- 环境逐渐宽松,“微刺激”将成常态
- 2014年上半年,房地产市场政策面风生水起,继“两会”上中央提出“分类调控”后,地方政府纷纷自主出台调整政策,集中在放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等层面;对于更为重要的资金层面,中央政府相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求。总体来说,“微刺激”、“双向调控”将成常态,政府大规模刺激措施或者全面降准这种大力度措施出台的可能性不大,而地方政府自主多样化“救市“手段数量和力度将加大。
上半年政策总结
放松限购和购房落户是地方政府当前主要“救市”手段
年初两会提出的“分类调控”的指导思想赋予了地方政府更多的自主权之后,地方政府也纷纷出台“救市”政策。目前来看,无论是已经出台的还是传言待出台的调控政策,有以下三大特征:1、都是高库存压力较大的城市。2、力度都很温和,市场信号作用比实际效果大。3、手法相对单一。
1、购房落户扩充需求,呼和浩特率先全面取消限购
上半年,放松限购和购房落户是地方政府当前“救市“的主要手段。无锡4月降低购房落户的门槛,南宁允许其周边城市按照南宁户籍居民购房,海口于5月推出“购房落户”新政。6月初在住建部再次重申地方政府可自行调整政策后,沈阳传来全面取消限购的消息,但仅一天之后便恢复执行原有限购政策。呼和浩特于6月26日发文宣布全面取消限购,成为全国第一个正式取消限购的二线城市,正式拉开了放松限购的大幕,预计未来将有更多城市跟进。
2、降低公积金门槛、提高贷款额度,提升购买力
在其他城市出台放松限购、购房落户等政策同时, 另一些城市在5月份多以公积金做文章,意在提高购房者购买力。宣城、芜湖、扬州先后做了公积金、契税补贴等政策方面的调整。其中宣城将公积金额度从20万元提升至30万元;扬州允许借款人申请公积金贷款时提取本人及配偶的住房公积金;芜湖则允许二套房申请贴息贷款,支持外地调入人员使用公积金贷款购房。呼和浩特全面取消限购同时,将公积金贷款提升至50万元。
3、地方政策总体的方向是分类调控,调整方向出现分化
并非所有的城市都在“松绑”调控政策,如天津市自5月31日起停止办理蓝印户口;成都提高了购房入户的标准;六安下调公积金贷款额度。这些都似乎与地方“救市”大方面背道而驰,但却符合分类调控的内在逻辑。
中央调控总体稳定,货币政策“微刺激”继续支持自住购房
今年面对宏观经济整体下行的压力,中央政府出台一系列“微刺激”措施。对于房地产市场的低迷,中央政府同样也没有大力刺激房地产市场,更多依靠市场自身调整,减少不必要的干预。
楼市经过以“双限”为核心的调控,如今投资投机比例大幅下降,主流为首次置业和改善型自住需求,当前银行首套购房贷款利率普遍达到基准或上浮5%-10%甚至20%等,严重抑制购买力不强的自住型需求正常释放。
5月12日央行座谈会上“建议”各银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”,继续支持和保障首套房购买者的按揭贷款需求。然而受银行贷款额度和利润压力,高息和惜贷的现象并未缓解,据我们调查,央行窗口指导至今,银行的房贷收紧局面未明显改善,各城市首套房贷利率回归至基准利率甚至上浮1.05-1.15倍仍然是普遍现象,但部分银行贷款审批效率有所提高,放款周期明显缩短。
经济政策预调微调,定向降准释放约1500亿资金
上半年以来,中国经济运行总体平稳,但下行压力较大。一季度全国GDP增速放缓至7.4%,为促进经济发展,防范风险,中央政府多次强调:“运用适当的政策工具,适时适度预调微调,盘活资金存量,更直接更有效地支持实体经济特别是中西部和小微企业发展”。
4月国务院常务会议上推出了三项“微刺激”举措,1、继续减少小微企业的赋税。将小微企业减半征收企业所得税优惠政策实施范围的上限,由年应纳税所得额6万元进一步较大幅度提高,并将政策截止期限延长至2016年底;2、筹措资金进行棚户区改造,2014年700万套城镇保障性安居工程任务中470万套是棚户区改造。市场传闻央行对国开行发放3000亿元再贷款,用于推进棚户改造;3、设立铁路发展基金。铁总将固定资产投资由最初的6300亿元增加至7000亿元,4月初再次调增今年铁路建设目标,全国铁路固定资产投资由7000亿元增加到7200亿元。
