中国国情下合作建房的适用范围 | 大话合作建房第8期

  广义的来讲，合作建房可以适用中国国情下的所有开发模式。狭义的来讲，合作建房是城镇刚需人群，中低收入人群以及农村人群建房自住的不二法门。

  从广义来看，第一，开发商的联合体来共同拿地，各司其职，算是一种合作建房。当然了，这还是以盈利性的为主。比如说都是房地产开发企业、都是公司、都是以盈利为目标的。但它是一种合作建房，尤其是一线城市，北京、上海、广州、深圳，地价都太贵了，开发商自己一家拿不下来，只能形成开发商的联合体来拿地。

  第二，企业为了自己的办公需求一起合作委托开发商拿地建写字楼。委员会成员筹房集团的第一个众筹项目就是做了一栋写字楼，这个项目现场很干净，整整齐齐的，围挡什么广告也没有，就是杭州城市文明的一些宣传，没有项目名称，没有销售电话……怎么做到的呢？就是在盖这栋楼之前，所有的面积已经被企业全部预定了，不需要销售。所以对于企业能够省下一笔钱，因为这是定制的，只是大家一起把钱凑起来众筹一栋楼。

  第三，工厂主为了打通产业链，物流更便捷一起合作建造产业园区。例如委员会的一个合作企业叫来伊份，他们主要以华东区域为基础在全国布局食品产业，同时它的上下游产业链也非常强，委员会正在与来伊份合作配套产业加工的物流园区，这样就能够和政府有更多谈判议价的能力，跟着来伊份在所选择项目落户的这些上下游产业链企业以一个更低的成本来绑定核心企业。

  第四，民宿老板在风景区一起合作建造民宿集群。典型的案例就是借宿在宁夏沙坡头做了一个黄河宿集。

  第五，医疗行业为了产生规模效应，合作改造一栋物业，建立医疗Mall。

  第六，摊贩、生鲜老板合作升级改造集贸市场。委员会成员单位新希望改造广东中山的一个三鸟市场，同时我们也给新希望提了一些建议，可以把这些摊贩和生鲜老板的力量集合起来，让新希望以一个更低的成本，把这个市场进行升级改造。

  第七，4S店老板，汽配城老板集中力量做品牌车企4S店和汽配保养中心。

  第八，农家乐经营者摒弃单打独斗，联合一起做农家乐风情街。

  第九，影视制作机构、网红工会联合做一个影视城，方便拍摄以及后期制作。类似做一个横店影视中心这样的项目，众筹发起人、合作建房的参与人就是影视制作机构或网红工会等。

  很多时候，这些组织者可以是政府，目前来讲还是以政府居多，因为这是一个相对广义的，以政府居多。同时也可以是企业，像来伊份作为核心企业有这样的号召能力，有这样的信用背书，是可以的。也可以是行业领袖，包括冯仑主席作为行业领袖，他搞一个医疗mall，大家相信他能够把这件事情推动下去。

  我们再从狭义上来看看，再举几个例子。包括不限于以下的这些例子。比如：

  第一，老旧社区的业主升级改造自己的楼房。在北京或者全国很多地方的老旧楼房装电梯都是非常难的事情，北京电视台还专门为这个做了一个系列节目，就是大家一起来讨论如何装电梯。其实这个应用的就是众筹的方法，把不同意见的人通过做工作，同意加装电梯或者同意升级改造自己的楼房，这就是狭义合作建房。因为毕竟大家还都是居住在这个物理空间里面，改造的更好，大家都好，只不过大家的利益可能会或多或少有影响，那把这个利益均衡起来就好了。

  第二，刚需人群为了教育共同建设学区房。为了自己的孩子而建一个学区房，不是把房子建好就叫学区房了，里面还得有一些核心的人物把优质的教育资源引进来，才能叫学区房。

  第三，中低收入人群可以以租代购长期在一个社区内租赁住房，不担心被房东赶出来。这个在企业有很多尝试，像万科的泊寓、龙湖的冠寓、协信莎玛公寓……还有万科之前想通过众筹的方式在北京做一个自持的房子，以租代购，十年要交180万，当时社会对这个评论也是褒贬不一。

