[世联地产]信贷宽松支撑跨年热销

信贷宽松支撑跨年热销

2013-01-18

  进入2013年，由于节假日备案数据滞后因素影响，房地产市场经历了首周的环比下降后，第二周多个城市成交环比出现较大幅度的上扬，跨年热销的局面持续。与此同时，多家银行的贷款政策也有所调整，除个别银行的贷款政策有所收紧外，多数银行放松了优惠政策，首套房贷款利率85折成为普遍现象。此外，个别城市出现了针对房地产市场的微调政策。银贷宽松以及微调政策将刺激购房者加速入市，随着成交量持续维持高位，房价上涨的压力增大。我们预计1月份的新增贷款数据可能破万亿，远超去年同期。

  成交维持高位，政策微调与银贷放松齐发

  当前房地产成交依旧维持在高位。世联监测的多个城市一手房成交出现了不同幅度的环比上升。一线城市中，深圳商品住宅成交12.62万平米，环比大幅上涨64.75%，处于近八周以来的最高位，北京商品房成交面积环比上涨42.88%，上海和广州一手房成交也稳中有升。西安、杭州、宁波、南京、合肥、成都、重庆、青岛等二线城市均有较大幅度的上升。三线城市中，东莞、佛山、惠州、中山、泰安等城市均有所上涨，徐州、苏州、镇江等少数城市略有下降。

  在此背景下，针对房地产市场的微调政策开始浮现。青岛将商品房公积金贷款最高限额提高至60万元，二手房公积金贷款最高限额提高至35万元。同时，首次申请住房公积金贷款用于购买经济适用住房的，公积金贷款首付款比例由30%下调至20%。与青岛不同的是，上海二套房贷认定标准在年初出现“微调”，中行和建行等部分国有大银行在二套房贷认定上从“认房又要认贷”放宽为“认房可不认贷”。相比之下，其他银行对二套房贷认定较紧。另外，个别银行为吸引优质客户，推出低于8.5折的首套房贷利率优惠，吸引优质客户。

  南京银贷松动更为普遍，工商、建设、农业、浦发、兴业、南京银行等11家银行首套房房贷利率最高能给85折优惠。更有甚者，如果客户在花旗银行杭州分行申请首套房贷，当贷款金额超过150万元，且贷款人月收入1万元以上时，贷款利率可在基准水平上打82折。深圳的花旗、恒生等外资银行也已经普遍实行85折利率优惠。

  流动性宽松下，银贷放松刺激成交良好

  银行扩大首套房利率优惠也与流动性改善、银行额度宽松等因素相关。得益于外汇占款的回升和财政存款的季节性投放，去年12月份以来，市场流动性维持相对宽松局面。我们看到，长短期国债息差从9月至今一直保持在比较稳定的水平，但最近两周长短期国债收益率息差扩大，则是因为年初信贷额度较为宽松、银行间利率下行所致。另外，从央行公布的数据来看，住户中长期贷款持续增加，主要是因为房地产市场的热销使得房贷需求从去年下半年开始持续增加。2013年央行货币政策导向是引导货币信贷适度增长，意味着货币政策紧缩的可能性不大，这也在一定程度上刺激了银行的信贷投放冲动。我们预计1月的新增贷款数据将会破万亿，远超去年同期。

  流动性宽松下，银行首套房利率优惠扩大刺激跨年热销局面持续，房价上涨压力隐现。一方面，从世联监测的28个城市降价涨价楼盘数据可以看出，从2012年3月份开始，降价数量增速呈现放缓趋势，而8-9月份新增降价楼盘数量增多，超过新增涨价楼盘数量。10月中旬以来，降价楼盘剧减，直至12月下旬，新增涨价楼盘数量增加明显。另一方面，首套房利率优惠扩大以及微调政策成为购房者入市的加速器。随着跨年热销局面持续，开发商降价意愿普遍较低。值得注意的是，刚需和改善型产品仍是市场成交的主力，这类产品的紧俏使得房价上涨压力集中于这些产品。另外，从购房者预期来看，去年四季度，近七成购房者预期未来半年房价将出现不同程度的上涨，也显示涨价预期已经深入人心。在买涨不买跌的心理作用下，购房者入市积极性提高。

  世联研究认为，当前抑制投资投机需求的楼市调控政策继续执行，限购限贷政策短时间内不可能出现松动，“两会”前出台新政策的可能性不大。而随着地方政府微调政策的出现，以及当前银贷宽松的普遍化，预计房地产成交在未来一段时间内仍将维持在高位，同时由于供应结构矛盾，房价上涨的压力也在逐渐加大。2013年出于“控房价”的需要，一旦房价出现明显上涨，不排除“两会”后中央政府出台更加严厉的调控措施。

【撰写 世联地产市场研究部】