划（工业或者商业等经营性用途）

  ②依法登记

  ③三分之二以上集体经济组织成员同意

  此次修改取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，是重大的制度创新，也是本次修改的最大亮点。

  重点三，新增宅基地自愿有偿退出机制。此次修改允许已经进城落户的农村村民在符合一定原则下退出宅基地。其原则是：

  ①自愿原则。政府不能强迫任何村民退出宅基地。

  ②有偿退出。即农民退出宅基地应有合理的补偿，但具体的补偿标准尚未明确。

  该修改旨在通过其他途径保障农村村民的居住权，缓解农村地少人多的紧张现状。

  同时，在总结试点经验的基础上，新《土地管理法》下放宅基地审批权限，明确农村村民住宅建设由乡镇人民政府审批。

  重点四，对基本农田进行永久性保护。新法把旧法的“基本农田”全部修改为“永久基本农田”，这个修改不是简单的文字修改，而是理念的重大转变。体现了对基本农田永久保护这样一个价值的理念。

  第35条明确规定永久基本农田经依法划定后任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途，要求永久基本农田必须落实到地块，纳入数据库严格管理。同时，原来土地管理法要求各省、自治区、直辖市必须把80%以上的耕地划入永久基本农田，考虑到各省的耕地后备资源有很大的不同，所以这次新法作了一个微调，具体的划定的比例由国务院根据各省、自治区、直辖市实际情况来确定。

  重点五，为“多规合一”改革预留法律空间。建立国土空间规划体系并监督实施，实现“多规合一”是党中央、国务院作出的重大战略部署。随着国土空间规划体系的建立和实施，土地利用总体规划和城乡规划将不再单独编制和审批，最终将被国土空间规划所取代。考虑到“多规合一”改革正在推进中，新《土地管理法》为改革预留了法律空间，增加第18条，规定：国家建立国土空间规划体系。经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护和建设活动的基本依据。为了解决改革过渡期的规划衔接问题，新《土地管理法》还明确：已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和和城乡规划。同时在附则中增加规定：编制国土空间规划前，经依法批准的土地利用总体规划和城乡规划继续执行。

  重点六，合理划分中央和地方土地审批权限。长期以来，地方对建设用地审批层级高、时限长、程序复杂等问题反映强烈。新《土地管理法》适应放管服改革的要求，对中央和地方的土地审批权限进行了调整，按照是否占用永久基本农田来划分国务院和省级政府的审批权限。今后，国务院只审批涉及永久基本农田的农用地转用，其他的由国务院授权省级政府审批。同时，按照谁审批谁负责的原则，取消省级征地批准报国务院备案的规定。

  重点七，土地督察制度正式入法。土地督察制度旨在解决土地管理中存在的地方政府违法高发多发的问题。从2006年开始，国务院就决定实施国家土地督察制度，对省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府土地管理和土地利用情况进行督察。在充分总结国家土地督察制度实施成效的基础上，新《土地管理法》在总则中增加第五条，对土地督察制度作出规定：国务院授权的机构对省、自治区、直辖市人民政府以及国务院确定的城市人民政府土地利用和土地管理情况进行督察。

  此次修法后，对房地产的开发以及目前的房地产格局会产生什么的影响呢？下面通过几个大家关注的问题进行分析。

  问题一，新法允许集体经营性建设用地入市，是否意味着小产权房即将转正？

  集体经营性建设用地入市与小产权房转正其实没有必然关系。目前农村的集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和集体建设经营性用地。因此，宅基地、农村公益性公共设施用地与可直接入市的集体建设经营性用地是不同的概念。新法强调的集体经营性建设用地的重要特征是具有经营性，小产权房一般是用于住宅用途，即使现实中有些作为租赁或者其他经营性用途，但在法律上是难以界定为集体经营性建设用地的。

  问题二，集体经营性建设用地入市，是否意味着开发商可以直接获取集体经营性建设用地进行开发，有何限制？

  农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。新法并没有限制开发商获取集体经营性建设用地，因此在未来，开发商是有可能通过获取集体经营性建设用地，从而进行房地产开发的。但是根据新法规定，集体经营性建设用地入市后，在用途上应与原来的用途保持一致。

  问题三，集体经营性建设用地入市，对楼市意味着什么，对目前的房价是否会有影响？

  根据官方的回复，集体经营性建设用地入市，首先入市的土地要符合规划，规划必须是工业或者商业等经营性用途。第二个，它必须要经过依法登记。第三个，它在每年的土地利用年度计划中要作出安排。另外，即使获得了集体经营性建设用地的使用权之后的土地权利人也要按原来规划的用途来使用土地。因此从这几个方面来讲，它不会对现有的房地产开发的土地市场造成冲击，而且新法是2020年才开始实施，目前对房价不会产生太大影响。

  4月17日发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，对集体经营性用地入市等提出了许多重点任务。3月30，中共中央国务院发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，其中第二点推进土地要素市场化配置中重点提到了农村集体经营性建设用地直接入市。

  结合两个档发布的时间点和发布主体，可以把发改委的档认定为《意见》的落地实施档。就像《意见》中“城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责”就体现了3月12日国务院印发的《关于授权和委托用地审批权的决定》文件的成果。

  事实上，3年前，由国土资源部牵头，集体经营性建设用地入市也在上海等地开展实践。从各地实践情况看，一是没有形成一个全国统一的模式；二是没有形成一个完善的国有和集体土地市场互补机制；三是并没有给当地土地出让、土地补偿等带来本质的改变。这是现实存在的问题。