  第四，农民为了增加收入通过土地流转、集中宅基地盖房，进而从事农家乐等第三产业。一个村子如果不把优势资源集中起来，零敲碎打形不成集群优势，估计也没有人愿意去农村旅游或观光。农民怎么把城里人吸引过来呢？可以通过土地流转的形式，可以把他们自己的宅基地集中在一起来盖房子，其他空出来的土地可以盖刚才说的农家乐一条街或是其他的产业。

  第五，别墅癌患者（刚需），可以集中其他老板或高收入者修建桃李春风。相中一块地邀请几个企业家朋友或者企业的高管，为了自己能够住得更好，可以请蓝城或者一些优秀的代建企业来，建一个符合我们心意的别墅群。

  第六，改善型人群团购某一楼盘。其实也是众筹的一种模式。

  第七，小商贩、摊主可以集体在市场附近团购或者团租。

  第八，企业之间联合起来，给自己的员工在工厂、公司附近团购、团租。例如河北省石家庄有家企业众美集团就是由众筹来发展起来的。它的起家是一家房地产营销公司，后来老板看到这有很多机会，但是他的切入点非常具有前瞻性，就是用看好一块地以后，去和这块地周边的工厂、学校、医院乃至政府机关这些单位的负责人或者工会主席等去沟通，我给你的员工在你单位附近盖房子，价格低，怎么样？好的话那就大家来众筹吧，来合作集资吧，通过这样的方式把地买下来，把房子建起来，然后按照承诺把这个房子交付。

  第九，院校、医院、政府工会可以给员工团购或者自建住宅或公寓。类似于

  第十，养老人群为了集体养老，众筹一个养老社区。中国目前正在进入逐渐老龄化的阶段，也是一个非常广阔的市场。

  狭义的合作建房很多时候组织者可以是企业（目前以企业居多），也可以是个人，也可以是意见领袖，也可以是农村的合作社。

  广义与狭义划个重点。就是狭义范畴只能是以居住为唯一目的，即房住不炒，但同时广义范畴可以延展到经营层面，两者都是去中心化的操作思路。中心化就是指对一个资源集成商或开发商来讲，开发企业可能更多的是充当一个某一部分的角色，包括开发商联合体去共同拿地，参与拿地的企业各自分工共同完成这一项目，目前只是在一线城市这种情况会多一些，在三四线城市，土地的价格目前还是能够由单一开发主体能够承受得起。

  适用范围上，可以从城市更新和乡村振兴两方面说明。

  首先，合作建房的适用范围在城市更新里面可以体现在哪里呢？包括住宅、写字楼、商业综合体、商街、商铺、酒店、餐饮、教育设施、医疗设施和长租公寓。例如碧桂园的公寓产品，一个是碧家公寓，一个是碧咚公寓。虽然都是碧桂园自己开发的，但从应用形式来讲，在合作建房的范畴里面也是可以来应用和使用的。碧家公寓是面对城市白领，碧咚是面对城市蓝领，我觉得碧桂园在这方面的创造力还是非常强的。

  从乡村振兴来看包含了田园综合体、宅基地的改造、文旅特色小镇、乡村民宿、农家乐、共享农庄、农村电商物流园、城市居民第二居所、村公所以及农民讲习所等。

  广义和狭义是有区别的，但只要提前通过众筹的形式，把合作伙伴、需要购买或者租赁的人群组织起来，形成一股强大的凝聚力或购买力，都会产生比较大的社会或经济效益。

  第二，合作建房是万金油，进一步证明了它是表现形式，但众筹是真正的手段，城市更新和乡村振兴广阔天地大有可为，这是在中国国情下合作建房的适用范围。