冯俊:如何理解政府工作报告中的“稳定住房消费”

田子超2015-03-13 10:57:01来源:中国建设报

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  2015年是全面深化改革的关键一年,也是稳增长调结构的紧要之年。因此,今年全国“两会”政府工作报告(以下简称“报告”)中有关房地产政策的论述备受行业关注。

  在国内经济下行压力持续加大、多重困难和挑战相互交织的情况下,国内房地产业在去年也遭遇了重 大考验,因此,如何从报告中准确完整地理解国家有关房地产行业的政策,从而更好地把握市场走势,成为企业能否在2015年实现公司目标的关键点。为此, 《中国建设报·中国住房》记者在“两会”期间独家专访了中国房地产业协会副会长兼秘书长、原住建部总经济师冯俊。他在解读政策时表示,尽管今年报告中没有 出现“调控”字眼,但事实上,调控既有压,也有保,还有鼓励促进发展,这才是完整意义上的调控,房企需要保持冷静,在“稳定住房消费”的基点上有所作为。

  回归住房消费

  冯俊认为,今年报告中有关房地产政策的论述具有“正视问题、突出重点、稳定住房消费、统筹兼顾”的四个特点。

  第一,正视问题。冯俊表示,目前房地产市场的确有些“迷乱”,存在库存升高、销售下行、需求不足等问题,因此也出现了“房子是不是多了,是不是过剩了”的疑问。

  冯俊表示,报告在列举群众不满意的问题中,住房位列第三,说明住房问题依旧是老百姓最关心的问 题之一。在总体上,中国房地产市场的需求处于总量不足、局部过剩的阶段。近年来,老百姓的住房条件在总体上有了较大幅度的改善,这是房地产市场发展取得的 成绩。但是由于房价快速上涨、收入差距加大,收入较高群体的住房条件改善较多,而较低收入家庭的住房条件改善较小,甚至近年来没有得到改善。报告正视了这 个问题并提出了明确的解决方案,例如“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度”,“对居住特别困难的低保家庭,给予住房救助”等举措。

  第二,突出重点。报告将棚改和保障性住房建设放在突出位置。当前,住房矛盾存在两个重要问题: 较低收入家庭的住房条件长期没有得到改善;新移民、新就业人群的支付能力不足,使得他们不得不租住在棚户区和城市危旧房里。因此,在全面建成小康社会的关 键阶段,国家必须加大力度啃下这块“硬骨头”。集中解决棚户区问题,是实现社会均衡发展、让相对贫困的老百姓过上好日子的重要措施,重点非常清晰。

  第三,稳定住房消费。冯俊表示,从整体来看,住房需求分为投资性需求和消费性需求,这次报告的重点是落在“稳定住房消费”的需求上,而不是笼统地鼓励住房需求。稳定住房消费有两层含义保护、支持住房消费并非鼓励投资性需求;购买人愿意买、买得起。

  报告没有出现“房地产调控”、“抑制房价快速上涨”等字眼,是因为从现在经济情况看,房价不存在大幅上涨的迹象和条件。冯俊指出,报告没有提到房地产调控,并不意味着让房地产放任自流。政府对宏观经济的调控始终存在,房地产调控和治理也一直存在。

  应该看到稳定住房消费不仅仅是经济行为,更是民生需要。政府态度非常明显,就是让有改善居住环境需求特别是中低收入家庭产生住房消费,稳定房地产市场,而不是全民买房,把房价再哄抬起来。

  第四,统筹兼顾。房地产市场千差万别,每个城市都各有特点,老百姓的消费需求也不相同,所以报 告提出了分类指导的工作思路。这并不代表中央政府放手不管,完全让地方政府调节,而是指地方要根据总的原则针对具体的情况采取有效措施,比如报告提出“住 房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房”。

  冯俊表示,增加货币安置是为了减少社会资源浪费和闲置,也使老百姓有更多的选择。政策的目标是要解决住房问题,在这个政策实施中,要防止地方政府简单地发放补贴,解脱责任,但没有解决老百姓的住房问题。

  市场“稳字当头”

  对于2015年房地产走势,冯俊预计市场将会呈现出整体增长乏力的总格调。现在房地产市场与 1998年、2008年相比已经发生了较大变化。之前住房短缺情况还比较突出,目前从全局来看,已经从住房严重短缺走向供求相对平衡,所以市场不可能再出 现1998年、2008年井喷式增长。

  从今年情况看,如果政策停留在目前水平不出现重大调整,市场全面恢复并不现实,很多市场人士期 望的利好未必能够实现。事实上,放开限购、限贷甚至降息对房地产市场的刺激作用并没有预计中的明显效果。尽管理论上降息会对消费形成刺激,但是在市场化利 率体系下,商业银行出于自身考虑又会上浮一定比例,与降息相抵消,所以在不少城市降息对买房人没有形成实际帮助。因此,恢复市场还是要回到“稳定住房消 费”的基点上,减少市场继续下滑,把中低收入家庭的消费需求保护好,使他们买得起房。

  根据报告精神,冯俊认为房地产企业应重点关注四个相关领域,即建筑节能、居家养老、工业化与信息化深度融合以及制造业升级。

  据了解,目前建筑能耗占了社会总能耗的30%多,抓好建筑节能、发展绿色建筑不仅可以使行业提 质升级,也符合环境和社会可持续发展的要求。养老方面,居家养老、社区养老是符合中国国情的主要养老方式,房地产商需要研究老年人的生理特征、生活习惯和 心理特征,提供符合他们需要的养老环境。行业要对工业化和信息化深度融合的趋势引起重视,当前建筑质量整体水平不高与建造方式有很大关系,通过建筑产业化 以及与信息化融合提高建筑质量和功能,才能满足购房者的新需求。同时,建造业与制造业关系密切,建筑涉及的工业制成品有上万个之多,这些工业品的质量直接 影响了建筑水平,作为资源整合者,建筑标准和质量的提高有利于带动整体制造业转型,改变现有的生产方式。

  面对复杂多变的市场形势,冯俊认为开发商需要保持冷静,一方面市场不会崩溃,另一方面也不会出 现当年的井喷现象,靠价格上涨谋取暴利的时代已经过去。所以企业要依靠改善经营管理、提高产品质量、树立品牌信誉赢得市场。同时,市场已经由开发商主导转 向为消费者主导,因此要更多地结合消费者需求,进行产品开发、设计和服务。

  冯俊表示,城镇化不是造城,是经济结构、产业结构调整的结果,是从农业向非农产业的转移,随着 非农产业的兴起,商业服务业还会有较大发展空间。虽然近年来我国服务业的比重提升较快,但比起发达国家还有较大差距。因此,城市综合体以及小型组团式综合 体产品值得关注。

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