[戴德梁行]商用不动产交易骤減 土地交易量持续成长

2013-01-06 11:19:30

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2013-01-06
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:DTZ戴德梁行

  本季A級辦公大樓全市平均租金較上季微幅下降0.7%,至每坪每月2,290元。空置率除新光銀行總行由西區遷入信義計畫區及海基會遷出敦北民生區,致其分別上升3.3及0.8個百分點外,其餘地區均微幅下降。全市整體空置率為8.2%,較上季下降0.4個百分點。全年A級辦公大樓去化面積約13,860坪,較2011年減少1.83%。

  預計2013年將有37,800坪A級辦公大樓新供給進入市場,包含遠雄信義金融大樓、台灣人壽金融總部大樓及宏盛宏泰捷四聯開大樓,然其中部分作為企業總部,實際可租面積供給為21,200坪。展望台北市全市A級辦公大樓空置面積雖然逐漸減少,然需求呈現趨緩,除信義計劃區因保有其吸引力外,其他各區租金仍是持平。

  金管會於11月19日宣布對保險業投資不動產的八大控管措施,其中包括保險業於投資不動產時投資報酬率不得低於2.875%、投資商用不動產5年內不能移轉所有權,投資素地時5年內須興建完工等,投入公共建設則可排除限制,致十二月商用不動產交易量明顯滑落。第四季商用不動產買賣交易金額驟減至202億元,較第三季金額大幅減少一半以上的交易量,2012年全年金額勉強站上1,002億元,較2011年減少27.3%。以買家類型觀之,全年壽險公司投入金額約573.9億元,約佔57.3%。其中國泰人壽拔得頭籌,投資商用不動產金額約199.14億元,其次是富邦人壽投資金額約157.29億元。

  第四季在金管會祭出保險業投資不動產限制前,南山人壽以37億元取得位於內湖堤頂大道的飛天科技大樓,總面積6,960坪,拆算樓上均價約53.70萬元/坪,為該區域之新高價位。新光人壽以分別以39.87億元及16.17億元購入亞洲廣場大樓1樓以及襄陽大樓全棟。其中亞洲廣場大樓位於台北車站商圈,面積為860.97坪,成交單價約454萬元/坪;襄陽大樓位在襄陽路、重慶南路交叉口,總樓地板面積為1,696坪,該棟大樓整棟滿租,租金收益率約2.35%。上述兩案均位於台北車站商圈,顯示投資人對於該區未來發展願景因C1D1雙子星順利標出後,備受投資人青睞。在限制令發佈實施後,僅有兩宗大型交易個案,分別是遠雄建設以20.09億元購入全錄敦北大樓,及上海商業銀行以22.8億元購置沈家企業大樓作為自用。

  回顧2012年前十大商用不動產個案,買家幾乎是壽險公司的天下,不動產類型以辦公大樓為主,其中金額前三大個案有兩宗即是國泰人壽分別以91.39億元及72.56億元購入太子敦南大樓及宏遠大樓。由於金管會又再度延長管制令至2013年5月,預估今年上半年商用不動產市場將近入冷凍期,交易量將大幅萎縮,買家僅剩自用型及非壽險業的買家。反觀土地市場將是今年的主力市場,開發商持續買進土地,根據戴德梁行統計,2012年第四季的土地交易量為374億元,總計2012全年度土地所有權交易量達1,645億元,較2011年度成長近500億,但相較於2010年度因新北市政府大量釋出新莊副都心土地而創下的1,732億元記錄則以微幅之差尚未突破。惟若加計2012年度地上權交易之360億元歷史天量,總計2012年度之土地交易總量已突破2,000億元大關。

  2012年第四季土地所有權交易以燁興出售位於高雄市鼓山區之商業區土地,交易金額達76億元為最大金額交易,對象則為關係人之義大華都、義大華悅酒店。

  回顧2012年度土地市場主要交易,日勝建設以近160億元取得兩宗板橋浮洲合宜宅土地拔得頭籌,大陸建設以87億元取得信義計畫區特定業務區土地,以及潤泰創新以82億元取得微風廣場旁住宅區土地則屬於2012年度臺北市精華土地交易之代表作。大陸建設在2012年中以超過每坪逾300萬的高價買下兩塊台中七期土地,興富發建設亦以每坪230萬買下高雄美術館特區土地。綜觀以上交易,2012年北中高的住宅與商業土地單價皆持續創下新記錄。

  2012年同時亦為地上權遍地開花的一年,除了第一季皇翔建設以23.88億元的高價標下士林官邸特區的地上權打下頭陣,準備興建商場與旅館外,全年度最矚目的地上權交易當屬第三季由南山人壽以268.88億元的天價取得世貿二館三個街廓土地地上權,無論在單價與總價均創下歷史記錄。此外,地上權市場在第三季更分別在台中市與台南市成功標售,開創了中南部地區地上權之先例。第四季則以國泰人壽以逾43億元標下桃園高鐵站旁的產業專用區土地,震撼桃園高鐵特定區市場,同一季尚有臺灣人壽在臺北市中正區高價標得住宅區地上權,此外,台電在宜蘭礁溪亦成功標售出地上權予當地溫泉旅館業者。亮麗的標售結果也表示政府停止標售土地所有權後,建商與壽險業已逐漸接受地上權這類投資標的。

  展望2013年度,第一季預計有財訓所景美地上權與臺灣菸酒在板橋車站特定區之地上權標售案,此外,高鐵新竹、苗栗、台中站土地、空軍總部、松山機場土地、台中農田水利會七期土地、更生保護會位於基隆路與北投土地皆有地上權釋出計畫,預計2013年將會是地上權持續發酵的一年。

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