与此同时,央行于4月、6月先后两次定向降准。第一次,央行决定从2014年4月25日起下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点,下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点;第二次,央行决定从2014年6月16日起,对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率0.5个百分点。财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司人民币存款准备金率下调0.5个百分点。此番将定向降准的范围扩大到2/3的城商行、80%的非县域农商行和90%的非县域农合行,民生、兴业、宁波、招商银行等四家上市银行也获准降低存款准备金率0.5个百分点。据市场保守估算,两次定向降准大约释放1500亿元资金。CRIC研究中心/文
上半年国家部委出台房地产政策一览
上半年地方政府出台房地产政策一览
上半年房地产政策关键词盘点
- 新型城镇化1
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中央城镇化工作会议提出,“走中国特色、科学发展的新型城镇化道路,核心是以人为本,关键是提升质量,与工业化、信息化、农业现代化同步推进。”贯彻落实这一重要精神,应着眼于解决城镇化进程中出现的突出问题,在集约、智能、绿色、低碳发展四个维度上积极稳妥推进新型城镇化。新型城镇化是拉动内需、改善民生的重要推动力量。
《政府工作报告》指出:推进以人为核心的新型城镇化,要促进约1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居 住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。“三个1亿人”的发展目标形成城镇化发展的三维坐标。虽然新型城镇化不等于房地产,但房地产作为城镇生产、生活的基本载体,它的可持续发展无疑是新型城镇化的重要推动力量。
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朱中一:新型城镇化对房地产总体利好
中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示,新型城镇化的背景下,房地产是被总体利好的,尤其产业地产受到的利好最大。但既要认识到城镇化的推进对房地产发展提供了较大的空间,又要认识到我们强调的城镇化是以人为核心的城镇化,同时也要注意,避免出现像温州、鄂尔多斯那样的供大于求的现象。由于市场的差异性,我们要理性。
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任志强:中国正处于城镇化的高峰期 房地产将高速增长
华远地产董事长任志强指出,中国正处于城镇化的高峰期,且原有的住房条件严重滞后于经济增长和消费需求,所有国家在城镇化同比发展的阶段,房地产都会有如此高增长。城镇化和消费升级还有巨大的需求。我不相信中国会甘愿落入中等收入陷阱的地步。要实现中国梦,不管政策如何调整,都需要有个安定、舒适的家。最终前进的路上不管是冰山火海,都会被时代超越的。
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- 京津冀一体化1
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尽管京津冀区域发展面临着前所未有的机遇,但目前京津冀一体化仍然存在着一些基础性缺陷,如缺乏区域发展总体规划,区域认同感不强,本位主义严重;京津两大城市与周边地区经济梯度不合理,经济二元结构突出;京津两地产业结构雷同,产业链断裂明显等,成为京津冀区域协作发展的障碍。
京津冀一体化是一个长期利好消息,却在短期内促发了环北京地区的楼市热炒现象。比政策先落地的,永远是投资客。然而,如果产业转移无法与人口转移同步,也难以真正振兴一方。总之,房价与京津冀一体化,恐怕也不必如此直接的挂钩。
近日,京津冀一体化动作频仍,据了解,京津冀一体化发展规划整体方案已初步形成,根据各方意见,国家发改委近日刚刚对该方案进行了为期10天的封闭式修改,这也将是此次规划方案的最后一轮修改,该规划预计将在6月底正式出台。
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胡志刚:京津冀一体化需要自上而下、令行禁止的统筹规划
