2014年年初还曾屡屡出现的土地争夺战，临近年中却在土地拍卖市场绝迹。受房地产整体大环境的影响，土地市场一改去年的“火爆”，开始进入分化、整理态势。进入二季度以来，开发企业在拿地方面也逐渐谨慎。在这种情况下，上半年的土地市场呈现出哪些特点呢？
土地市场二季度开始降温
CRIC数据显示，截至6月23日，2014年上半年全国住宅用地成交总价为4,908亿元，同比下降10.03%。具体从前六月数据来看，一季度为上半年土地出让集中期。其出住宅用地成交总价就已经达到3,324亿元，占上半年成交总价近七成。进入二季度，从数据来看，5月土地市场成交数据似乎进入“拐点”，6月份土地成交达到上半年的最低点，与去年同期相比下滑了66.93%，土地市场似乎正在迎来调整期。
从上半年全国土地成交属性图来看，住宅地块成交金额接近上半年土地成交总金额六成，达58.15%。商业地块上半年成交金额达1,159亿元，占上半年土地成交总金额的13.74%。办公、工业、公建配套以及其他多属性用地成交金额分别为：3.78%、4.43%、0.89%、19.01%。
北京上半年土地成交金额率先突破千亿
接下来我们来看一下具体城市上半年土地出让情况。CRIC数据显示，截至6月23日，北京、广州、深圳三个城市土地成交金额分别达1115亿元、411亿元、420亿元。同比分别上涨67.89%、9.18%、267.53%。上海、杭州土地成交金额分别达647亿元、551亿元，与去年同期相比，分别下降13.97%、8.44%。
此外，从上半年土地成交金额前十位的城市来看，北上广深等一线城市均在内。除佛山以外，北京、上海、杭州、重庆、天津、深圳、广州、南京、成都几乎都是国内重点城市。其中，北京占据上半年土地成交金额榜首位置，这也是年内土地出让收入率先突破千亿大关的城市。这与北京今年加大自住型商品住房用地不无关系。
品牌房企依然是拿地大户
从上半年房企拿地成交总金额和成交建筑面积来看，品牌房企依然是上半年的拿地大户。方兴地产、中国建筑、绿地集团位列成交金额前三位。绿地集团、万达集团、大名城位列成交建筑面积前三位。
具体来看，在这两个榜单的前三名中，都有绿地集团的身影。这与绿地集团年初定下的2400亿元的巨额销售目标不无关系，既要保证销售，又要保证土地储备。因此，绿地上半年在土地市场的出手也就能理解了。而本次方兴地产的上榜也并不意外，年初其拿下的上海闸北区大宁路地块成交额达101亿元，这已经占了该公司上半年拿地金额的40%。此外，最引人关注的还得是万科，其上半年拿地金额91亿元，与其去年上半年的388亿元拿地金额相比，其上半年拿地策略略显谨慎，面对越来越多的挑战者，今后如何保住行业“老大”的位置引人关注。
总价地王与单价地王门槛有所提高
从CRIC数据来看，今年上半年的总价地王和单价地王中，大部分仍然出现在一线城市。但与2013年同期相比，一方面，2014年上半年的总价地王深圳南山区T201-0080地块总金额达134亿元，高于2013年上半年总价地王一倍之多。另一方面，总价地王十强门槛也有所提高，2013年这一标准为26亿元，2014年上半年这一标准已达到48.30亿元。此外，在单价地王方面，2013年上半年单价地王为40079元/平方米，今年上半年的单价地王为上海闸北区大宁路街道325街坊地块，其单价为47609元/平方米，较2013年同期上涨18.79%。
上半年部分区域地王案例
【上海】
上海新地王诞生 方兴地产101亿夺大宁宅地
