论道2014_李战军：颠簸前行仍有新机遇_中国房地产研究会_中国房地产业协会官方网站

2014：经济改革启动年，房地产政策调控调整年

三中全会的六十条“决定”勾勒出我国未来5-10年的施政方针和工作重点，将战略重点、基本方针、优先顺序、主攻方向、工作机制、推进方式、时间表、路线图一一明示，形成了中国改革的新蓝图。

“决定”在众多方面涉及到房地产业的发展方向和工作重点，如建立统一开放、竞争有序的市场体系；加快房地产税立法并推进适时改革；改革完善农村宅基地制度；创新人口管理加快户籍制度改革；研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构；探索实行官邸制；从严合理供给城市建设用地，提高城市土地利用率；建立公开规范的住房公积金制度；划定生产、生活、生态空间开发管制界限，落实用途管制；建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格；做好住房保障和房地产市场调控工作等。

上述要求实际上已对过去那种围绕着降低房价为核心目标的政策调控模式进行了思路和出发点的再调整。中国房地产会在六十条“决定”的指引下走向一个政策、法律更加透明，市场预期更加明确，产业发展更加规范的新天地。在房价涨幅没有明显回落的情况下，限购措施还会维持一段时间，但控制房价的目标问责制难以持续下去。房产税由于要进入人大立法程序，无论如何一年时间内也无法推出。保障房的建设和分配会继续推进，但具体政策会有所调整。

2014：产业规模继续扩大，颠簸前行仍有新机遇

在中国经济处在转型和改革的新征程中，房地产将继续承担支柱产业的地位作用。在中国老百姓财产性收入不断提高的进程中，房地产市场仍是我国老百姓不断改善自身居住条件的主要平台。在高速城镇化的历史过程中，房地产业是每一个城镇功能和形态改善提升的重要推手。

颠簸性前行依然是新一年我国房地产业的发展轨迹，各项经济指标依然会有所提升。尽管已经出现市场冷暖不均的情况，但大多数城市发展的动能依然强于衰退的力量。

新一年房地产业的新机遇表现下列方面：

在资本市场层面：房地产企业市场融资将获得更加便利的条件，上市首发增发再开闸；不动产基金规模进一步扩大；企业债券允许入市交易；银行信贷规模不会缩小等。在税收层面：房地产税逐步推进改革，简税种、调结构、宽税基是主基调；新增房地产税收决定权将从政府改为人大；房产税新一年依然难以推出；房地产营业税改增值税迟至2015年必然推出。在土地层面：农村建设用地入市流转和土地普查结果耕地远超18亿亩的信息，会改善商品房供地用地的压力；规划和用地控制会进一步遏制诸如小产权房等各种不规范的扰乱市场行为。在城镇化层面：户籍改革、计划生育政策调整和公共资源的均等化配置将为房地产带来全新的市场格局。

2014年房地产业发展特点和趋势

1、出现十年来最好的产业政策环境: 2014年是房地产相关政策最为透明的一年，也是产业发展前景最好预期的一年。
2、房地产开发投资、建设、交易和市场价格继续保持高位运行: 鉴于2013年下半年中国宏观经济发展态势趋于稳定，一系列的重大举措取得明显效果，尽管还存在着不少深层次的矛盾问题，但是在2014年可以期待在宏观经济稳定的背景下，中国房地产业的各项主要经济指标依然会保持高位运行。
3、商业地产受到来自方面的夹击: 一方面受到产业内部阶段性建设供应规模过大的困扰，另一方受到外部电子商务对消费品购买方式的冲击影响，商业地产将步入一个较为困难的时期，主要表现在招商困难、租金难以走高、空置率过大、投资回报预期不明朗等方面。一些大型商业地产投入比重较大的开发企业，融资压力很大。
4、行业市场集中度继续提升: 过去十年，中国大型品牌房地产企业的逆势扩张，将在2014年继续显现。
5、行业利润率继续下滑: 由于土地成本、劳动力成本、商品房销售成本和财务融资成本等逐年攀升，也由于不同城市、企业和项目间差异化分化明显，也由于改销售为持有的房地产开发企业数量增加，中国房地产企业的利润率下降趋势将在2014年得以延续。
6、房地产电子商务崭露头角: 易居中国正是由于房地产电子商务的拓展，使其在纽约交易所的股票价格在短短几个月的时间里，从3-4美元上升到13-14美元，表明了资本市场对房地产电子商务的认可。2014年是房地产电子商务站稳脚跟的关键年。
7、企业间的战略合作和项目合作蔚然成风: 从相互竞争到抱团取暖，再演变到战略合作，这是中国房地产企业间最近几年的重大变化。一批房地产企业在融资、土地招投标、开发销售等环节展开战略或项目合作。按照专业化的程度实行各自的分工，用取长补短获取市场优势，用强强联合有效的降低了开发成本，扩大了市场的影响力。
8、海外投资风生水起: 中国房地产企业海外投资在2013年的基础上，会有新的拓展。海外投资审批环节少，融资成本低，市政配套好，法律环境稳定，投入回收期短。
9、企业核心竞争能力是融资: 房地产业资本和金融资本的结合，房地产企业向金融领域的渗透、控制，房地产企业获得金融服务的规模水平，已经成为中国房地产开发企业的迅速占领市场份额、扩大企业品牌影响力的主要法宝。