北京房协召开北京房地产市场形势分析研讨会

  2012年12月6日下午，北京房协在北京理工大学召开“北京房地产市场形势分析研讨会”。

  本次会议是在认真贯彻落实党的“十八大”会议精神，判断我市房地产市场走势，预研调控储备政策，结合市委市政府今年提出的“稳增长、调结构”的战略部署，围绕房地产宏观调控在新时期与市场机制、法律机制切换的核心问题，推进行业寻求更有质量的发展的背景下召开的。

  北京市统计局投资处处长郑新、北京市住建委城研中心副主任倪娜、北京市发改委国民经济综合处副处长夏翊、香江国际副总裁刘建国、伟业我爱我家集团市场研究院经理程浩业、北京理工大学管理与经济学院副教授周毕文博士等相关部门领导和业内专家学者等10余人出席研讨会。

  首先，市统计局郑新处长结合最新统计数据，介绍了今年我市经济整体运行以及房地产市场变化情况。

  接着，市住建委城研中心倪娜副主任，对我市实行“限购”政策两年来房地产市场供给与需求的变化情况进行了分析，并就如何建立更科学合理、更可持续发展的房地产市场运行机制发表了自己的观点。

  随后，市发改委夏翊副处长结合国内外经济、贸易形势，就我市近几年房地产在对首都经济贡献率变化，以及未来房地产发展如何适应我市经济结构和产业规划布局调整，提出了有针对性的建议。

  作为开发企业代表，香江国际副总裁刘建国认为，在房地产调控不放松的形势下，开发企业会保持相对谨慎的态度，循序渐进。但是，面对未来20年北京城市进入快速发展期所带来的巨大需求和商机，她表示非常乐观。

  最后，伟业我爱我家程浩业经理和北京理工大学周毕文教授，分别从我市一手房、二手房的互动关系变化规律以及如何将技术经济理论更多的应用于房地产市场分析，为政府决策提供更有参考价值的政策建议，各自发表了意见。

  今年住宅销售量增两成 2013年会继续趋稳

  2012年全市房地产开发投资虽然受宏观调控影响比较大，但依然保持增长，特别是四季度市政府对各区县2009-2011年已供地未开工项目进行了逐项调度，有力地推动了房地产开发投资的速度。

  从销售来看，呈现两个特点：一是今年1-11月商品房销售面积同比增长了三成多，其中住宅增长了五成多，预计全年增长两成；二是今年保障性住房同比增量较大。预计2013年的房地产调控政策不会有太大变动，交易量也会基本趋稳，保持今年的水平。

  近期二手房成交显著增加 购房资格申请增加近两成

  近期，一手房成交相对稳定，二手房成交明显增加，购房资格申请增加近两成，主要有两个方面原因：

  1、当前市场各方认为调控政策基本稳定，房价大幅下降的可能性很小；

  2、十八大“收入倍增”目标的确立，使购房者对未来收入增加的信心进一步加强，观望的改善性需求加快入市。

  从成交特点看，由于我市实施严格的限购政策，部分家庭只能通过卖旧买新、卖小买大实现改善。

  中央也多次强调仍将坚持房地产调控不放松，市场一旦出现反弹等情况，也不排除国家进一步收紧房地产调控政策的可能性。

  2013年全市经济形势会略好于2012年

  2013年全市的经济形势应该会略好于2012年，但依然会以人口、环境总量控制为基调，主要会表现在以下几个方面：

  1、金融信贷环境会有所宽松，支持高新及中小微企业发展；2、城市改造、城乡一体化带来的被动型需求会有所增加；3、北京扩区规划的获批及区域配套设施的逐步改善会带动商业地产投资规模的加大；4、以新机场、三条新地铁为代表的多项大型基础设施项目的上马，会进一步拉动经济增速。

  首次改善需求比重明显提升 建议“认房又认贷”

  我们理解的首次置业和首次改善都叫刚性需求，全年首次改善的占46%，首次置业占54%，其中85%是卖旧买新。前半年首次置业占主体，后半年首次改善增多，比重明显增加。

  据我们分析，对成交量影响比较大的六大权重因素中，如GDP、信贷总量、潜在供应量、常住人口规模、限购政策、限贷政策。影响最大的两个指标是信贷总量和限贷政策，占权重的六成，限购政策因素所占权重并不高。二手房成交中公积金贷款占四成，纯商贷仅占两成(其中二套房贷款仅占15%)，全款占四成。

  面对调控市场对2013年“谨慎看好”

  开发商面对继续调控的房地产市场，销售策略只有两个，要么量少价高，追求资金价值利润；要么量多价低，追求资金回笼速度。2012年大多数开发商基本都完成了销售任务，所以现在也不会着急走量了，肯定会放缓速度，待来年视变化再动了。我们谨慎地预计，2013年北京的房地产市场会略好于2012年，毕竟北京这个城市的需求量和资源聚集度实在是太大了。

  宏观调控非常必要 区域配套应尽快完善

  按照宏观经济学的理论，市场无法自行调节的时候，宏观调控是非常有必要的，但是也是阶段性的，总体还是要遵从市场的客观规律。而且，只有经济好转了，房地产市场才会有发展，经济环境和区域环境改善了，房价肯定还会有所增长，这也是必然的规律。关键是要看，这个增长所带来的内容是什么，是利大还是弊大。

  此外，建议政府加大对卫星城的投入与建设，不要再出现类似于天通苑、回龙观这样的“睡城”，房山的长阳镇也急需加快配套设施建设和交通环境的改善。否则，如此大的住宅建设规模，很有可能会成为继天通苑、回龙观之后的又一个“睡城”。