出个地王好过年，政府在春节前领了一份“大红包”——101亿元。递上这份红包的，是方兴集团。闸北区大宁路街道325街坊纯宅地拍出超百亿身价，楼板价47609元每平方米，溢价111.5%，这与拍卖主持人“理性”的呐喊相去甚远。大宁路地王，足以在相当长的时间内成为议论的焦点。[详细]
保利32.4亿元夺杨浦区单价地王
经过300多轮竞价，吸引业界广泛关注的市中心纯宅地“杨浦区平凉街道18街坊”交易尘埃落定。该地块最终被保利置业旗下上海隆威投资有限公司摘得，总价32.4亿元，溢价36.8%，楼板价39264元/平方米，并压倒了2009年成交的新江湾城C6地块，成为杨浦区新的单价地王。[详细]
【广州】
华枫投资刷新广州荔湾区地王
位于广州荔湾区的3宗商住综合用地和2宗二类居住用地2月21日拍卖，总土地出让面积28万平方米，最终成交金额155.09亿元，总配建面积38.64万平米。其中，华枫所拍地块扣除拆迁安置房后折合楼面价21568元/平米，刷新荔湾区地王价格记录。五幅地总配建面积38.64万平方米。[详细]
【深圳】
卓越33亿夺深圳宝安商业地王
3月12日，在经过漫长竞价后，卓越以33.19亿元竞得深圳宝安中心区一宗商务用地，楼面地价达到24344元/平方米，溢价率88.7%，一举成为宝安区新的商业地王。值得注意的是，该地块紧邻前海中心区，今后将与前海金融核心区融为一体，因此，该地块也被赋予了“准前海”的概念。[详细]
美地产巨头134亿吞前海地王
1月23日下午，深圳前海今年首次出让地块招标结果出炉，美国兆华斯坦地产与前海国际能源联合体以134亿元总价拿下深港现代服务业合作区T201-0080地块。据了解，这是前海土地出让历史上的总价最高地块，为目前前海新地王。[详细]
【珠海】
中铁建18.5亿竞得珠海拱北地块 成区域单价地王
1月17日，2014年珠海地王正式诞生。当天出让的珠国土储2013-39号地块，以总价18.47亿元得，溢价率达152%成功出让；而16400元/平方米的楼面价也成功刷新了拱北区域的成交单价记录，竞得人为中国铁建投资有限公司。[详细]
【杭州】
杭州单价地王刷新楼面价直逼3万
备受关注的杭州杭师大地块引发多家实力房企争夺，最终，经过29轮报价和33轮保障房投报，融信地产夺得杭师大地块，成交总价33.84亿元，配建保障房1.6万平方米，折合楼面价2.58万元/平方米；若刨去保障房面积，楼面价为2.94万元/平方米，成为杭州新的单价地王。[详细]
【天津】
中冶49.5亿底价夺津地王
5月28日，央企中冶集团旗下中冶置业以49.49亿元夺得备受瞩目的天津“新八大里”首宗地块“七里”，折合楼面地价约14000元/平方米。据悉，该地块是天津年内总价和单价的双料地王。更为值得注意的是，中冶置业是以底价摘得，且该地块则位于天津中心城区。[详细]
【福州】
融信77亿夺福州地王
2014年新年的第二周，福建房企融信集团就以77亿元的总价地王，开始了其今年生猛扩张的第一步。融信的冒险，从去年就已经开始了。获得福建总价地王，只是融信去年扩张脚步的继续。去年仅仅在上海，融信在土地市场就砸下了73.7亿元。[详细]
【西安】
西安诞生单价地王
在国内部分城市房价遭遇 “倒春寒”纷纷打折销售的当口，西安房地产市场显得有些特立独行。西安不仅房价持续上涨，土地市场也异常活跃，涌现出新的单价地王。该地块位于寸土寸金的解放路商圈，以约2466万元/亩成交，由悦荟商业房地产开发(西安)有限公司摘得。[详细]
在房地产市场持续降温的大背景下，全国土地市场已告别前4个月“房冷地热”的另类疯狂，进入6月，包括此前倍受追捧的一线城市在内，上海、广州、沈阳、长沙等多个城市均已出现土块流拍或中止拍卖的情况。[详细]
