[国泰君安]2013首两个月的商品房销售同比增长77.6%

  中国统计局公布了全国房地产2013年一至二月的发展和销售数据如下：

  2013年一至二月，商品房累计销售面积为10,417万平方米，同比上升49.5%。比2012年一至二月的同比增长高63.5个百分点。商品房累计销售金额为7,361亿元，同比上升77.6%，比2012年一至二月份同比增长高98.5百分点，比2011年同期增长高50.2百分点。我们认为在过去两个月刚需持续释放是销售强劲反弹的主要原因。

  从国内贷款的投资资金来源为3,938亿元，同比上升26.4%，比2012年一至二月份低10.2个百分点。从定金和预收款而来的投资资金来源为4,655亿元，同比上升66.5%，比2012年一至二月份高65.3个百分点。相对宽松的贷款控制应该是对房地产行业有正面的作用。然而，我们相信信贷控制会在2013年下半年出现并且利率会上调。这会影响房地产销售。

  累计新开工面积为2.3001亿平方米。同比上升14.7%，比2012年一至二月份高9.6个百分点。我们相信部分二线城市和三线城市的高库存会影响2013年新开工面积。我们预计2013年新开工面积也会录得单位数的同比下跌。

  我们相信房地产行业估值上行空间不大。维持房地产行业“中性”评级。因为1)更多的负面政策有可能在2013年上半年推出，2)房地产市场的流动性有可能被政府收紧，3)低级别的城市的过度供应有可能引起当地住房价格的快速下降；4)预期限购令会减少有购房资格的买家，这将会负面影响住房销售。市场领先者如华润置地(01109HK)和中海外发展(00688HK)，将会受益于房地产市场整合并是我们2013年的首选。