中国房地产研究会副会长胡志刚表示,京津冀一体化需要的是自上而下、令行禁止的统筹规划。如果顶层设计还未全面启动,地方就已经开始各自调整,那紧随其后的很可能是地价的大幅上涨,开发成本的不断提高以及地方利益的恶性竞争,而这些只可能成为一体化道路上的绊脚石。
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张大伟:京津冀等区域楼市应谨防市场暴跌风险
中原地产分析师张大伟表示,京津冀等区域楼市应谨防市场暴跌风险,在没有利好落地的情况下,房价先涨,非常不利于经济发展。当地即使是会发展承接北京部分功能的区域,主要居住人群依然是当地人,房价高了对收入相对较低的当地人更不是好事。
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- 不动产统一登记1
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今年以来,官方针对不动产统一登记的动作频繁。不动产登记局、不动产登记工作领导小组等机构相继组建。全国范围内实现不动产统一登记的时间表也不断细化。
目前,不动产登记的具体操作思路已经开始显现,国务院提出,要建立不动产登记信息管理基础平台,实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享,消除"信息孤岛"。此外,实行不动产统一登记,对于公众关注的反腐败、抑制房价、开征房产税等方面重要意义。全国省级不动产统一登记前期工作已全面铺开,全国已有17个省(区、市)明确由国土资源部门牵头负责不动产统一登记职责整合工作。同时,不动产立法工作也在推动。
最新消息显示,《不动产登记条例》未能如外界预期那样在6月底出台,《条例》目前仍处于征求各方意见阶段,最乐观的预期是今年年底出台。
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潘石屹:不动产统一登记制度能让房价马上跌
SOHO中国董事长潘石屹发布微博称,“这是好政策,如果今年实施,房价马上会跌。”不过潘石屹同时认为,反对这项政策的力量也是十分巨大的。
胡景晖:不动产登记影响到的只是市场预期
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,影响房价的因素是综合而复杂的,受到信贷、供需、宏观经济状况、政策环境等多方面因素的综合作用。不动产统一登记只是这些因素中的一种,其影响也是偏长期和间接的。从目前来看,不动产登记可能影响到的也只是市场预期。
陈国强:不动产登记制度建立和反腐无关
中国房地产学会副会长陈国强认为,“不动产统一登记制度建立以后,可能为反腐提供帮助,但这个制度建立的目的、意义和反腐无关。”
相关新闻
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- 棚户区改造1
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今年全国两会期间,住建部新闻发言人倪虹曾透露,住建部计划今年投入1万亿元用于改造棚户区,该计划涉及超过470万户家庭。
6月27日,十二届全国人大常委会第九次会议表决通过:免去姜伟新的住房和城乡建设部部长职务,任命陈政高为住建部部长。在就任部长之前的一个月里,陈政高以住建部党组书记的身份赴皖、贵、川、湘调研了棚户区改造和保障房建设,加之陈政高的辽宁“棚改经验”。在如期履职住建部部长后,业界普遍认为,未来住建部的工作重点之一无疑是在保障房建设和棚户区改造上。
- 房地产税1
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十八届三中全会关于全面改革的《决定》中,明确要求“加快房地产税立法并适时推进改革”。这表明在我国于历史新起点上推进全面改革的新阶段,房地产税的改革方向和路径已纳入通盘改革规划设计而锁定。其后,我们又看到全国不动产信息联网的部署,已形成多部门配合协作机制并设立了明确的时间表,这一信息系统建设,客观上将成为未来合理设计房地产税制的决策支持和实施征管的运行保障条件。
尽管面对土地终极所有权、重复征收、新老不平、评估管理等各种问题,但面对房价快速上涨所带来的一系列问题,房地产税已经成为我国中国特色社会主义市场经济体制下微调房价、确保经济发展的可行手段之一。
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- 双向调控1