近日，上海黄浦区规划和土地管理局公布了董家渡13、15号地块的最新控制性详细规划，并将于今年完成出让。从地价估值来看，地块总价或将超过300亿元，成为新的全国总价地王。然而，从2002年董家渡首批地块开始出让至今，区域内频繁出现项目延迟开工的情况，13、15号地块的规划也已经历过三次修改，准地王前景如何还有待观察。[详细]
土地市场是整个楼市最直接的反应，开发商敢于争抢高价地，预期是判断楼市仍将继续走高。而当楼市转入下行，地王和高价地块最受煎熬，地王项目的处境也会十分尴尬。而近几年取得的地王项目，上市日期正在临近，在银根紧缩、降价跑量成为主旋律的今天，地王们拖着沉重的肉身如何腾挪，格外令人关注。
-
【被迫分拆】中冶地王梦碎南京
4年前，一块坐拥千米长江江景的地块摘取了全国总价地王。4年后，这块地王却接连遭受收回与分割出售。在它的老东家中冶置业眼里，它是一块烫手山芋，是一个久久见不到盈利的无底深渊。于是从2011年起，中冶将它不断分割出售。[详细]
-
【无奈降价】广州亚运城地王项目降价超三成
继此前万科番禺刚需大盘降价三成开售后，部分知名房企也加入到了降价阵营中，全国地王亚运城于端午节前突然降价三成。降价对销售的拉动作用显著，据了解，亚运城该批特价户型在短短3天时间内，70多套房源便销售大半。[详细]
-
【延期付款】方兴上海地王陷延付风波
有媒体援引消息人士的话指出，方兴地产因各种原因或会延迟缴纳土地款，并在引入合作方进行联合开发方面进展不顺。据上海国土局官网相关文件，方兴地产缴清土地款期限最迟为今年6月中旬，目前仍在规定期限内。[详细]
-
【去化缓慢】入杭一年旭辉城项目去化缓慢
去年五月，新鲜港股上市的房企旭辉首入杭州，以有史以来最高拿地金额39.3亿连摘杭城两幅地王。近日有最新消息指出，上述两个项目虽都在去年12月先后面世，但截至目前去化并不理想，两者去化分别仅为34.13%和24.18%。[详细]
-
【苦寻出路】长三角地王拖延工期引入合作者
开发商敢于争抢高价地，预判楼市仍将继续走高。而当楼市转入下行，地王项目就会十分尴尬。第一反应就是尽量拖延工期，或捂盘停售。拖延工期的好处在于，通过拉长项目开发周期，以低开高走的策略来实现整个项目的开发价值。[详细]
-
【涉嫌囤地】合景泰富崇文门地王项目调查
拿地三年没有建筑落成，施工一年只挖一个坑，作为当年北京单价地王的崇文门菜市场地块，在合景泰富的手里再没有当年的风光。据了解，虽然项目去年7月已经动工，但进展缓慢，目前地块只挖了一个数米深的大坑为地基做准备。[详细]
-
【定价难题】远洋地产青岛地王拿地4年未开盘
青岛远洋地王项目从拿地到现在近4年时间至今未开盘，该项目销售人员预计整体均价43000元/平方米，其中包含精装修的费用。青岛房地产业内人士表示，之所以开不了盘，主要是积累的客户不够，蓄客到一定数量的话就开盘了。[详细]
-
【平价入市】武汉九龙仓地王项目平价入市
备受市场关注的武汉昔日地王—月湖九龙仓项目，在端午假期推向市场。其93平方米和97平方米户型，折后报价在1.1万元/平方米左右，部分低层房源，折后单价甚至在万元以内。较当年每平米8063元的楼面地价只能说是平价入市。[详细]
楼市进入调整阶段，房企业绩下滑，资金回收缓慢，导致拿地意愿不强。不少开发商开始降价跑量，地方政府也开始坐立不安。在"分类调控"的大背景下，多个城市房地产调控松绑的传闻不断涌现。于是，部分城市各种土地推介会、各种政策松绑接踵而来......
