[中原地产]季峰：三措施或改变楼市现状 抑房价先改善人口结构

  调控不该一刀切应有针对性

  中原集团研究中心经理季峰表示，不止是上海的市场，在政策出台前看到整个中国房地产市场分为两类城市，第一类是北京、上海这样的一线城市，第二类是三四线城市。可以看到，中原监测的大中城市2012年的成交量相比2011年增长30%到40%，房价在去年一年经历了触底快速反弹的过程。我们认为房地产调控不应该一刀切，而应该有针对性的，针对一些供求矛盾非常尖锐的城市，北京、上海这样的城市进行抑制。

  我们建议有区别化的政策措施。国五条出台了，但政策上并没有出台一些新的措施，而是对以前政策的一些重申，到底有没有一些新的措施抑制目前的房价是我们目前最关心的，因为我们不是政策制定者，我们也很难预测到底出台什么政策打压目前的楼市，对于北京、上海这样矛盾特别多的城市必须要出台相应的政策，用一些政策来刺激开发商加快供应，再有是二手房的供应能够挤出来，这样会改变目前供不应求的矛盾。

  开征房产税、增加供应和增加税收或改变现状

  关于国五条或者两会之后是否会有新的政策出台，季峰认为，第一就是大家呼唤的房产税。房产税在2011年就在上海和重庆实施了，有了限购政策，使房产税的效果是大打折扣，基本上对这些城市没有特别大的影响。但是有一个信号，如果在北京、广州、深圳这样的城市，实施更加严格的税率，更高的房产税，应该对这些城市是有作用的，哪些房价涨得高和快就推行相对严格一点的房产税，对抑制房价上涨有比较好的作用。房产税在全国推行目前来看可能性不大，在一些热点城市已出台是相对比较简单的。

  第二，增加供应。增加供应可以分为两块，增加商品房的供应，通过增加土地供应。从去年年底开始可以看到市场上土地成交是非常薄弱的。我们并没有看到太多的保障房进入市场，这些房子如果进入市场希望政府可以出台一个比较详细的供应计划，今年有多少套可以进入这个市场，这些房子都是要分配出去的，这样可以改善目前的一些情况，这是从供应方面。

  第三，是税收。前几天香港出台了一些关于税收方面的政策，有两个税收政策我们已经采用了，但是税率非常低，一个是买卖的个人所得税，第二个是土地增值税。按照更加严格的20%的所得扣税对抑制目前房价有很好的作用。还有一个是增税，商业房地产买卖为什么房价涨不上去，就是采取了跟房地产开发商征收高的费率，超过50%要征收30%的税，如果在房产交易过程中也采取这样的税率的话，对于想对投资客会有一定的抑制，如果改变未来房价预期，那些即使很刚需的就拖两年，这样可以改变他们进市的冲动，可以缓解目前的供求矛盾，通过刚刚三方的政策是有可能可以改变目前的情况的。

  刚需房供不应求 压房价先改变人口结构

  季峰说，总的来讲，上海高档房是供大于求的，刚需的房子是供不应求的，分成两类，第一类是伪刚需，范围在中外环间，大家愿意住在这些地方，对于那些远郊的，到市中心要超过一个小时一个半小时，这些房子目前来讲是供大于求的，买这种房子的人应该是真正的刚需，因为他们即使这么远也愿意去买，真的是需要房子，而对于那些中外环间房价在3万块/平之间这种房子，这种应该是伪刚需。

  第二类是全国，一二线城市目前是供不应求现象比较严重，最严重是上海跟北京这两个城市，每年人口的导入都会超过50万、60万，假设每个人的住房需求在20到30平米之间，每年上海、北京房地产的需求也要超过15000万平米，上海、北京每年的房地产供应量也就是1000万平，供求矛盾即使不看结构也是供不应求的，出各种各样的措施是改变不了未来几十年不断增长的趋势的，也许能在短暂的一两年之内把房价压下来，如果看三年、五年、十年、二十年上海房价肯定是翻番再翻番的过程，要改变目前这种情况就是要改变目前上海的人口结构，不要每年都导入那么多，这样也许能够解决目前供不应求的矛盾，或者扩展上海的面积，把苏州、昆山全部并到上海来，如果增加供应量也能够解决这个问题，小修小补是改变不了目前的格局的。