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2014年3月4日,两会拉开序幕,全国政协委员、住建部部长姜伟新面对有关房价提问时透露出“双向调控”的楼市政策信号。一时间,“四字谜”——“双向调控”成为业界讨论的热点。住建部副部长齐骥对“双向调控”的概念,做出了权威解释:所谓双向调控亦可称分类指导,即对一线城市继续增加供应,抑制、遏制投资投机性需求,限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市,要控制供地结构、供应结构。
业内人士表示,2014年中央调控方向基本告别“一刀切”,调控权下放地方政府,按照地方楼市实际运行与发展情况,进行“分类调控”。一二线楼市调控方向将是“稳”,三四线楼市则以“防”为主。因此,热点城市调控收紧,寒冷城市调控微调的分化走势,为2014年中国楼市调控基调定下“稳定预期”打下铺垫。
- 土地改革1
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“建立城乡统一的建设用地市场”写入十八届三中全会公报。上述表态虽然简短,但意味深远。消息人士表示,有关土地改革的相关部署已展开,未来一段时间,制度改革将持续推进,其中四项制度将成为土地改革突破的重点:征地制度、集体建设用地流转、土地节约集约利用、农村土地产权制度。
5月21日国务院批转国家发展和改革委员会《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》,对推进农村土地制度改革作出部署,同时要求加强城镇化管理创新和机制建设。《意见》提出,农村土地制度改革试点要按照集体所有权不能变、耕地红线不能动、农民利益不能损的原则,慎重稳妥地推进。在授权范围内,有序推进农村集体经营性建设用地、农村宅基地、征地制度等改革试点。
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2014下半年政策展望
“微刺激”、“双向调控”将成常态,中央大力刺激可能性不大
在“两会”中对房地产调控提出“分类调控“基调,根据不同地区、不同城市的具体情况灵活制定相应的调控手段。对一线城市继续增加供应,抑制、遏制投资投机性需求,限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市,要控制今年住宅用地的规模,调整新建商品住房上市结构,通过必要的经济手段来支持当地居民合理的住房需求,消化库存。
国务院总理李克强6月18日访英期间表示,中国政府对经济运行实行区间调控、定向调控,保证GDP下限不越过7.5%,保证充分就业增长;并确保CPI上限不越过3.5%;并承诺不会采取强烈的经济刺激措施。由此来看,“微刺激”、“双向调控”将成常态。
对房地产而言,央行、银监会、住建部的表态都也很能说明问题,就是要确保首套房、刚需这一块自住性需求的稳定,从而保持整体房地产市场的稳定。对当前房地产市场的调整,中央政府也认为本身是正常的,也就不存在救市问题。市场有冷热、供求有高低也都是市场化调节机制的应有之义,寄希望于未来有大力刺激政策促成市场实现“V”型反转也是很不现实的。
定向的有条件的降低存款准备金率并不能意味着中央对于房地产调控的逐步放松,很多人期盼着中央有更明确的救市措施,如类似于四万亿或全面降准等。今年以来,经济发展速度的放慢使过去几年发展中遗留的问题暴露了出来,一方面,政府不希望经济涨速过慢而引起恐慌,另一方面,政府跟不希望重复2008年经济猛涨带来的产能过剩,大规模刺激措施或者全面降准这种大力度的措施出台的可能性不大。
地方政府自主多样化“救市“手段数量和力度将加大,限购不取消但会调整
土地出让收入、房地产税收减少的情况下,迫于地方压力,预计下半年地方政府根据中央“分类调控“ 原则,尤其是近期住建部再次重申了楼市调控的地方主导权之后,出台多样化的调整政策的可能性被加大,包括取消或调整限购政策、购房落户、公积金贷款政策、土地投放和房地产税收减免等,出台的进程将会加快、力度也将更大。
就目前46个限购城市来说,今年内全面取消限购的可能性不大,但是市场压力大的城市做出相应调整可能会实施,预计取消和放松限购的城市将越来越多。例如在三线城市全面取消、二线城市可放松不能取消、一线城市调整部分不合理条件。还有就是缩小限购范围,部分城市的非中心城区取消限购;再有就是条件放宽,执行宽松,二套上调至三套,外地户籍与本地户籍一视同仁,各地根据实际情况自行把握执行力度的宽松程度等。CRIC研究中心/文