[政策]目前至少16个城市房地产调控政策变动
大调控政策不见，地方楼市政策微调却不断。在连续几个月的楼市低迷行情后，不少开发商开始降价跑量，多地政府也开始坐立不安。在“分类调控”趋势 下，多个二三线城市“限购松绑”的传闻不断涌现。据不完全统计，今年以来，已有安徽、杭州、无锡、天津、沈阳、广州等至少16个城市采取或直接放松限购条件、或放宽落户条件、或调整公积金贷款等方式促进楼市走量。近日，沈阳、广州、福建等地，更被报道已事实上放开限购，但“只做不说”。[详细]
[土地]多地召开推介会叫卖土地
今年一季度经济数据已悉数公布完毕，房地产对经济的拖累作用已有明显表现，后几个季度地方政府对土地财政的依赖也将承压。在此背景下，近期多地召开了土地推介会，大规模推出优质地块，其中多为二、三线城市，一些城市还奔赴中心城市推介。上海易居房地产研究院研究员严跃进对此表示，二、三线城市土地财政烙印重，占财政收入比重大，在土地市场趋冷的背景下，加大推地力度，保证地区经济发展是顺理成章的做法。[详细]
[税收]未来营改增进一步影响地方财政收入
有消息称，财税部门已经开始着手对房地产业进行营改增调研，目前房地产业营业税是5%，建筑业营业税是3%。而建筑业营改增的税率在“财税(2011)110号文”中规定为11%，鉴于房地产业与建筑业有紧密的上下游关系，多位业内人士认为，两个行业很可能同步进行营改增，而增值税的税率可能都是11%。作为地方财政收入主力的房地产相关税收一经变更至缴纳增值税，原本由地税部门征收的“营业税”，将转由国税部门征收“增值税”，地方财政收入将受影响。[详细]
近期，标杆房企进入土地市场的动作迅速减缓，拿地态度普遍已经由热情转为谨慎。事实上，20强房企最近几个月拿地数量正在逐月递减......
20强房企购地支出现急刹车
中原地产研究部统计数据显示，今年前5月，房地产企业的拿地总金额逐月下降。国内销售额排名前20的标杆房地产企业在今年1月份拿地总金额高达600.99亿元，为2014年单月高点。随后连续多月下调，2月份拿地金额减至325.62亿元，3月份则降至254.54亿元，4月份更是下调至133亿元。今年5月份，合计拿地金额为116亿元，与去年同期相比，下滑74.49%。
6月上半月，20强标杆房企拿地总额仅54.85亿元，其中，仅中海地产、富力地产、招商地产有拿地举动，其他开发商上半个月拿地举动基本停滞。此外，据中原地产研究部监测，截至6月16日，这20家标杆年内累计拿地总额为1502亿元，而在2013年上半年，20大房企拿地总额则高达1977亿元。
-
胡志刚：地方政府狂推地王 切忌“走火入魔”
中国房地产研究会副会长胡志刚表示，当前一些城市仍然沿用第一轮城镇化的方式，狂推地王，肆无忌惮地依赖土地财政，这一危险信号值得地方政府警惕。地方政府应及时转变发展方式，切忌依赖土地财政“走火入魔”。
-
王石：对房地产前景谨慎乐观 万科绝不当地王
万科董事会主席王石表示，对中国房地产行业的未来表示“谨慎乐观”，并称万科绝不当“地王”。王石表示，十多年来，经历了多次行业周期，正是凭借稳健经营，万科在开发企业仍然能保持领跑地位。
-
丁祖昱：土地市场进入寒冬已成定局
易居中国执行总裁丁祖昱表示，土地市场进入寒冬已成定局。4、5月以来，土地市场加速分化。一线城市依然火热，但房企明显谨慎；二线城市观望情绪加剧，普遍底价成交；三、四线城市则整体较为低迷。而这样的情况还将继续。
-
杨红旭：土地市场年内还会进一步降温
上海易居房地产研究院副院长杨红旭说，土地市场确实正在降温，而且年内还会进一步降温，对土地财政是负面影响，今年的土地出让金可能会低于去年，地方政府的偿债压力加大，所以有驱动力放松调控，刺激房地产。
财政部此前数据显示，一季度“卖地”收入与公共财政收入的比例达1:1.8，地方对土地的依赖程度依然没有减轻。同时，房地产对经济的拖累作用愈发明显。受房地产整体大环境的影响，二季度以来，土地市场一改去年的“火爆”，开始进入分化、整理态势。从上半年来看，业绩下滑导致房地产企业的拿地总金额也呈逐月下降趋势。
在土地市场趋冷的背景下，地方加大推地力度，保证地区经济发展似乎是顺理成章的做法。但部分地方仅依靠单一的产业，财政收入似乎难以保障。从目前来看，部分二三线城市对土地出让收入的依赖更大，在开发商谨慎、观望的态度之下，未来这些地方的财政收入也将受到冲击。
对于企业而言，随着市场预期的改变，房企在拿地策略上也将趋于谨慎，但一线城市仍然是品牌房企必争之地。二三四线城市避免不了一场惨痛的调整，市场也将呈现分化态势。未来土地市场整体能否启稳，我们拭目以待。